2020江阴乡镇土拍交流群（16）
高新区：昨天我刚拍出去一块地，总价12.8个亿！！！
夏港：我7月底出了两宗地，一块6500元/㎡，一块6400元/㎡，今年乡镇里面楼面价我最高~@所有人
璜土：我3500元/㎡~@申港，你多少？
申港：我3800元/㎡，承让。我听说周庄是3200元/㎡，是吧？@周庄
周庄：对的。
南闸：我2500元/㎡，@顾山八大碗，你多少？
顾山：比你多一点点，2800元/㎡。
长泾：我今年也是2500元/㎡@南闸
祝塘：我说一个数，4600元/㎡，还有谁？
徐霞客：4200元/㎡@祝塘，握手握手~
青阳：5200元/㎡表示路过~
新桥：说出来你们可能不信，我连拍出去三块，3600元/㎡、3800元/㎡、3900元/㎡~
月城：@新桥，你敢信，我今年也出了一宗地块，哈哈~
新桥：@华士？
长泾：@华士？
青阳：@华士？
其他大家发现了，今年土地市场，江阴各大乡镇可以说是齐头并进，基本都有地块推出，而且不少地块拍出楼面价都刷新了区域新高。
但也有人比较着急，这都快十月了，我大华士怎么还没动静？作为拥有1/2华士血统的510小编本编，那是看在眼里，急在心里！！！
不过就在刚刚，510小编终于收到小道消息，华士马上要推地啦！连城市设计都做好了，已经万事俱备，只等临门一“挂”~
华士中意地块即将上线！
（华士中意地块区位图）
即将挂牌的这宗华士地块位于华士镇区东南角，华士公园北侧，环东路西侧。地块距离华士镇区约 1公里 ，距离华西村约 3公里 。
（地块位置图）
（地块参数）
地块面积约3.7公顷（55.5亩），地块南北长约150米，东西宽约250米,呈规则梯形。 容积率1.2-3.5，建筑密度≤40%，绿地率≤25% 。
地块内*迁拆**已基本完成，地形较平整，整体建设条件优越。地块四周退界已设置。
从区位交通来看
（地块周边路网）
规划项目现状交通条件优越，周边道路配套完善，主干道东华路、环东路位于地块南侧及东侧，沿江高速从地块南侧800米通过，高速出入口沿东华路往西约三公里，对外交通便捷。
周边配套
（地块周边生活圈）
地块周边有沿街商业以及华士公园，距离学校也很近， 华士中心幼儿园、华士实验小学、华士高级中学 等都在一条环南路上，江阴第四人民医院距离地块约1.3公里。
（南侧华士公园）
（地块周边）
当然，还有小道消息称，南侧华士公园将来将进一步扩大， 未来1000米范围内将包含三所幼儿园，三所小学，一所初中及一所高中 ，当然规划这种东西，具体还是要以落地为准。
地块优势与挑战
对于华士的这宗地块，优势是显而易见的，首先华士镇产业丰富，经济实力超群，无论是购买力还是区域发展潜力在乡镇市场中都名列前茅，加上政府部门对该区域发展的重视及投入，让该宗地块可以说是含着“金钥匙”出生的~
而地块本身，也拥有这诸多优势条件：➢地形平坦，场地条件好➢南侧无日照遮挡➢对外交通便捷，紧靠东华路以及环东路➢紧邻华士公园，外部环境及活动空间优越➢规划教育设施完善
尽管地块优势条件众多，但有一点开发商在拿地开发时是需要注意的，就是 日照 ！
（地块3小时日照控制线）
这宗地块的北侧现状小区以及西侧现状民宅，在日照控制方面，对小区的布局影响较大，规划设计需谨慎对待。
那说到这里，就很考验项目如何设计了~那这里，510小编刚好有新鲜出炉的几个设计方案，我们不妨一起瞧一瞧~
方案一
方案一重点放在空间形态的友好。符合城市居住区规划设计标准，优势是 开发强度较低，城市界面友好 。
（方案一规划布局）
方案一符合控规及《城市居住区规划设计标准（2018）》相关要求。
（方案一居住街坊指标）
规划地块用地面积3.7公顷（55.5亩），方案一规划容积率1.5，方案限高27米，最高层数9层，停车配比为1.0。
方案一采用规划地块以4层、5层以及9层住宅组成，9层住宅分布于地块西部，小区整体呈东低西高的空间态势，地块利用紧凑。
（方案一空间意向图）
方案二
方案二重点放在市场预期住区。开发强度较高，但住宅产品类型丰富， 绿地空间充足 。
（方案二规划布局）
（方案二居住街坊指标）
规划地块用地面积3.7公顷（55.5亩），方案二规划容积率1.9，方案限高60米，最高层数18层，停车配比为1.0。
方案二规划地块以5-18层住宅组成，18层住宅分布于地块东西两侧，中间大部分为9层住宅建筑，小区整体呈两边高、中间低的空间态势，方案户型产品丰富，符合当前开发及市场预期。
（方案二日照分析图）
方案二采用软件，依据《江阴市建设项目日照影响分析管理实施细则》进行日照模拟分析，方案各住宅建筑均符合相关日照要求，达到大寒日3小时以上日照标准。方案对北侧地块以及西侧现状民宅的日照影响符合规划条件以及相关技术规范要求。
（方案二交通出入口）
出入口：项目地块出入口，建议设置于南侧东华路以及东侧环东路。
小区道路：小区采用人车分离系统，主要道路呈环状分布于小区外围，道路宽度应满足消防车通行需求，规划建议小区主要道路5米宽。
规划建议住宅停车按1.0辆/100㎡配置机动车停车位，建议住宅采用全地下停车，车库出入口结合小区出入口就近设置，地面可设置部分访客车位。
地块停车指标
（方案二地下一层停车）
（停车位参数）
地下空间主要考虑满足人防及停车需求,规划建议住宅停车按1.0辆/100㎡配置机动车停车位。
（方案二空间意向图）
那么问题来了，哪个方案更好呢？我们直接来对比。
方案对比
从简单数据对比下来，我们其实可以看到。
同样地块面积下，方案一的建筑面积要小很多，仅5.5万㎡，整体容积率也相当低仅1.5，建筑高度都不超过27米，最高也就9层，项目属于那种纯洋房小区，优点是小区整体品质和调性会很高，而且既符合控规，也符合居住区规范，开发起来难度小。
缺点是项目可开发的建筑面积被压缩，单位成本分摊高，最终出来的房价相应也会高很多，销售压力相对会大一点。其次2.9米的层高，对于追求舒适性的人来说，这样的洋房层高，抗性会比较大。
方案二，无论是建筑面积、容积率、建筑高度都远超方案一，结果就是产品货量大，利润高。而且产品业态丰富，高层、小高层、洋房都有，层高也达到了3米，销售难度小，选择空间大，客群范围广。
缺点是项目开发难度较大，开发成本高。无论是户型设计、业态产品设计、小区空间排布、日照采光，还同时要兼顾到不能影响北侧和西侧小区居民，整体开发难度要远超方案一。
那么问题来了，如果你是开发商你会选哪个方案？如果你是购房者，你又会选哪个方案呢？