核心观点

• 新房市场

1、去化：开发商抢占小阳春积极入市，豪宅项目表现较佳

2、成交：新房售出16209套住宅，上半年单日网签量最高近600套

3、区域：宝安、龙岗及龙华"三足鼎立〞，一手住宅网签量均超3000套

供应市场，开发商抢占小阳春积极入市

刚刚过去的2023年上半年，深圳开发商踊跃入市的步伐明显比2022年上半年要积极。

乐有家研究中心数据显示，上半年深圳一手佳宅预售面积达到324.56万m，环比下跌14%，同比却大幅上涨84%。趁着疫情防控、3月小阳春的势头，不少开发商抓紧开盈。然而新房去化情况却不尽人意，2023上半年一手住宅网签面积无论是环比还是同比都呈现下滑。

供应增多，去化走低。继2022年底．深圳新房库存量时隔7年超400万时后，2023年上半年库存压力再度上张，达到436.82万㎡，历史新高。

一手住宅月度预售情况

根据1-6月的预售情况分析，可以看出3月和6月是开发商入市的高峰期。尤其是6月，共有17个项目取得了预售证，其中新增住宅预售套数达到9777套，预售面积达到93.56万㎡。这些项目中包括了一些备受瞩目的高端豪宅项目，比如被誉为资深网红的项日海德园A区以及深业云海湾，在开盘当日就达到了超过95%的去化率。

一手住宅月度去化走势，超14个月的去化周期己达警戒值

近年来，深圳一手住宅的去化压力逐渐增加，特别是在过去的一个年度。随着库存的积累，可以观察到一手住宅的去化周期逐月延长。根据近半年的平均销售水平计算，截至2023年6月，深圳新房的平均去化周期接近16个月。业内普遍认为，超过14个月的去化周期已经达到该城市新房市场的警戒线。这意味着开发商面临着更大的压力，需要采取措施以促进销售和减少库存。

2021-2023上半年一手住宅成交走势，新房成交1.6万套住宅

2023年上半年，深圳一手住宅销售情况如下：共售出16209套，网签面积达到166万㎡。尽管成交套数同比2022年上半年略微增长，但成交面积却出现了下降的趋势。这说明在2023年上半年，购买小户型的刚需人群更多。尽管有个别豪宅项目的销售表现较好，但总体而言，刚需购房需求仍然是市场的主要推动力。这反映了市场对小户型住房的需求较高，并且可能与购房成本和实际需求相匹配。

网签走势：上半年单日网签量最高近600套

根据上半年每月一手住宅成交走势观察，二季度的市场行情明显好于一季度。特别是在4月份，新房市场经历了一季度的疫情管控后，部分积压了两年多的需求开始逐步释放，这在二季度的市场交易量上得到了体现。随着疫情的缓解，购房者信心回升，促使市场活跃度提高。这也可以看作是新房市场在二季度迎来了一个小阳春，为整个市场注入了活力。

除此之外，新房市场的成交情况与供应量密切相关。特别是在3月和6月，新增预售量大幅增加，也为3-4月和6月的网签量提供了支撑。以6月为例，上旬多个豪宅项目陆续开盘，而集中在月底进行网签，导致6月29日当天一手住宅的网签量接近600套，创下了上半年单日网签量的最高值。这表明随着新房供应的增加，购房者有更多选择的机会，并且对于豪宅项目的需求也较为活跃。这种供应与成交的关系进一步说明了市场在特定时间点出现了较高的成交量。

各区一手住宅成交地图：宝安、龙岗及龙华"三足鼎立〞

在上半年的新房市场中，宝安、龙岗和龙华成为三个主要竞争区域，它们的一手住宅网签量均超过3000套。其中，宝安以3304套的网签量排名第一，同比增长了18%。

与2022年上半年相比，龙岗、福田和深汕是网签量涨幅较大的行政区域。尤其是今年3月份，有许多媒体报道深汕合作区解除了限购政策，并将限售期调整为2年，对深汕新房市场来说是一个重大利好消息。

这些数据显示出各个行政区域在新房市场的竞争激烈程度，同时也揭示了政策变化对市场的影响。特别是深汕合作区的限购政策松绑，为当地的新房市场注入了活力。

2021-2023年一二手住宅成交占比：各占50%

在上半年的新房市场中，宝安、龙岗和龙华成为三个主要竞争区域，它们的一手住宅网签量均超过3000套。其中，排名第一的宝安共有3304套一手住宅网签，同比增长了18%。

与2022年上半年相比，龙岗、福田和深汕是网签量涨幅较大的行政区域。尤其是今年3月份，许多媒体报道深汕合作区解除了限购政策，并将限售期调整为2年，对深汕新房市场来说是一个重大利好消息。

这些数据显示出不同行政区域在新房市场上的竞争程度，同时也反映了政策变化对市场的影响。特别是深汕合作区限购政策的放松，为当地的新房市场带来了积极影响。

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