近期，分析师在朋友圈看到一条有趣的消息—— 一路之隔的两个楼盘房价相差在3万元/㎡ 。
分析师去地图上看了一下，荣域花园和星湖名轩这两个小区 仅隔着一条星湖街 ，但是二手房的挂牌均价却存在较大的差距。
据链家网显示，荣域花园的二手房挂牌均价为61868元/㎡，星湖名轩挂牌均价仅30859元/㎡，荣域花园的价格达到了星湖名轩的两倍！
虽然隔着一条主干道星湖街，但是两个楼盘在价格上存在如此之大的差异，分析师的朋友说是 学区差异 引起的。
荣域花园的学区是 金鸡湖学校 ，是园区管委会直属的九年一贯制公办学校，软硬件设施先进，教学质量突出，师资队伍力量强大。其升学成绩一直稳居园区前列，是区内家长们关注度较高的一所学校。
星湖名轩的学区则是 东延路实验学校 ，这所学校也是园区管委会直属的九年一贯制公办学校，但是2019年9月才投入使用，教学质量还有待考证，相较于成立11年有余、教育质量受到家长褒奖的金鸡湖学校，没有明显优势。
说直接点就是一个是园区金鸡湖的名校，一个是斜塘的新学校，可见 学区对二手房溢价的影响之大 。
除了学区这个主力因素， 小区的产品品质 也是导致明显价差的原因。
星湖名轩小区整体成长条状，仅有7幢楼，是斜塘较早建成的商品房小区。中介对该小区的看法是：“ 小区户型、品质都一般，最后一排还靠着加油站，各项都不占优势 ”。
我们以近期成交的一套建面约88㎡户型为例，和当下市面上同等户型面积段的布局相比，在南向采光面、通透性和实用性方面都没有竞争力。
星湖名轩产品类型为高层，主力户型面积段为75-100㎡，荣域花园产品类型包含高层、小高层、独栋、双拼、联排别墅，户型面积覆盖60㎡到250㎡。
所以，一路之隔，造成房价二倍之差的 主要原因 是学区的差异，另外小区的产品品质也有部分影响。
我们要承认，在苏州，优质学区房作为名校的通行证，已经成为支撑小区甚至板块房价的重要因素。
正如前文所说，一路之隔，造成两个楼盘成交价格相差一倍的主力因素就是学区。
我们把目光放到苏州二手房市场，会发现有很多类似的例子。
隔着 一条现代大道 的 东港新村和东港二村 ，二手房成交均价相差了5000元/㎡！
据分析师调研，这两个小区的差别仅在于 小学的施教区 不同， 东港新村是星港学校东港校区，东港二村是星港学校本部（飘逸路校区） ，初中施教区都是星港学校本部。
一个是本部，一个是分校区，听起来似乎没有差异，分析师曾电话咨询过星港学校，学校表示：“进入哪个校区就读完全按照施教区划分，原地段就近入学，师资方面基本上固定不变，学校都是好学校，在哪里上都一样”。
但是家长朋友告诉分析师：“当然选择本部了，本部的师资好啊，分部在心理上总觉得有了落差”。
除了学区因素，小区品质也是形成价差的重要原因。
这两个小区都是园区有名的老小区，商业和交通配套共享，不同的是 东港新村在2019年进行了改造 ，旧貌换新颜，沿街商铺进行了统筹规划，增设了不少停车位，道路环境也优化了，还为电瓶车安置了充电桩。
而 东港二村的老旧小区改造还没有启动 ，墙体外粉刷脱落、外墙渗漏、车位紧张停车难、首层和顶层的违规搭建、卫生间的公共排污管道堵塞渗漏等问题众多。寒山闻钟上对于东港二村的投诉也是不少，小区居民对于小区改造的愿望非常强烈。
从东港新村和东港二村的例子可见，学区和小区的整体品质感是二手房溢价的重要因素。
当学区完全相同的情况下，房价形成巨大差异的例子也不少。
同在园区玲珑板块的和风雅致和雅戈尔伯爵，中间仅隔一条小河，配套完全一样，都是 星湾学区房 ，目前和风雅致小区的二手房挂牌均价86031/㎡，而雅戈尔伯爵的二手房挂牌均价只有67981万/㎡， 房价相差近2万元/㎡ ！
那么，究竟是为什么和风雅致比雅戈尔伯爵贵那么多？经分析师研究发现， 房龄、品质 是主要原因。
原因一：和风雅致房龄更新
和风雅致是2012年建成的，雅戈尔伯爵是2008年建成的，相对来说和风雅致的房龄更新。
原因二：和风雅致的品质更高，房屋质量、品质和绿化更佳
和风雅致是由日本开发商大和房屋建造，雅戈尔伯爵由雅戈尔建造。
和风雅致体量更小，共18栋住宅，约944户，雅戈尔伯爵共12栋住宅，约1029多户；和风雅致以大户型为主，主力面积段为120-170㎡，雅戈尔伯爵的户型建面覆盖80-135㎡， 和风雅致的改善属性更为纯粹 。
中介表示，和风雅致的绿化率近50%高于雅戈尔伯爵，居住舒适度在星湾学区房中也是佼佼者，这也是造成和风雅致在一众星湾学区房中房价排在头部的原因。
除了重要的施教区、小区品质外，分析师认为， 小区的定位和圈层 也是影响二手房溢价的重要因素。
比如说高铁新城的两个楼盘—— 建发中泱天成与建发泱誉 ，两个楼盘隔着一条青龙港路，同样是苏大实验施教区，交付时间相差约3年，都是高铁新城热门的次新小区，产品类型都是小高层和高层。
建发中泱天成的挂牌均价为32519元/㎡，建发泱誉的挂牌均价为36384元/㎡，这样算下来几乎相差了4000元/㎡。
所有资源配套共享，学区都是一样，开发商和物业公司也是一家，二手房的却存在明显价差的原因是什么？
据中介反应，主要是两个小区的定位不同， 建发泱誉更偏改善，而建发中泱天成偏刚需 。
因为定位的不同，所以建发泱誉小区大到社区景观小到入户大门都比中泱天成更高端精致。
建发的新中式园林风格在泱誉小区体现的更为明显，还有 植物养护、车位配比和外立面等细节 ，泱誉都比中泱天成做得要好。
从高铁新城的两个楼盘的例子，我们也可以看出，在所有资源配套相同，包括施教区也相同的情况下，小区的定位也是二手房溢价的重要推动力。
在苏州二手房市场上，一路之隔的两个小区房价存在较大差距的例子比比皆是，但是造成价差的主要原因却各有不同。
除了以上原因，还有 物业 带来的单价差距，比如说园区湖东的第五元素和欧洲城，一河之隔挂牌均价相差3000元/㎡以上，有的是 开发商 带来的差距，比如说相城活力岛的首开班芙春天和华润橡树湾。
最后，分析师来总结下，影响二手房溢价能力的因素有很多，其中 学区的影响较大 ，小区房龄、物业、开发商、房屋品质等因素皆很重要。
看到这里购房者一定会问，一路之隔的两个二手房小区，基本共享商业配套、交通 、 资源，而房价却常常相差甚多，那么，我该选择哪个楼盘？
分析师认为，如果施教区划分不同， 选择学区更优质的小区 。
如果教育资源也是共享的，那么则选择品牌房企和优质物业小区，毕竟品牌房企在产品品质方面有保障，物业服务也更加周到， 说到底是住得舒服更重要 。