北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
我名下两套小户型，一套海淀非重点学区职工宿舍，89年房，在田村离地铁不到1公里，房屋总价大概在480左右。一套南五环外豆各庄回迁房，总价350左右。现在因孩子大了，三代人居住两居室，想改善居住环境，孩子已在海淀上小学。我俩人住房公积金有60万，可办理*款贷**60万，我应该怎么选择呢？
1、卖掉南五环的房，添点钱在本院再找个一小户型。家人在本院看到有一个小户型一层有个小阳台在售，考虑现住楼层高无电梯老人现在还能爬楼，等再过几年可能就上不去了，一层给老人住我们带孩子住高层。
但是小区北侧正在盖安置房楼层较高，施工要有个三五年。我家里人想买本小区的房，想等着*迁拆**，但是我看到的信息说老旧楼房几乎不可能再*迁拆**，只能腾退，腾退我们的房也换不了多大面。要是按1:1换两个房也就换90平两居室，住不了三代人。要是到时候再想换房，是否这个老小区卖不出去不好置换。
2、两套都出手，在附近再找个小区，因为考虑孩子现在上学在车道沟附近，以后上中学大概率也是理工附或十九中了，所以不能搬太远。想往四环内找房太贵了，卖两套也够呛买得起。
3、我自己瞎转悠几个小区环境有兰德华庭、永达逸家、玉海园等是海淀区离地铁较近，有一是石景山的翠谷玉景房价能接受，没有实地看小区，因为怕孩子上学有影响，不知道能不能买外区房，还有就是这个翠谷玉景的房子环境如何，因为看贝壳上介绍的挺少的。
请章哥帮忙参谋一下，现在换房是否合适，如何选择。
回答：
1、这都说的是哪个小区啊？藏着掖着的，我水平不行猜不着。如果咨询就最好直接说具体的，就跟看病似的，非得让大夫猜自己哪儿不舒服何必呢？
2、老小区如果不是筒子楼的话连腾退也没可能，一般都是维护，最大的利好是原址重建。前提是安全等级达到D级，面积增加不多但房龄重新算，虽然改为二类经适性质也算是很大的利好。这我猜不着哪个小区，不知道说什么。反正一楼是流动性比较弱的，自住为主。也考虑好加电梯的问题，一旦加了的话对一楼就是利空。
3、孩子既然有了海淀学籍就用不着房子了。北京除非是朝阳那种单校划片的还看房籍户籍，否则就是九年制也不影响小升初。海淀没什么用房子的地方，连教委都说海淀小升初没有学区房，所以换到外区也不影响。
4、翠谷玉景自住为主，非常典型的两区交界，除非是海淀发展的都没地方了，否则一般不贵在这种地段儿投资太多，犯不上为石景山人们做贡献。
5、是否换房自己定吧，房子是用来住的，看自己的喜好。
仅供参考。