北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
提问：
章哥您好，预算800-900，工作在古城这边，想买石景山古城这边的中海金玺公馆，不知道这个小区怎么样？配套学校是古城小学和古城二小，中学目前多校派位为十一学校景山实验学校，想问问您这个小区合适吗？
回答：
1、金玺公馆挺好的啊，除了价格高点儿没别的毛病。但价格高也说明升值不错，上市这些年跑赢了北京大盘。这看自己的喜好吧，我觉得挺不错的小区。
2、古二小是很好的，老牌儿牛小，但没达到让片区房子成为学区房的程度。十一石景山刚开学还没成绩呢，只能说理论上应该成绩不错。
3、没什么不合适的，预算够的话就买呗。石景山是表面低调，但底蕴深厚。以产业区来说就挺有代表性的，似乎是没什么名气，很多人也不认为新兴产业会比较强。但看看数据和排行就知道了，首钢闷头儿发展的已经很不错了。虽然赶不上中关村什么的，但也远超预期，至少是超出我之前的刻板认知。
仅供参考。
二
提问：
我是河南人在北京，做小生意，在郑州和新乡有房。北京户口没可能了，河南高考地狱级别也不敢回，所以目*考前**虑天津落户，请问是否合适？可是又感觉天津房子的升值可能会不如北京，那能否先买在北京，三年后再换到天津？因为预算不高，全算上也就600多万。
回答：
1、600多还不高，在北京是中位数，在天津绝对能买改善房了。
2、天津房价的走势是略弱于北京，但和其他北方城市相比也很不错了。而且落后北京也只是近十多年，是2009年之后的事儿，之前的走势差不多。只能说是这些年北京抢走了周边城市更多的资源，但并不代表天津的底子弱。从2009年至今，北京房价涨了6倍多，天津4倍多，相差不是太悬殊，而且是十多年才形成的差距。
3、所以我觉得如果只是三年的话意义不是很大，未必能产生多大的价格差。毕竟置换成本还要4%左右呢，如果满五的限制就更多了，都计算进去的话未必划算。
4、另外还得考虑个政策呢，现在天津怎么落户我都不知道，过几年更不敢预测。所以这要不先考虑确保落户吧，孩子教育比房子重要。
仅供参考。
三
提问：
请问您觉得通勤时间对刚需重要吗？在和保值相比较的情况下。我们是400的预算，看了总部基地和天宫院的，因为工作在中铁分公司，但周边丰台的房价太贵，而天宫院的就便宜多了，而且也有产业基地做支撑，未必比总部基地弱多少。
回答：
1、通勤当然重要了，房子是用来住的，真要离的太远就不方便住了，相当于房子的使用价值打折。这好歹是天宫院，真要是买在乌克兰非得打骨折不可。
2、我觉得没必要非得天宫院，房山长阳不就得了，价格和天宫院差不多，可挑选余地更大。而且到目前为止，这俩板块的升值走势差不多。天宫院确实是有产业区支撑，但长阳作为房山最重要的板块也必定不弱，规模就是优势。
3、而且从总部基地到天宫院的交通方便吗？我怎么感觉得绕路似的。这要不先别做决定，到天宫院租套房子试试通勤吧，天天往返跟偶尔去一趟的感觉是不一样的，感觉能接受再买。
仅供参考。
四
提问：
我女儿在北京有集体户，一直没买房，目前单身，孩子在老家由我们带着，只想买个落户的小房，预算在300之内的。但女儿一直想一步到位的买个带学区的，我们看过之后基本上都在500万左右了，如果要买的话就得卖掉现在石家庄的房子，可石家庄这套一直下跌，现在卖感觉不合适。请问您有什么建议？
回答：
1、我好像没什么建议吧。这算内部协商的家务事儿了，而且我也不懂外地的房子，给不了什么建议。
2、这看孩子什么时候上学吧，如果明后年的那就买学区房吧，不买也没什么办法。如果还四五年呢就不用太着急，这会儿的学区溢价高，等过了高峰期或许更合适，也或许有更多的选择。
3、另外现在孩子也是集体户吧，哪个区的？如果是市区的，那买房迁走户口合适吗？因为300万不太好买在城六区，选择很少，郊区的选择多。而如果保留市区集体户，尤其是东西海的，那一般都比迁到郊区强。
仅供参考。