前几天发了一篇越秀瑞麓府的楼盘调研，底部有读者留言问能不能测评一下旁边新世界的这个盘，恰好我去踩瑞麓府的时候也顺道去看了看耀胜新世界，今天就跟大家聊一下。
题外话，我最近去了番禺好几个项目踩盘，所到过的售楼部就跟被我包场了一样，人气真的有点一言难尽，市场好像真的有点冷。好了，说回正题，直接上总结吧。
卖点一：地铁上盖，自驾方便
这个盘的主要卖点是3号线和7号线长隆地铁站上盖，地铁站就在小区旁边，未来还有一条城际线，对面就是长隆欢乐世界，据说因为项目是和广州地铁合作的，所以未来还会有连廊直接连通楼盘和地铁口。
别小看地铁上盖这个优点，一般宣传地铁盘的楼盘，从家里走到地铁口能控制在10分钟内就已经不错了，而耀胜新世界旁边就是地铁站，目测从门口步行过去只需要3分钟，要知道，真真正正的地铁盘，省掉从家门口到地铁站的时间，也够坐4到5个站的距离了。对于近郊盘来说，这是一个很大的优势。
除了坐地铁方便之外，自驾也方便。项目的西南边就是新光快速，通过汉溪大道到番禺大道也只有2公里左右，踩盘当天我自驾回到市区石牌桥只花了30分钟左右的时间，不过我是在非高峰期出行的，如果是平时上下班的点，自驾的话，新光快速经常会堵车。（雪球，不是经常，是必然。）
卖点二：配套齐全，周边吃喝玩乐应有尽有
项目地处长隆和万博的消费圈，出门就是奥园城市天地跟时代芳华里。虽然商场的气派比不上天河城这些，里面也没有什么高端的商业，不过日常的消费基本都是能满足的了，吃的很多，踩盘当天我在旁边的小馆子吃了顿饭，感觉味道还不错。
丨项目旁的奥园广场
从楼盘销售给的资料中还可以看到，项目以后还会引入Discovery Park这一类社区型主题购物中心，自身也会有底商。
卖点三：户型涵盖面积段多，选择性强
耀胜新世界又名耀胜尊府，和以往新世界的尊府系列产品不同，耀胜新世界的户型涵盖的面积段还是挺多的，从90-140m²的都有，以刚需和刚改为主。
项目一共有6栋住宅，层高分别在40-48层不等，容积率高达5.0，而且项目的可用建面也不大，只有5.8万m²左右，楼宇是一字型排开，从沙盘外面看，感觉有点密密麻麻，所以整体居住舒适度可能会稍微低一点。
丨项目沙盘
另外还有商业和办公楼栋。小编去踩盘的那天样板房还没有对外开放，所以很遗憾没有拍到样板房的照片，目前户型图貌似也没有流出，所以产品具体设计得怎么样，我们目前也还不太清楚，唯一知道的是户型挺多的，选择性强，但从面积段来讲，挺符合刚需和刚改。
不利因素一：教育配套存在不确定性
教育是耀胜新世界的配套短板，项目目前明确的只有配建的幼儿园，其它小学初中还未明确，要等教育局安排，假如未来耀胜新世界没有配套的中小学的话，那业主的小孩上学就要听统筹了。
从耀胜新世界附近的学校来看，统筹可以选择的也不多，小学一共有四间，区级钟村奥园小学，教学质量一般，排名番禺中下游。旁边的锦绣香江有配建的九年一贯制学校，但优先满足大盘锦绣的业主们，耀胜新世界业主的孩子想去读，未必有戏。而京师大南奥学校和香江育才实验都是私立，学费高之余，还要摇号。
也就是说，如果未来项目没有配建学校的话，周边公办的小学其实质量很一般，选择也很小，如果想孩子读好一点，只能花大价钱读私立。
不过教育这方面，目前还不确定，当前只是最坏的打算和猜测。
不利因素二：噪音，且周边环境一般。
前文说到过，项目是紧挨着新光快速的，这对于买家来讲，既是优点，也是缺点，自驾方便之余，也为楼盘打来了不少的噪音。
西边的新光快速的车流很大，而北边的汉溪大道本身也有车流，日常有大货车和小车行驶，两条快速公路把楼盘左右夹攻，会带来一定的噪音影响。不过踩盘的时候销售说了，他们项目做了架空，楼栋的首层和地面有一定的距离，尽可能地缓解噪音对楼盘带来的影响，看沙盘的设计也确实如此，不过实际能缓解多少，只能实地测评了才知道。
另外，项目除了右侧的商业广场城市面貌看起来比较现代化之外，其它景观还是挺有城乡结合那味的。项目左边是汉溪的工业园、城中村，南边是还没有开发的山坡，虽然北面挨着长隆，不过这是一个需要收费的娱乐场所，并不是什么可以供业主免费溜达的公园，所以我觉得这点也不算什么利好。周边环境一般，灰尘也大。
吹风价7万/m²
前面说过，耀胜新世界其实还有一个别名叫耀胜尊府。大家都知道，尊府系列是新世界在广州打造的豪宅产品，一般都是卖得比较贵的。比如广粤尊府是广州目前公认的一线豪宅，就连增城新塘的广汇尊府，单价也要卖到3.6-3.8万，要知道，整个新塘的一手项目均价还是2字头的。
目前项目的吹风价7万一平，比明星盘和樾府还要贵一丢丢。但是从项目的整体规划来看，不管是配套还是户型，客户群体都是偏向刚需的，要知道，刚需们是很需要教育配套的，假如真的开盘7万，而小学和初中都只能入读普通学校或者花大价钱上私立，刚需未必会愿意为了“新世界”三个字溢价买账。
不过嘛，一般楼盘的吹风价都会往高里说，开盘价不会直接拉满，所以开盘也很有可能是6万+，谜底要等到开盘才能揭晓。如果大家客户群体都是定位刚需的话，个人觉得南站的品秀星寰性价比更高一些。
目前市场上关于耀胜新世界的资料不太多，因为踩盘的时候项目还没开放，我也没看到产品，所以不太好给大家选筹建议。总的来讲，项目的优势和硬伤都很明显，就看个人的接受程度了。
新房咨询师六一点评：
新世界在广州的项目推货节奏向来不快，相比高周转，更注重利润，价格相比周边一般只高不低。不过耀胜新世界现在吹风价7万，我猜只是吹风而已，不至于真的如此“丧心病狂”，毕竟旁边二手次新保利红馆单价5万左右，和樾府也没突破这个价格。
耀胜新世界优缺点比较明显，地段在番禺很亮眼，交通方面双地铁，小区地下直接连通地铁进站，20分钟内到达珠城，当然高峰期能否挤上地铁另说。再就是自身商业规划以及新世界强大的商业运营能力，周边商业配套多，加上新世界的品质感还不错，整体给人高逼格的感觉。
至于缺点，容积率高可以往后放一放，最重要的还是教育配套差以及噪音大。对于刚需来说，教育配套不可少，耀胜新世界教育方面简单概括就是，既一般又不方便。对于改善而言，楼盘体量小噪音影响大，并不理想，支撑不起7万的单价。
对比和樾府，如果同样单价，能打的卖点不多。好在和樾府未来的货量主要是大户型，预算错开了。
项目合适的人群，以天河海珠番禺为主，比较认可项目交通通勤，比如3号线沿线、琶洲、万博等，或者番禺同区置换的。对学位要求不高或者考虑周边私立学校。比较喜欢“出则繁华“，商业氛围浓厚的人群。
雪球：
新世界出品，必然是贵的。但是不是真的值这么贵？我觉得这个项目有点悬。现在很多开发商都想讲故事，搞包装把番禺的房价推高，其实二手市场依然是不接受番禺的贵价盘的。
番禺的二手房有个定律，无论你的房子有多好，只要没有配套学校，二手市场不容易卖（刚需盘还行）。只要家里的小孩到了读书的年龄，业主们就会潮水般抛售番禺的房子回天河越秀换学位房了。大量二手抛盘，又没有买你的必须理由，房价又怎么会涨。
从硬件看，这个项目不太能打。你真喜欢没关系，但6~7万单价买入，真的贵了。
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