文/搜狐号《公司深读》王谦

8月22日晚间，“公司深读”获悉，北京自如生活资产管理有限公司查实涉嫌存在违法违规问题。

这一消息是北京市住房城乡建设委会通过微信公众号披露的。文章称，今天，其同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线，开通首日，共接到投诉举报52条，主要反映哄抬房租、不退押金等，涉及30余家经纪机构。

在查实涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构中，北京自如生活资产管理有限公司列榜单第二位置。

北京市住建委公布的榜单详情

住建委还称，执法部门会同市工商局、市发展改革委、市税务局、市银监局等部门组成两个联合检查组，对自如、相寓两家住房租赁企业进行现场执法，“通过检查营业执照、抽查租赁合同、比对系统数据、询查资金往来、核查租收价差等情况，严控垄断房源、哄抬房租行为，确保住房租赁企业遵守公开承诺，维护租赁市场秩序。”

北京市住建委表示，下一步各部门将加大惩处力度，予以高限处罚，实施联合惩戒。

近期，北京等一线城市房租出现上涨现象，自如、蛋壳等房屋租赁中介及长租公寓运营商却被传出高价抢房的消息，迅速陷入舆论争议。

8月17日，北京市住建委联合北京银监局等多部门集中约谈自如、蛋壳、相寓等，要求不得恶性竞争抢占房源，并提出规范住房租赁企业行为的“三不得”、“三严查”。而自如等运营商则表示，将为北京市场提供新增房源约12万间，其中自如将提供8万间；新增投放市场的房源会维持租金不涨，全国九城续约房源涨幅不超过5%。

25亿ABS融资成本近10%，或推涨房租

文/搜狐号《公司深读》管丽丹

金融创新工具是促进了市场的繁荣还是收割了一轮新的韭菜？

近期，关于资本抢滩租房市场，致使房租价格大幅上涨的舆论甚嚣尘上。“公司深读”注意到，除了风投、债券股权外，在房地产中介市场，ABS这种金融创新工具已成为融资的重要手段。

据悉，ABS全称资产支持证券（Asset-Backed Security），缺乏流动性但具有未来现金收入流的资产打包，建立资金池，并通过结构性重组方式，将其转变成可出售和流通的证券。

简单来说，就是发起人通过出售未来现金收入（即基础资产），获得发行人给出的转让价款，发行人以自身信用及其他增信措施作为辅助手段，对投资人发售证券。

自如等房地产中介发行的房租分期ABS与普通ABS的区别主要在于基础资产的不同，如信贷ABS，基础资产是对公对私*款贷**，CMBS，基础资产是商业租金，而房租分期ABS的基础资产为住房租金。

公开资料显示，截至2017年，长租公寓ABS产品成立数不超过4只，而今年上半年，发行量已超过去年全年。近期陷入“高成本收房源”舆论争议的自如公寓也曾在ABS市场中发行多项专项计划，且发行的多只产品均属于房租分期ABS。

具体来看，自如房租分期ABS项目基础资产为信托受益权，北京自如众诚友融信息科技有限公司（下称自如众诚）为原始权益人。信托受益权对应的底层资产为房租分期小额*款贷**债权，由自如资管的资产支持专项计划进行发行，中信证券进行承销。

上交所信息显示，目前自如房租分期ABS已获批额度达25亿元，其中中信证券已公开挂牌转让的自如房租分期ABS总额约10亿元，共三期，兑付时间在2019-2020年之间。

2017年8月发行的自如1号ABS发行量5亿元，优先级发行量4.5亿元，年收益率为5.39%。

2018年3月发行的自如2号第1期ABS总计发行2.366亿元，其中优先*级A**发行量2.028亿元，年收益率为6.47%，优先B级发行量0.182亿元，收益率为6.75%，中间级发行量0.156亿元，年收益率为7.60%。

2018年7月发行的自如2号第2期ABS总计发行2.73亿元，其中优先*级A**发行量2.34亿元，年收益率为6.29%，优先B级发行量0.21亿元，收益率为6.75%，中间级发行量0.18亿元，年收益率为7.60%。

由于自如2号ABS为储架式发行，即一次核准、多次发行模式，中信证券-自如2号第【1-8】期ABS将在核准一年内完成共计20亿元的发行。据公开信息，该项ABS于2018年3月21日获批，目前已发行5.096亿元，也就是说，未来7个月内还将陆续发行近15亿元。

“公司深读”根据交易所披露资料统计，目前自如获批房租分期ABS总额约为25亿元，已发行约10亿。

业内人士表示，目前行业内ABS平均利率在5%-6%之间，自如的房租分期ABS利率相对较高，加上中信证券增信、托管及承销的费用，最终自如要付出的利率估计将近10%。但由于长租公寓市场利润率相对较高，按收租8000租出10000来算，毛利率可达25%，因此10%的资金成本对于自如来说，仍然在可接受范围内。

而通过ABS模式，自如可以改变按月收取房租而无法一次性将房租收齐而导致的现金流压力，减少资金沉淀，只需按照ABS产品协议约定的给付时间，进行还本付息。

尽管目前自如并没有偿付上的压力，但为确保投资者的收益，自如房租分期ABS采用了三重增信措施。发行资料显示，自如房租分期ABS进行了优先劣后结构化分层，其中优先档获得次级档10%的信用支持；差额支付承诺人为北京自如资产管理有限公司（以下简称自如资管），对专项计划提供差额支付；担保人为中证信用增进股份有限公司，对北京自如资管的差额补足义务提供不可撤销的连带责任保证担保。

上述担保、增信措施意味着，若未来自如的收益不足以覆盖全部投资者本息收益，则优先满足优先级投资者，若优先级投资者本息收益无法满足，自如资管将进行兜底，补充差额；若自如资管不足以对优先级投资者本息收益进行兜底，中证信用将继续补足剩余的差额。

在2017年中发行自如1号项目时，自如总经理熊林曾公开表示，2016年自如过手租金超过90亿元，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。再加上自如抽取的租金10%的管理费用，收益足以覆盖ABS发行成本及承诺的本息收益。

高昂的资金成本会是推高房租的幕后凶手吗？易居研究院智库中心研究总监严跃进对“公司深读”表示，对于自如来说，类似资金成本比较高，那么最终都会反映在房源收储等方面。即如果此类资金投入到租赁房源的环节中，那么随着房源价格的上升，实际上也会使得各类房租成本上升。

严跃进表示，此类投资计划给出了较高的收益率，那么最后也还是需要租金上涨来承担的，否则收益率难以兑现，也会是比较尴尬的地方。

在房租管控问题上，严跃进称，租金的把控要通过三种方式进行。第一是源头进行把控，即房源方面要通过各类信息平台来促进交易，进而形成规模化的房源收储，这个过程中不允许随意涨收购成本。第二是在运作中进行把控，比如说通过财政补贴，或者说高效运作租赁项目，这样才能形成更好的租金模式。第三是在金融手段上进行把控，通过优化金融创新，让企业能够加快回笼资金，资金压力小了，自然在租金方面上涨的动力会削弱。

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运营编辑：李悫 陆林萌

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