岭南建筑 | 灰塑

好久没写萝岗了，我又积累了不少市场观察和客户反馈。

其实我有意识地保持记录萝岗的习惯，间隔大约3个月。2020年6月份《有人去南沙知识城填坑，而我买入了萝岗核心圈 》，2020年9月份《黄埔都涨到天上去了，2020下半年赶紧卖掉科学城的房子 》，这次我再写萝岗，已经过去了将近半年。

“时间是好生意的朋友却是坏生意的敌人。” 买房子，我们不能不考虑时机这个重要因素。从建议买，到建议卖，现在我又 绕回原点， 犹豫观望的小伙伴们，特别是有实际自住需求，萝岗可以去买，但是我建议你要有足够实力预算去降维打击。

同时也要给自己做一下心理按摩， 现在去萝岗肯定是贵的 ，不要去比对去年的价格说：“怎么涨了那么多？凭什么？” 那是自讨没趣。去年和今年，简直就是16-17年翻版，萝岗几乎是广州启动在第一梯队的领涨板块，有萝岗业主后悔卖早半年单价便宜了1w多；有人完成了当初来“拓荒”的使命，卖掉次新房带着老婆孩子挤回了市区。我想你阅读多篇文章后，去了解我分析结论那时到市场行情背景。那么现在是2012年的小阳春，广州的房地产似乎没有刹车的意思。

年后去那边见客户，发了一条动态，没想到某博和朋友圈的反馈挺多的。我既感慨萝岗日新月异的变化，又不得不佩服它超高的关注度。“水西这片近一年变化超大，19年8月还跟个荒郊野岭差不多，要啥没啥。”有轨电车已经运行了，敏捷广场商铺满满，未来7号线二期再开通后，凝聚效益会更加显著，有一种板块叫做 区府板块 。

还有一种板块叫做 新城 ，生生造一个出来。香雪那片曾经还是孤零零的中海誉城、万科金色梦想、时代春树里，现在村子都拆差不多了，很多变成工地。时代香树里、龙湖云峰原著、绿地杉禾田晶舍新盘入驻，越秀岭南雅筑也进入了二手市场。一个居住睡城正在形成，而且萝岗是各地开花：“昨天刚去萝峰那一带，看着那旧改，感叹政府牵头，开发商搭台，市场埋单合力的威力及造城的速度。”

很多人拿萝岗跟市区比，说“山卡拉地方”的都是纸上谈兵而已。我不想赘述黄埔区旧改与城市建设有多恐怖，逛街只能去万达？商业配套的短板也不仅仅是萝岗一个地方的问题。要知道天河公园也存在商业不足的毛病，珠江新城的商场在大城市中也稍显逊色，好好的兴盛路变成火锅一条街。

去年一波行情下来，萝岗冲上了5w单价，要说贵吗？我觉得看情况，区府板块是值得的。那么手中还握有筹码的人，全城扫货，萝岗项目林立，似春天吐新芽，如果你在别的地方受挫，不妨直接来 掐尖 吧。

此时买萝岗的逻辑就是，买贵的，买好的，买大的：

1、买市场验证下单价比其他小区贵的标杆盘；

2、直接上大户型：三房/四房，甚至联排别墅；

3、选择好产品，好朝向、好楼层、好户型。

有没有发现？这个逻辑似乎在珠江新城提前预演着，它是广州最成熟的二手市场，已经走入了 产品力与IP比拼 的阶段。有花园的、户型好的、有流量的类似于中海花城湾，只能它们吃肉旁边跟着喝汤，也许价差还会继续拉大。

我想说的是，这种头部效应会上演在各个板块。现在已经进入鱼*行尾**情，特别是萝岗的热度已经在下降。投资客渐渐退场，很多刚需客户被价格劝退了不往那边走，我明显感觉到咨询我萝岗的人变少了——当潮水退却的时候，才知道谁在裸泳。接下来三年也是鉴别强势股的时候，我们静待萝岗“高位站岗”的各个楼盘们，哪些被打出原形，哪些仍旧实力在线。

最后， 这篇文章，我不是写给萝岗买家与卖家看的 ，你们若是围观不妨在评论区给一些实在建议与看法。我是写给目光还未投向此地的买家，当你们拿着600w、700w、900w，发现很难找到合意的房子时，去萝岗看看有很多惊喜。我发觉现在有很多自住客户，对户型要求特别高，有些一定要南向，宁愿等也不会委屈买个不好的。我从来不会试图去“教育”客户，“恐吓”客户房价要涨快买买买之类的。大家都是成年人、社会人，对于房地产有基本的认知。但是你们要明确知道，房住不炒绝对不是一句空谈，它正在变成一项深入人心的国策。

所以，我前不久才会收到一位面对面客户给我发来的消息，“去年底白云新城的那套没买着，业主可能心态有变化，一直没见着面，一直拖着，现在看趋势想重新考虑黄埔。” 大家应该懂得能买白云新城的人应该是什么购买力：过千万。做生意的他是不需要通勤的，新广州人，年轻，老婆小孩老人一起住。1000w，曾经也是能在珠城横着走的，如今它飘向了黄埔区的价位蓝海……

总结

我无法透露客户的最终选择，以及他是不是真的花了一千万。我想告诉你的是高端购买力正在、也可以往那边迁移。至于哪些楼盘值得上榜呢？哪些属于CEO盘千万别碰呢？本文篇幅有限，观念表述至此不再继续。