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△大肠头不是济南名吃，谢谢
济南的楼市和最近的天气差不多，刚有点热乎气就被疫情浇灭了……挺长时间没总结济南市场了，总结起来还是蛮残酷的：
你想买的（有需求的）盘都涨了，你不想买（没需求的）的盘怎么跌你也不买...
01
（下面数据源于贝壳济南M3市场报告），济南3月份商品住宅共计成交6370套，对比过年的2月份增长了90%。
更关键的是对比去年3月份的数据。
2022年新增供应套数 从2021年6860套下滑到现在的3202套 ，供应上实现了腰斩，高达-53%，成交更是创了新低， 去年3月卖了1万多套，换到今年只卖了6370套，跌幅高达-41%。
供应降了53%，成交降了41%，在相互比烂的大前提下， 成交供应的比值却超过了2021年。
特别插一句，不少朋友的崩盘论有点问题...一旦没有人买房（没成交量），市场上供应的土地楼盘同样会减少（甚至降的更快），单轮房价，真未必会降。
△贝壳月报
价格方面，2021年3月的济南单价是13684元，2022年2月房价为14124元，3月的房价再创新高达到了15259元/平。
大家或许会感觉这均价不真实，综合几点原因。
第一，自从进入2022年以来，市面上开盘的改善占比急速提升，从旅游路沿线的龙湖、南北康的万科、在我印象里，以改善盘作为济南楼市的开端，这还是头一遭。
第二，刚需盘没有大规模促销，博睿城买一套送一套听起来挺震撼的，其实是买一套房送你一套储藏间，再比如1.73起的洺悦府，不管是受众群体还是规模幅度着实有限。
第三，某些卖得好的刚需盘，例如春来晓园，例如未来壹号，例如雪山万科城，借助产品品质的提升，价格上甚至有所上浮。
综合三点看，如果单纯从房价这个维度看，不但没凉还很热乎。
多提一嘴公寓，华润SOHO除了边角料之外基本售罄，量价提升，把公寓也带动起来了，这也属于多年未见的奇观了...
02
最扎心的当属具体楼盘的对比， 刚需越买越贵的怪圈再度重现， 为保证数据一致性，下面的数据均源于 济南荣置地。
这里面肯定有产品推售的差异，为了看看趋势，大家不要深究。
下面是2021年3月份的成交价：
新东站片区：龙湖天曜，1.45-1.65 中粮祥云，1.33-1.4；魅力之城：1.48；蔚蓝之城：1.36-1.55；万象东方：1.35
雪山片区：雪山鑫都紫宸府，1.25中新国际城：1.25
唐冶片区：唐冶山钢，1.28
融创文旅城，D4地块，1.45
华山片区：中海九樾府：1.55精装，凯旋门：1.32
神武片区：龙誉城：1.42-1.47，鲁商悦府：1.35-1.37
南部片区：公元九里，1.5-1.75,11F-18F的小高层
西客站：中建锦绣首府:1.45精装，金科城：1.35
孙村：绿城1.18毛坯
其他：金地华著，2.3，云山和院：1.29，中垠御苑：1.75
2021年3月
去年1.4的单价可以选择万象东方，可以选择毛坯的蔚蓝之城，最差的情况下也可以选择中粮祥云，毕竟还有个综合体垫背。
但是今年，大华公园城市，1.35精装起的拓荒盘欢迎您。
什么？你还是想买万象，天鸿君邑欢迎你，不过价格估计要加1500元每平，因为最新万象东方M6的价格也快1.5了...当然选择球墨厂也不错，凤栖翰林1.65毛坯...海信精装奔2了....
2022年3月
在雪山二老的末期，还是推出了不少高性价比的房源，现场走访看看融创弄的也确实不错，现在想在蒋山享受风景？
春来晓园1.4，雪山万科1.55精装，确实品质高，价格也确实比过去多了，而且从春来晓园这几次的加推看，卖的还不错，现场热度还很高，4楼下的房源走的都很快。
春来晓园该推新房了，前几天扫了一眼带泳池，再涨500不过分吧？
确实，山钢交付的不行，大水池子里面全是泥，但同时1.28准现房的价格你再也找不到了，要不保利1.47，要不潮起东方1.7，绿地城二手11层还1.4.....
南部过去有公元九里在后面垫着，南北康的盘还不敢太放肆，现在市中万科城高层破2，小高2.5，绿地报1.95....2021年同期，绿地还有1.7的房子
孙村片区，小高层毛坯，1.15,1.18在2021年价格很普遍，现在10F洋房带精装1.45....怎么看怎么感觉也涨了点。
以及被称之为刚需大本营的华山也在逐渐褪去本色
这几天开盘的云宸，我记得2月份加推了一波2T4 3T5，1.5-1.6之间的价格，现在部分房源已经摸到了2.2.....等这块地卖干净了，大家也只能去华山买改善新房了...
这种数据有意义吗？还错了好几个...
相对来讲，西北与中部因为一直在走平销，价格相对稳定，也没有出现在数据的对比中，一般就是出点特价搞搞热度，价格比较稳定。
这里面北部盘最蛋疼，因为某创资金的原因，丁太鲁的黄河文旅城估计要拖后甚至换人，说好的*迁拆**和配套利好又要苦等很久.....
对比同一楼盘同一区域，多数热点区域别说降了，不涨就不错.
越买越偏，越买越贵，还是过去的房子便宜.....
03
下面这段是送的...
其实现在楼市分化很严重，区域的变化大于全市的变化， 即使济南房屋均价腰斩，但你想买的区域翻倍，对你来说同样也是多花钱.....
今天看了看链家二手房的数量是56317套 ，这个量确实很高，而且我相信在未来，济南二手房突破6万套也不是问题
这个套数对比5年前大概翻倍，这也成为不少人安慰自己的良方....感觉房价要崩...
但是当你把电梯、房龄10年内，三室、普通住宅等限制条件加上， 全济南一共5978套，占比不太到11%。
如果把房龄10年内换成房龄5年内，则只有1100套，连2%都没到 ，大家也都知道，在济南两室几乎被淘汰，三室是二手房的成交主体，这个数据还包括了很多设计不佳的大三室。
每年济南二手房的增加量确实很多，但所增加的多数是破房子，在限售政策的加持下， 次新房增量极其有限。
大概有90%的换房人正在忍受糟糕的居住环境， 那些有需求环境好房龄低的二手房以后会更加吃香。
网上喊汉峪还有1.6房子，也确实有人信。
最后的结局是，兴冲冲的跑过去一看，黑乎乎的低楼层两室，有的还漏水....最后选了半天发现能看上眼的三室多数2万以上...结论：汉峪炒的太厉害.....
你想买的（有需求的）盘都涨了，你不想买（没需求的）的盘怎么跌你也不买...
（全文完,不点原创了）