在财富缩水的担忧下，济南很多有钱人正在置换房产，购入更加保值增值的高品质改善。 之前文章说过，刚需负责居住，顶豪负责炫富，而真正有较大升值空间的只有高品质改善。
去年CBD精装单价3万内的房源不在少数，今年就已经很少了，复星、招商大户型精装单价33000元/㎡，去年是什么水平？均价30000元/㎡左右，小户型均价27000元/㎡-29000元/㎡，并且现在的房源也已经不多。
对于后入场CBD的购房者来说，今年CBD还会有两个新楼盘，中信泰富·九庐和绿城代建地块，不过据了解价格相较目前CBD在售楼盘要有一个提升，分别是35000元/㎡和37000元/㎡，并且都是纯粹的改善大户型。
两个地块都位于茂岭山东片区省档案馆北侧，临近姚家路，西侧还有未入市的中南地块。 今天我们来看看定位豪宅的中信泰富九庐，这到底是一个什么样的楼盘？
NO. 1｜壹
南高北低，为何如此规划？
中信泰富九庐南侧是，省档案馆和省博，距离该项目有一定距离，基本无遮挡，与省博物馆之间阻隔有姚家路、市政绿化带和一个停车场，采光非常好，CBD内住宅的采光是十分奢侈的。
再往西就是圣洋物流和部分棚户区，今年年初圣洋冷库发生火灾，印象十分深刻，这部分整体城市面貌与东侧形成强烈对比，期待规划中的省市馆群早日动工落地，目前圣洋物流确定*迁拆**。
圣洋物流
老旧居民区
先来了解一下中信泰富九庐。
首先看规划图，让我们印象很深刻的是，该项目规划南侧一排20-24层的大高层，而越往北越低。该楼盘南侧原本就是地势南高北低。
济南绝大多数楼盘都是南低北高，为了更好的采光和视野。
但是中信泰富九庐却反其道而行之，将大高层全部堆在了南边，为什么会这么设计？难道不会牺牲北面两排楼的视野吗？
首先个人认为，南侧基本都是20-24层、12-20层的高层， 就意味着该项目大部分货值都是在南侧，看完项目周边你会对开发商的做法，有一定的理解，南侧城市界面稍好一些，而项目北侧城市界面很一般。
项目北侧
项目西侧
隔壁
首开楼栋
NO. 2｜贰
中信泰富九庐首开分析
看工程进度，中信泰富九庐将在6月中下旬首开，首开B2地块7#，位于整个项目最南侧，临街有底商，缺点就是噪音粉尘污染会多一些，噪音较大，另外有底商的楼栋，一般公摊很高，所以大家买沿街楼一定要注意问清楚公摊多少，济南CBD有楼盘沿街楼的公摊接近30%。
优点就是南侧无遮挡，采光ok。
今年2月份地块航拍
居住公寓主要集中在北面8号楼，首开地块，只有9号楼没有底商，但前方是另外一个地块B-1，目前有待*迁拆**，规划不详。
7#共包含146㎡三室两厅两卫和191㎡四室两厅三卫两个户型，两户型分别位于西侧16F、东侧24F，全部都是两梯两户，预计2023年下旬精装交付。
楼体外立面使用米黄色石材和咖金色铝板装饰，社区内规划有幼儿园和1600㎡会所。
示意图
NO. 3｜叁
中信泰富九庐户型分析，公摊较高
该项目一共有146、173、181、191、246户型。
146㎡大三居户型有亮点也有槽点，户型做到了四面宽，卧室全部南向，整体方正，通透性较好，主卧双窗设计，独立电梯间私密性更好。
但是作为一个146㎡的改善住宅，设计3室没有问题，但客厅开间只有四米，卧室开间也没有这个面积段相应的空间尺度 ，可以看到客厅和次卧之间不是承重墙，如果后期可以改造打通，客厅开间能到8米左右，但就变成了146㎡的两室， 在已有资料中并没有公摊的数值，个人感觉公摊数值应该不低。
191㎡户型也是四面宽户型，整体方正，通透性不错。
但是同样空间尺度感不足，客厅开间5.7米，虽然不算小但这是接近200㎡的房子，只能说是正常数值，但依然能看出来，公摊不低！ 主卧和老人房都是套房设计，北向的厨房、餐厅、卫生间、次卧的空间也都比较局促，电梯厅空间感十足。
豪宅的项目，除了地段和产品，窗外的视野十分重要，特别是CBD项目，但中信泰富九庐个人认为，拥有良好视野的房源基本都是南侧楼层较高的房子；户型配比基本都是大户型，客群比较纯粹；有底商的楼栋，公摊较大，需要注意。
项目西侧以及北侧，开发改造压力很大，城市界面一般。整体上个人感觉，中信泰富九庐价格可参考复星国际中心，如果报价太高，意义不大。
济南目前高品质改善越来越多，可以多方对比一下。
最后需要补充一点，中信泰富在济南住宅开发的很快，但是CBD内属于中信泰富的超高进展却极其缓慢，不知道什么时候能封顶？预计不会太早，这将影响济南CBD的整体展示面。
中信泰富能不能加快一点，就像你的住宅一样！