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最近一位粉丝小林咨询买房计划，夫妻两位想买一套总价400-500万的房子，本想打网红盘，但发现积分只有66.4分。

对比过往的网红盘入围积分，比如宏发万悦山，需要72.3分，的确有不少距离。

不过，网红盘打不了，但热点区域依旧可以有念想。

这篇文章将通过积分计算、案例分析告诉你，上述刚需应该如何抉择。

准备打新？请算好积分

先来看下小林的基本的情况：

工作6年，深户家庭，首付预算120万上下，最高能承受150万。

基本上，总价400-500万的购房预算在深圳属于刚需上车的阶级，在市区范围内是买不到什么像样的房子，在需求上需要作出比较大的取舍。

再看下小林未来5年以上的人生规划：

1、孩子2岁，希望近点的学校，不追求名校；

2、工作地在福田，岗位处于上升期，未来有换房的打算；

3、必须有地铁，目前不打算购置汽车，夫妻双方以地铁通行；

4、面积不能太小，至少在80㎡左右的3房，方便父母过来帮带孩子。

在分析之前，需要提前知晓新房积分摇号规则。

因为，预算不是最终决定因素，积分成了通行证。包括在深购房情况、户籍情况、社保/个税缴纳情况、子女情况等。

以小林夫妻工作6年，可累计12年社保，也就是14.4分。加上基础分40分，户籍分10分，未成年孩子2分，总分66.4分。

实际上，如果积分要达到60分，对于真正无房刚需家庭来说，难度不算太大。

在基础分“顶配”的情况下，单身社保连续缴纳150个月，即12.5年；家庭的社保则要连续缴纳80个月，平均夫妻双方的社保缴纳时长不到4年。

也就是说，如果大学毕业后，直接在深圳工作6年，基本上30岁左右的年轻家庭都可以达到。

但对于网红盘而言，比如宏发万悦山，66.4分的确不够看，起码也要72.3分，以家庭为单位，夫妻双方的社保缴纳的平均时长为9年。

难道，低分真的买不到网红盘？

至少从目前人数达到3倍的新盘数据上看，不一定。比如，兴围华府，最低积分60.2分。

而且，能达到3倍的网红盘，基本要具备一些特征：

要么学校好，要么价格实惠或倒挂严重。

相反，近期入市的不少普遍认为的热盘，最后都没有达到以积分排序的要求，甚至二套客户都有机会入围摇号阶段。包括佳华领悦广场、壹成中心二区、领航城等等。

总价预算4-500万？首选区域中心

言归正传。在购房决策体系中，我们将房产的功能性分为地铁、配套、教育、增值保值、居住体验和价值认同这六个因素。

而我们在实际购房的过程中，也会因为需求、预算的不同，对某几个维度一定会有倚重。

比如，对于刚需而言，必备三大件：地铁、配套、教育。

地铁是所有买房人都关心的，最好离工作单位通勤时间1小时以内。

现代社会职场人跳槽频繁，工作地点也不固定。所以，为了量化出一个标准，我们把地铁线路的速度纳入考量，快线与普线相比，速度更快，通勤时间也会相应更短。

配套也是自住买房重点考虑的因素。首先还是要有一个集中式MALL，业态规划适当超前，这对于年轻人来说，是刚性需求。

其次是教育。如果是名校最好，其次离得近，最好自带幼小九年一贯制学校。

至于居住体验、区域价值认同，产品……等等。相比上述3个因素，在预算的制约下，需要作出比较大的取舍。

综合，大抵有以下两种方案：

新房：自住+未来置换

总价400-500万，虽然无法买市区3房，但仍然可以选择中心地段。

深圳是一个多中心的城市。城市中心除了福田+南山，还有区域中心。比如龙岗大运、光明中心、坪山中心、宝安中心等等。

这些区域属于政府投资重点区域，相应的配套也更完善。

1、从区域中心分布看，宝安中心和龙华中心新房单价在7-10万/㎡之间，显然不符合。筛选下来，4-6万/㎡的项目主要分布在大运、沙井、光明中心区、坪山中心区。

2、从产品价格来看，最低门槛是坪山中心区，新房普遍4万出头，首付100万起即可置业。最高的是大运片区，目前颐安都会中央的吹风价6万/㎡。

回到具体片区选择，在一路向西的发展下，光明中心区=沙井＞大运＞坪山中心区。

①光明中心区：星河天地华府、金地峰境瑞府二期

沙井、光明中心区热度最高，网红盘，比如沙井海岸城、宏发万悦山，之所以能成为网红盘，除了地段，更多的还是学区因素。

小林66.4分虽然优势不大，但非网红盘仍然有机会入围，比如接下来的星河天地华府、金地峰境瑞府二期，价格预计5万出头。

两盘均处于光明中心区核心位置（原为老光明镇商业中心），距离地铁6号线光明大街站直径800米范围内。

▲星河天地华府

教育方面，两盘所在区域有扩建中的东周学校（九年制）、在建的华夏中学，以及省一级的光明小学和光明中学。

商业有5万㎡的星河“COCO”系商业（建设中），以及邻近的绿地新都会约4.3万㎡的购物中心，万科光年四季约2.4万㎡商业，以及新地中央广场约3万㎡的购物中心。

基本上，两盘所在的位置，地铁、教育、商业并不缺失。

要是想保险一点，可以关注供应上千套的项目，比如深铁长圳项目、云科府，入围机会也提高许多。

②大运片区：颐安都会中央

另一个是大运片区。（点击查看片区攻略：东部三盘PK，谁更胜一筹？）

近期准备入市的只有颐安都会中央四期，距离东部枢纽站大运站（3号线、14号线（在建）、16号线（在建）、33号线（规划中））大约500米。

▲颐安都会中央

颐安都会中央四期共规划5栋7座31层高层住宅，容积率3.5，2梯3/4户，车位比1:1.14。

据销售透露，四期推580套，面积89-109-127㎡3-4房，精装交付。吹风价6万，最小89㎡预计500万出头。不过，对比去年入市五期均价5.2万/㎡，备案价不一定能批的下。

③坪山中心区：万樾府、金尊府

坪山中心区相比光明中心区和大运，距离稍远。但胜在新盘选择多，面积也可以更大，加上新盘单价低，可以作为保底选择。

其中，万樾府是一个均好性比较明显的项目。

万樾府位于坪山大道与亚迪路交汇处南侧，由“双央企”华润置地+五矿出品，即将推出的是第三批，380套房，85-110㎡3-4房，带精装修。

▲建设中的万樾府

首付一百万出头就能做区域中心地段的华润业主，还是三房一步到位那种。@深圳买房计划 了解到，万樾府有望5月加推第三批，心仪的同学可以准备首付啦。

金尊府，则是一个曾被寄予厚望的“坪山豪宅”，从入户大门可见品质。

金尊府位于坪山大道与锦龙大道交汇处东南侧，由5栋住宅、1栋幼儿园组成，住宅总建面约14.58万㎡（含保障房4.5万㎡），总户数1526户。

@深圳买房计划了解到，金尊府可售的一共950套，即将推出的产品户型是89-140㎡3-4房，吹风价约4.5万/㎡，计划5月入市，首批推356套。

二手：牺牲总价OR增加首付

购买二手房虽然不需要积分，但比以往更为复杂。

在二手房参考价出台之前，只要知道首付预算以及总价，就能轻易找到相应价格的房源。

如今多了二手房参考价这个变量，无法轻松找到合适预算的房源。

比如，某盘挂牌400万，按照以前，首付3成只需120万左右（不含税）。当指导价介入后，参考价为300万，只能*款贷**7成，首付直接上升到190万，得多掏70万。

很明显，这个挂牌400万的房源不属于自己的预算范围，更艰难的是，每个小区的挂牌价与参考价相差额度都不一致。

翻看二手房市场，以首付预算120-150万看，不管是大运，还是沙井、光明中心区，都很难找到品质较好的3房。哪怕价格合适，也是楼龄较老，或者有硬伤的小区。

也就是说，小林想买这些区域的二手房，要么增加首付预算，要么降低房源总价。

当然，以上的方案会随着市场供应、价格的变化而调整。

但整体的选筹逻辑不外乎确定积分、预算、地段、楼盘。

方案一的好处就是位于区域中心，且新房价格低，对于首套刚需来说，*款贷**也能贷满3成。

方案二的好处就是不需要等待新房入住，其次在目前二手房横盘阶段，有谈价空间。但相应的最终*款贷**成本无法做到3成，要么牺牲总价，要么增加首付。