说到顾村，一直是北上海刚需购房者关注度很高的板块。因为板块内新房供应相对充足，且中小户型居多，总价相对较低。

顾村在2035规划中全境被划入主城区，板块周边交通出行相对方便，配套设施完备。再加上顾村公园这个“上海绿肺”的存在，使顾村板块的宜居得到了凸显。我们团队这次来到顾村板块，带大家来看下板块内即将开盘的 中企·光华雅境 （测评视频）

项目介绍

项目位于位于宝山顾村新顾城板块，东至联杨路，南至沪联路，西至宝正路，北至福双路。距离最近的地铁站7号线刘行站直线距离1.2公里，可1站至顾村公园站换乘15号线。

目前因为道路未完全畅通，步行到地铁站距离达到1.7公里，地铁上班的业主可能需要依靠共享单车或者公交出行。不过未来规划道路开通后，实际步行距离会有所缩短。

项目以南和以西的2个地块于2019年2月由上海实业发展股份有限公司，以同样的楼面价24000元/㎡竞得。

这两块地也就是刚刚售罄的上实·海上菁英项目，二期均价约47500元/㎡,积分41.8分，基本上可以作为中企·光华雅境的参考价格。

西南侧和北侧，为动迁和保障住房项目。此外，周边还有多个规划的教育用地和商品住宅地块，教育用地暂时还没有落地时间表，预计要等到周边的住宅土地出让结束。

商业配套方面，项目周边主要是沿街商铺和小区底商配套为主，城市界面目前还不算成熟。好在顾村最大的综合性商业体龙湖天街就在刘行地铁站上盖，距离项目步行1.7公里，可以满足家庭日常购物和餐饮需求。

另外，宝山区唯二的三甲医院，华山医院北院位于项目南边三公里。生活配套，除了周边的商业超市外，还有顾村公园、体育公园等都在3公里处。

拿地上，2020年5月13日，洵钻（南通）置业有限公司以13.51亿竞得宝山顾村大型居民社区BSPO-0104单元10422-01地块，折合楼板价2.4万元/平。

说到这里大家一定有疑问，这家公司和中企有什么关系。作为上海老牌房企中企，又名中华企业，这次拍地的洵钻是其全资子公司，而中华企业又是上海地产的子公司。没错就是前段时间闹的仁恒锦绣世纪维权，就在上海地产门口。

户型分析

本次首推324套房源，户型为90/98/126㎡三种户型，都是三开间朝南格局。

项目90平三房的户型可以很好得控制总价，将总价压缩到400万出头，这几乎是上海主城区三房置业的最低门槛，价格媲美五大新城。但是面积的压缩还是牺牲了部分舒适性，餐厨一体化的设计虽然尽量拓展了动区范围，但是狭窄的厨房空间还是略显局促，尤其是主卧的空间，由于强行两卫的设计，即使配上1.5米宽的床，也几乎没有打造侧面衣柜的可能，收纳空间上可能会是个问题。

98平的户型则是目前主流的动静分区户型，主卧甚至还是预留了衣帽间的隔墙，不过是非承重墙，后期业主可以根据需求自行选择是否拆除。

126平的户型虽然没有楼内的实景样板间，但是600万就可以享受到四房，必然会吸引很多二胎或者三代同堂家庭的追捧。

装修标准方面，日立中央空调，海尔的厨具，日本INAX卫浴，都算是中规中矩，不过由于中华企业是国企背景，预计不会搞加装包动作。

小区概况

小区一共有7栋16-18层共468套住宅，容积率2.0，另外还有1幢自持租赁房及保障房。

项目外立面1-2层有部分石材和真石漆组合，高层部分则全部采用涂料，虽然销售说和真石漆外观上不会有太大差别，但是造价上的落差还是会很明显。

另外，由于地块限制，本项目还是会预留近百个地上车位，小区没有做到人车分流，对小区后续的物业要求较高。

总结

中企·光华雅境是一个标准的刚需项目，涂料外立面和大量的地面车位决定了项目品质上限不会太高。位置上，在未开通新路的情况下距离地铁站，实际距离较远，距离顾村核心的商业医疗等配套，也有相当距离。

不过目前整个顾村板块可供开发的大型居住区域，也并不多。位置上，东侧的住宅用地距离地铁和商业更近，未来地块价值的竞争力更高。

至于很多粉丝关心的，这个盘能不能买？团队认为，对于在北上海有置业需求的刚需粉丝来说，如果本身积分不高，又想用450万买到三房，600万上车四房的粉丝，且急于上车，想要购置地铁附近装修的楼盘项目，这也是个尽快上车的机会。

以上是魔都小房弟团队杰克的踩盘测评，欢迎大家私信咨询、加群讨论。