9月、10月，是楼市传统的销售旺季，被称为房地产界的“金九银十”。
在这两个月，天气适宜，人们愿意出去活动，看房的人比较多，而对于开发商来说，一般银行回款周期，需要2到3个月。因此，会在国庆、中秋期间，推出优惠政策，采用特价房、一口价、送物业、老带新等政策刺激销售。这样，9、10月卖掉的房子，正好赶上元旦前回款，计入考核业绩。因此，对于购房者而言，在此期间出手买房也是很好的时间。
但是，进入9月，上海楼市的金九银十如同去年一样，并没有如期而至，反而倒是十分惨淡。这不，宝山超级大盘上海长滩三期9月6日开盘选房，均价5.5万元/㎡。因认筹率太低（1193套房源，认筹期内共收到大筹50组，相较于此次可售房源数认筹率仅4%），上海长滩选择不摇号直接开盘。毫无意外的是，加上小筹客户，最终全天共成交80余套，占比不到总房源的1成。
上海长滩三期开盘现场
昔日“托关系”才能买到的红盘，如今鲜有人问津
我们把时间退回到2017年7月9日，这一天上海长滩一期开盘，价格跟刚刚开盘的三期没有差别，也是5.5万元/㎡。开盘当天752套住宅基本售罄，可谓红极一时。截止到2019年9月9日，上海长滩一期还剩16套房源可售。
上海历年长滩开盘数据
上海长滩一期去化情况
一时间，上海长滩成了抢手货，香饽饽。当时不少论坛爆料一致表示，上海长滩非常难买，“要托关系才能买到”，许多上港和宝钢的领导、员工在此买房，而且内部价才“3万多一平”。消息真假无*论法**证，但上海长滩一期开盘确实打响了头炮。
2018年7月12日，上海长滩加推二期943套房源，但却没能如一期一样热销，开盘当天费力地去化了一半，截止至2019年9月9日，还有292套没有卖出去。
上海长滩二期去化情况
如今上海长滩三期开盘，销量更是直接跌回解放前——从几乎“日光”到不足1成的去化率。
同一个项目不同期，竟然不同学区
上海长滩项目位于宝山的行政中心——淞宝板块，淞宝是宝山区政府的所在地。我们都知道，一个城市或者一个区域的发展，总是围绕着最高级别的行政中心向外摊开发展的。这样也就意味着，距离行政中心越近的地段，享受的社会公共资源也就越多。以教育资源为例，宝山区堪称一梯队的两所小学——宝山区第一中心小学和宝山实验小学，也全部位于淞宝板块。
而上海长滩一期和二期去化率差距很大的原因，和宝山实验小学这个学校有很大的关系。
为什么这么说呢？因为项目一期对口的学校为宝山区实验小学——公办的百年老校，市重点的实验小学，比宝山区大多数学校都好，教学资质隶属第一梯队。而到了项目的二期，对口学校却是宝林路第三小学，教学资质相对来说要弱很多，差距略大。
上海长滩一期二期对口小学对比
同一个项目，不同期，竟然不同学区，这个也是太奇怪了。为此二期的业主还和开发商闹过一阵子，因为前后两期买进价格相同，一期是学区房，二期非学区房，这未来二手房价值差别就很大了。三期的对口学校如何呢？当前项目并未交房，没有确定的答案。
创新围合式布局，使得大量房源东西向布局
此次上海长滩三期户型有76-261㎡的2-4房，共有23个户型。小区布局开发商称之为创新围合式建筑布局。
这种围合式从沙盘模型上看小区的造型如同“铁桶”，密度高得惊人，十分压抑。
值得一提的是，这种布局造成小区内有很多房源为东西朝向。
就是下面这个户型，由于该户型位于东西两的房子，客厅和卧室的窗不是向东就是向西，全屋没有正南的开窗面。虽然价格比较便宜，但是这种户型居住舒适性也大打折扣。
另外，因为这种低价户型的存在，拉低了上海长滩的整盘均价，实际上那些正常南北向房源，相比一期、二期也等于变相涨了价。
比如下面这个正常朝向的户型B4户型，销售表示这个户型会比其他户型贵，幅度甚至多达1万元/㎡。
注：本文转载自大上海情报。
