前段时间，华润二十四城一套90多㎡的二手房，卖出了2.25万元/㎡的高价，花儿姐就一筹谋着写写五象的二手房。
尤记得，我曾劝退了我友女在5000＋购入华润·二十四城，如今，几年过去了，她没再联系我，大家帮我看看，友谊的小船是不是已经翻了？
当然，友谊的小船翻没翻不是重点，毕竟女人间的友谊是个很玄的东西，重点是，五象二手房这么得价、这么好卖吗？
首先申明，二手房是个鱼龙混杂的复杂领域，五象二手房同样也不例外。这个事件出来这么久，花儿姐才有勇气提笔写一写，是因为花儿姐花儿哥们出动，到门店明访、暗访，拿到了一些素材，才敢试图盘一盘五象的二手房。
调查和统计，不敢保证准确，欢迎知情人士提供消息以及拍砖。
1 2.25万元/㎡是如何诞生的？
首先弄明白：2.25万元/㎡是如何诞生的。
花儿姐曾到华润二十四城的二手门店了解情况，中介小哥哥的说法是：精装修、房子新、没住过人，业主喜欢就买下了。没毛病。这就是二手房成交的一大特点。
而花儿姐通过其他渠道了解到，这套房源的卖家是专业的投资客，属于不着急卖房的类型。他深谙二手房买家的心理，进行了较好的装修，为房子加分。
他同时还深谙投资之道，不管什么疫情，也不管别人降价，反正在房子的价格上不妥协，等着能出价的买家到来。
不知道是谁的运气好，反正大半年之后，他等到一位看了十几套房子的买家，这个卖家曾看过他的房子，蓦然回首，还是这套最好。遂掏钱。
这就跟谈恋爱一样，乱花渐欲迷人眼，疲倦万分，找到合适的，就踏入围城。
所以这套房子能代表华润二十四城的二手房价吗？不能；
能代表五象的二手房价吗？小区都代表不了，别说大五象了。
2 2万＋的一手房正掩护二手出货？
花儿姐先分享身边几位五象湖二手房业主的卖房故事。
1）上周，一位朋友以1.92万卖掉了万科金域蓝湾的二手房，在小区第三排，看不到湖的125㎡户型。为什么选择这个时候卖？朋友说，现在周边都是2万+的楼盘，趁着大家对五象湖价格的预期在提高，二手房出手速度更快。
“我判断五象湖的二手房价在2年内不会再涨2000元。不如卖了换一套大户型自己住，反正也赚了100多万。”
2）6月底，另一位朋友以1.95万元/㎡卖掉了万科金域蓝湾89㎡的二手房。目的是“原来买来投资，已经赚了2倍，差不多了。”买家是个为了孩子读书的家庭，十四中五象校区学区房还是很有带货力。卖掉之后，朋友现在又开始寻找五象房价新的低点，还是以投资目的寻找五象下一个猎物。属于五象的连续投资客户。
3）今年春节前，另一位朋友以2万的净收价格卖掉了华润二十四城的165㎡大户型。买家是买来自住。朋友自己则是卖了五象的网红盘之后，把赚到的钱直接去凤岭升级了一套200㎡的大平层，用于自己住，算是成功升级换代的典型。
4）这是售楼小姐姐提供的：一位客户今年卖掉了万科魅力之城两套小户型，又马上把钱入手了万科金域中央145㎡，问及原因，客户觉得魅力之城作为第一代的五象湖房子，这个时间点对于五象湖第一代已经是出手的阶段性高点。万科金域中央在五象核心区的地铁盘，未来还有升值空间。
虽然以上只是五象湖几个热门二手交易楼盘的极小数的客户代表，但是不能否认，今年五象湖2万+楼盘集中出来后，已经成功地在掩护二手房出货了。
两天前五象湖2万+的一位开发商朋友告诉花儿姐。“这两个星期感觉楼盘到访量降低了。一个原因是受到五象湖二手房的冲击，地段差不多，同样的学区，二手房价比新房便宜2000到4000元/㎡，又是可以马上入住的现房，还是有很大的冲击。”
其实，从这位2万+开发商的感受可以嗅到那么点五象新区二手房变化的风向。
在2020年之前，五象湖二手房价是公认的“贵”。近年来一直保持在每平米16000-21000元/㎡之间。近两三年，因为南宁楼市限价，让一手房和二手房价格出现倒挂，一手房价被限制后比二手房要便宜大几千元。
但今年南宁楼市限价放开后，在高地价的压力下，新的楼盘不得不去提高产品档次和配套，让市场接受五象湖核心楼盘站稳2万+的事实。新房价格上去了，二手房的价格相比之下更有优势，反过来一个阶段会对同区域一手房的销售带来一定的冲击。
3 到底谁在接盘五象二手房？
自五象成为南宁供求一哥后，其二手房有没有人接盘也成为了哲学一问。
但是，好几次和五象新区的中介聊下来，再加上身边朋友的现实案例，花儿姐觉得，可能五象的二手房市场和我们想象中的不一样。
一方面，从入住率来看，五象并不像以前传言中的“空城”、“鬼城”，花儿姐在今年疫情期间做的亮灯率调查中就发现（猛戳复习→揭秘|五象新区是空城？实拍29个小区亮灯率后发现……），五象部分区域有一定的入住率，二手房市场比想象中好。
另一方面，五象二手房有没有接盘侠，可以从一手房反映侧面看。
去年开始，五象湖一手房开始做站到2万+，今年一手房2万+阵营继续扩大。部分项目，如建发央玺，首次开盘走量还不错。一手房2万+已经开始有客户接受了，那不用等待，小区相对成熟的二手房，有接盘侠也是正常的。
那么，到底谁在接盘五象二手房。
第一类：那些叫好又叫座的学区房，就是被自以为很理性但是一遇到孩子读书就疯了的老父亲和老母亲买走了啊。三中、十四中学区房都好出手就是最好的佐证。他们是五象二手房的主力“接盘侠”。
所以，五象二手房销售热度呈现出很明显的学区＞地铁＞江景>湖景特点。最最关键的是，学区是绝对的硬核条件，没有之一。这一点，和新房有很明显的区别。
第二类：一家人都要来一起住到一个小区的也会考虑买。或者是小房换大房，追求更好的学区和更好的通勤。
第三类：持续看好五象、喜欢五象的人。这部分相对来说少，包含部分北上广深的投资客。
4 今年五象二手房挂牌量激增？
花儿姐了解到的一个现象是：今年五象二手房的放盘量在增加。
一名华润二十四城小区二手门店的小哥哥表示，去年底五象湖周边这些盘每个盘有50到100套的二手房要卖，现在每个盘都有100多套房源在卖。
原因是很多投资客放盘：现在周边一手房卖2万多了，二手房的价格也上来了，觉得赚的差不多了卖掉。再找投资的机会或者换更大的房子。
那么，五象新区，包括良庆区和邕宁区有多少二手房挂牌出售？
根据贝壳的统计数据显示，良庆区现有二手房的挂牌量接近4000套。花儿姐昨晚上9时许，在贝壳找房上搜搜显示，良庆区即时的二手房挂牌量是3165套。
这是个啥概念呢？花儿姐同时在贝壳找房上搜索南宁二手房出让套数是20453套。那么，从这个数据简单计算，良庆区二手房占据南宁市二手房出让总量的15.5%。
以同样的方式搜索，青秀区的二手房挂牌量是7953套。
这么一对比下来，五象二手房挂牌量仅次于青秀。
5 疫情后五象二手房大跌？
说实在的，今年楼市挺难的。其中，二手房比一手房更难，降价也更明显。疫情+政策叠加，让二手房市场冲击更大。
从外地城市来看，二手房挂牌量激增明显。从南宁来看，花儿姐并未找到反应二手房挂牌量明显变化的数据。但从市场来看，南宁商品房市场今年开始实行“单合同制”后，一手房的购买门槛大幅降低，而二手房此前的门槛优势不再。
花儿姐走访过程中，部分二手门店的小哥哥小姐姐说，疫情期间，南宁二手房都有不同程度的降低。而五象的二手房，在疫情期间整体也有1000~1500元/㎡的降价，包括华润二十四城。
花儿姐在华润二十四城的一家二手门店了解到，最近的二手房价和今年第一季度有明显变化。以华润二十四城为例，因疫情影响，春节前放盘报价2.1万，疫情期间报价2万，有些业主急用钱，心理价格调低了。其他楼盘有总价降低5万一套的。
但是，从4月开始价格开始恢复。
目前，五象最贵二手盘是华润二十四城。华润二十四城的几个二手门店的反馈是，华润二十四城的二手房价格是最高的：有证且装修好的价格普遍超过1.9万元，2万＋再正常不过。毛坯也能卖到1.8万元/㎡以上。
而万科魅力之城、绿地国际花都，普遍可以卖到1.7万~1.9万元/㎡。
拥有一线湖景资源的龙光玖珑湖、万科金域蓝湾、碧桂园天玺湾等楼盘，二手房价格1.5万~2万元/㎡，得益于十四中五象校区+五象四小+五象第一实验幼儿园+五象湖景优势。
6 最后来一份五象二手购入指南
其实买五象湖二手房的客户里，有很大比例是家长为孩子买学区房。所以花儿姐的五象湖二手房买房建议是：
1）如果只是为了孩子读书，不用选最贵的楼盘，可以考虑同区域内价格和品质、物业综合性价比最高的楼盘。
到五象湖选二手房，可以读三中五象校区的华润二十四城一直是第一首选楼盘，物业和楼盘品质真就是五象湖一代里最高的。
其次可以看万科魅力之城，物业和装修交付都还不错。
最后再选价格相对低的绿地国际花都或者宝能城，反正就为了读完书就卖掉的，但得忍受这两个盘并不太理想的户型和一般的物业服务了。
如果考虑读十四中五象校区的家长，可以看合景天汇广场、万科金域蓝湾、龙光玖珑湖，甚至可以考虑还没有得证，但是可以更名的湖畔书院，毕竟1.7万/㎡就可以买到不错的楼层。
2）如果是考虑买来居住，湖景第一排的景观优势不能忽略
华润二十四城真是第一选择，物业管理和超级宽的楼间距，居住起来真的和其他楼盘不一样，并且地铁就在家门口，万象汇预计明年就开业了，生活很方便。
其次有一线湖景的龙光玖珑湖，万科金域蓝湾，正正的湖景和宽阔视野都是女主最爱。
最后再特别强调一下，买二手房一定要看物业，交房没有几年，五象湖几个盘的二手房价格因为物业和小区的维护，房价真是差了几千块钱。2014年，华润二十四城的开盘价格和周边只相差几百元/㎡，现在入住几年之后，因为小区的规划、硬件的差别，物业服务和维护的好坏程度，二手房均价要比周边贵了2000+元/㎡。