2021年北京二手住宅市场如同过山车一般，既有3月份成交2万多套的“小阳春”，也有10月不足1万套的凉意，而12月以15442套，超过1.5万套“荣枯线”的水平为2021年划上了一个圆满的句号。

此轮行情从2020年初开始发力，到2021年8月连续18个月上涨。

不过此轮行情与之前的雨露均沾式的“普涨”不同，各大行政区、商圈的表现差异明显。

今天西瓜姐就来给大家盘点一下：

西城：这轮行情的“trigger”

这轮行情（指2020.01-2021.12，下同）的起因，网上有多种说法。

有人说疫情被困在家才发现家有点小，该换房子了。

有人说，有些人钻了某贷的漏洞，金融杠杆放开直接推高房价。

也有人说，北京房子跌了好几年了，“物极必反”，该涨了，毕竟需求不会消失，只会延迟而已。

这些可能都是原因，但还有一个更主要的动因，就是2020年4月西城发布了学区新政：“自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”

多校划片催生出家长们的焦虑，谁都想在新政执行前落户，所以成交量大幅增长，必然带动价格上涨。

图：过去两年西城成交量变化趋势

2020年5月份成交量激增，2052套的成交量也是创了近几年的新高。

到了2020年7月份以后市场就逐渐回归理性，到了2021年7月西城德胜等学区“爆雷”后，市场的凉意就非常明显了，但是到了11、12月，价格跌到了低点，成交量又有回升趋势。

西城成交最好的小区必然是“上车盘”荣丰2008了，虽然广外学区一般，但是由于总价低，在过去两年的涨幅在西城所有小区中也非常抢眼，超过了20%。

图：荣丰2008价格变化趋势

荣丰2008过去两年整体趋势在上涨中，到2021年末才开始下降，主要是受北京整体成交的影响。

而另外一个成交量非常高的小区裕中西里，由于其所在的德胜片区在2021年7月份“爆雷”后，价格就急转直下了。

图：裕中西里价格变化趋势

海淀：绝对的王者

在此轮周期中，海淀是绝对的“王者”。

涨幅前十名均来自海淀，上地的涨幅更是超过了30%，一骑绝尘。

图：上地过去两年价格变化趋势

由于西城和海淀接连出台学区新政，以及2017下半年到2019年市场需求比较萎靡，2020年起积攒的需求得到了充分释放，学区房成为这轮行情的“始作俑者”。

尤其是2020年“7·31”后，家长们转战海淀，倾尽全力去拼一个海淀的顶级学位，而且海淀是码农的聚居地，高收入群体多，使得抢房大战愈演愈烈。

在这种情况下，顶级学区房蜂鸟家园的房价开始一路飞涨。

到2020年12月，蜂鸟家园一套47.66㎡的小一居价格已经涨到900万。

蜂鸟家园小区图片

这次抢房“战役”一直持续到2021年秋天，才渐渐有了凉意。

如果你在2020年初买了海淀，那么平均的涨幅也有20%了。

如果你买到的是比较优质的学区，涨幅将更加可观。

但无论怎样，买海淀至少你跑赢了北京大盘。

从学区房涨幅可见，海淀这些“鸡娃”的父母，确实比较疯狂。那么比较“佛系”的东城，又如何呢？

东城：学住平衡

一提到帝都学区房，大家最先想到的就是西城和海淀，东城一度被很多家长忽略掉。

确实，跟西城和海淀比起来，东城的升学率确实不高，尤其是升名校的占比。

但是，比上不足，比下有余。

对于要兼顾居住需求的一些家庭来说，东城也是不错的选择，毕竟学区没那么强，自然价格就降下来了。

此轮周期中，东城上涨幅度最多的商圈是东四、安贞和和平里。

越是优质的学区，涨幅相对来说比较高，但是涨幅也只有20%左右，与海淀部分学区相比依然有差距，这也可以看出学区水平不同直接影响了涨幅。

图：安贞过去两年的价格变化趋势

而像广渠门、崇文门这样的学区属性处于中等水平，但是由于商圈内小区楼龄较新，居住属性比较强，涨幅在整个东城区也比较抢眼。

所以，东城的话，大家考虑的不仅是学区，还会考虑居住品质。

毕竟家长们已经放弃了海淀、西城，就不会只看学区，总得兼顾下生活。

朝阳：次新鄙视“老破小”

朝阳太大，所以不同商圈的涨幅差距比较大。

由于学区属性并不强，所以从不同商圈的涨幅上，可以看出购房者对于居住品质的选择倾向。

如果以中轴线将朝阳分为两部分，那么北边商圈的涨幅将明显高于南边商圈。

与产业中心的距离、轨交以及楼盘品质都决定了其涨幅的天花板。

这轮行情中，太阳宫涨幅最高，达到了19%。

可以这样说，太阳宫的楼盘品质是朝阳中最高的，而且与三元桥、望京这些商业中心的距离非常近。

图：太阳公元北区价格变化趋势

太阳宫典型楼盘太阳公元北区过去两年价格上涨了约25%。

除了太阳宫外，朝青、北苑以及望京、芍药居这一轮都表现抢眼。

望京和北苑由于新旧小区占比相差不大，而老小区的涨幅拉低了整个商圈的水平，所以望京和北苑的涨幅在20%以内，但是热门的次新小区涨幅远高于此，如保利中央公园在这个周期中上涨了约40%，叹为观止。

图：保利中央公园价格变化趋势

丰台：新贵崛起

本轮周期丰台价格涨幅有限，所有的商圈都低于北京大盘15%左右的平均水平，从这一点可以看出北京南边整体都不如北边。

表现稍好些的就是丽泽，涨幅在14%左右。作为新贵，丽泽最近颇受大家的注目，定位于承接金融街的产业转移，起点颇高。

2021年底14线东西段贯通后丽泽补齐了地铁的短板，是丰台最有价值的商圈。

图：保利百合价格变化趋势

丽泽商圈的次新楼盘保利百合这一轮周期上涨约20%，好于商圈的平均水平。

而菜户营、岳各庄以及草桥这些丽泽周边相邻的商圈涨幅只有10%左右。

只有丽泽发展起来，外溢的需求才能带动周边商圈楼盘的价格，产业还是丰台这个区域需求的决定性因素。

由于一个商圈所包含的小区众多，虽然丰台行政区以及商圈整体涨幅有限，但是仍有个别小区涨幅超过了20%。

如岳各庄的万科紫台小区，这一轮就上涨约25%左右。

图：万科紫台价格变化趋势

划重点：区域分化明显

1）北京房地产的黄金十年不再，普涨的行情已经过去了。这轮行情由学区房开始，蔓延到朝阳等区域的次新，房子只有具备其独特属性，才能保持价格领跑大盘。

2）学区更强的区域，此轮涨幅就更突出。就如海淀强学区属性的商圈涨幅高于东城。

3）朝阳和丰台这样不具备学区属性的区域，居住属性成为其优势所在，改善型楼盘更受追捧。所以同一区域内“次新”楼盘的涨势高于“老破小”。