狮山板块，是苏州楼市的顶级流量。相较于前两年，今年的狮山板块绝对是爆仓了，9家楼盘争霸，预计有6000余套新房房源将入市。对于购房者来说，解决了房荒，但是却催生了另一个难题：到底该选谁？
今天，小胖君将推过各方面进行项目之间的对比来详细概述狮山楼盘报告。这里先说明一下，星河地产横山项目目前也在建设初期暂不罗列进去，南山观枫四季则属于枫桥街道，为枫桥地王，也暂不作为狮山项目的候选，山水樾澜庭尾盘在售了，因此这次只有9家楼盘：运河铂湾澜庭、仁恒运河时代、滨河四季云庭、中海上贤府、九龙仓邂湾澜庭、大华春和景明、览月阁、上瑞阁、保利月映庭。
友情提示：9家项目，文章内容略长，请耐心观看。
社区对比
狮山9家楼盘的简单信息，先一图了解。
从拿地时间来看，最先土地成交的为览月阁，于2014年12月31日成交；最晚拿地的则是滨河四季云庭，于2019年4月22日成交。在览月阁和滨河四季云庭之间的时间里：
- 2016年9月，仁恒运河时代土地成交；
- 2017年11月，运河铂湾澜庭的土地成交；
- 2018年2月，九龙仓邂湾澜庭、中海上贤府（这2个项目是同一宗地块）、保利月映庭、上瑞阁土地成交；
- 2019年2月，大华春和景明土地成交；
从土地已使用年限来看：
览月阁5年多＞仁恒运河时代3年多＞运河铂湾澜庭2年多＞九龙仓邂湾澜庭、中海上贤府2年＞保利月映庭1年多＞上瑞阁1年多＞大华春和景明1年＞滨河四季云庭1年不到
现在住宅的产权年限均为70年，其计算的时间是从其土地成交开始，土地已使用年限也意味着其产权缩水的时间，如果对于产权年限较为敏感的可重点关注一下。
社区对比
狮山9家楼盘的占地面积、体量、容积率、总户数还是较为不同的。
从占地面积来看：
大华春和景明9.9万方＞上瑞阁9.4万方＞滨河四季云庭8.7万方＞运河铂湾澜庭3.7万方＞览月阁3.2万方＞中海上贤府3.2万方＞保利月映庭3万方＞仁恒运河时代2.5万方＞九龙仓邂湾澜庭2.2万方；
从计容建筑面积来看：
上瑞阁21.55万方＞滨河四季云庭19.08万方＞览月阁17.06万方＞大华春和景明15.77万方＞运河铂湾澜庭13.64万方＞中海上贤府6.69万方＞保利月映庭5.99万方＞仁恒运河时代5.24万方＞九龙仓邂湾澜庭4.89万方
从目前公布的户数来看：
上瑞阁1740户＞滨河四季云庭1534户＞览月阁1167户＞大华春和景明925户＞运河铂湾澜庭（一期）770户＞中海上贤府550户＞保利月映庭430户＞九龙仓邂湾澜庭314户＞仁恒运河时代310户
从总体来看：
- 大型住区：上瑞阁、滨河四季云庭、大华春和景明
- 中等住区：运河铂湾澜庭、中海上贤府、览月阁、保利月映庭、九龙仓邂湾澜庭、仁恒运河时代
从容积率来看：
容积率最高的则是览月阁5.35，运河铂湾澜庭容积率也相对较高一些，为3.65，不过项目含有商业部分；容积率最低的则是大华春和景明，仅1.6，其余项目的容积率则基本在2-2.2。
从产品的规划来看：
览月阁是7栋48-49F超高层高层建筑；
运河铂湾澜庭、上瑞阁、仁恒运河时代为高层住区
大华春和景明为叠墅、洋房、高层的住区；
滨河四季云庭、中海上贤府为高层、小高层的住区；
九龙仓邂湾澜庭、保利月映庭为小高层的住区；
总体来说：
舒适度相对较高的自然是大华春和景明，而舒适度和得房率最低的则为览月阁；
地段对比
从地段上来看，这9个项目都处于狮山核心板块，基本都可以享受狮山的繁华配套，只是在距离上可能有所不同。
从交通条件上看，狮山板块拥有1号线、3号线和预计明年开通的5号线，这9个项目距离地铁口也比较近，基本都在1公里之内。
览月阁：项目距离最近的地铁口在3号线沙金桥站，直线距离在1公里之内，项目西边就是西环高架，自驾出行也比较便利。
保利月映庭：1公里内有地铁3号线沙金桥站和索山桥西站，索山桥为3号线和5号线换乘站点。
运河铂湾澜庭：索山桥西站地铁口，该站为3号线和5号线的换乘站点，算是“双地铁盘”，这也是狮山众盘中唯一一个双地铁盘。
滨河四季云庭：3号线横山站地铁口，同时距离苏福快速路和西环路都不远。
仁恒运河时代：1公里以内有3号线横山站。
大华春和景明：1号线玉山路地铁口，出门就是地铁站，名副其实的地铁盘，一站到达狮子山站，可直接换乘3号线。
上瑞阁：1公里内有1号线汾湖路站和金枫路站。
在商业配套上，这9个项目已基本可以共享。但大华春和景明一路之隔即为泉屋和美罗，也是距离大型商业设施最近的一个项目。同时该项目距离龙湖狮山天街，金鹰国际广场等都不远，不管是地铁还是自驾都比较便利。
而其他项目距离狮山路核心商业虽然有一段距离，但也不是太远。以龙湖狮山天街为例，从百度地图中看，这9个项目与龙湖狮山天街的距离基本都在3公里之内。
除了交通和商业配套，狮山丰富的教育资源也是板块的一大亮点，新区实小、狮山实小、新区一中、苏州外国语……
由于新房在未交付前是不划分学区的，所以这9个项目的未来学区是确定的。由于苏州各学校的施教区是每年划分一次的，所以不确定性比较大，小胖君还是要提醒大家不要轻信各类承诺。
我们从2019年高新区施教区的划分来看下，这些项目周边小区的学区情况。
览月阁
周边小区：
1.汇豪国际：新区实验小学金山路校区、苏州高新区实验初级中学金山路校区
2.金河国际华庭：新区实验小学滨河路校区、苏州高新区实验初级中学金山路校区
图片仅供参考
保利月映庭
周边小区：
- 玉山雅苑：苏州高新区实验小学滨河路校区、苏州高新区第一初级中学校
- 沁怡家园：苏州高新区实验小学滨河路校区、苏州高新区实验初级中学金山路校区
图片仅供参考
运河铂湾澜庭
周边小区：
1.玉山雅苑：苏州高新区实验小学滨河路校区、苏州高新区第一初级中学校
2.香缇华苑：苏州高新区实验小学竹园路校区、苏州高新区第一初级中学校
图片仅供参考
九龙仓邂湾澜庭&中海上贤府
周边小区：
1.香缇华苑：苏州高新区实验小学竹园路校区、苏州高新区第一初级中学校
2.心著华庭：苏州高新区实验小学竹园路校区、苏州高新区第一初级中学校
图片仅供参考
滨河四季云庭
周边小区：
1.星韵花园：苏州高新区实验小学竹园路校区、苏州高新区第一初级中学校
2.仁恒棠悦湾：苏州高新区成大实验小学、由于新校暂未建成，暂由苏州学府中学校代收
图片仅供参考
仁恒运河时代
周边小区：
1.锦悦湾：苏州高新区成大实验小学、由于新校暂未建成，暂由苏州学府中学校代收
2.仁恒棠悦湾：苏州高新区成大实验小学、由于新校暂未建成，暂由苏州学府中学校代收
图片仅供参考
大华春和景明
周边小区：
1.馨泰花苑：苏州高新区狮山实验小学馨泰校区、苏州高新区第一初级中学校
2.天都花园：苏州高新区新升实验小学、苏州高新区第一初级中学校
图片仅供参考
上瑞阁
周边小区：
1.香港时光花苑：苏州高新区狮山实验小学竹园校区、苏州高新区第一初级中学校
2.万枫家园：苏州高新区金色小学、苏州高新区第一初级中学校
3.今创启园：苏州高新区狮山实验小学竹园校区、苏州高新区第一初级中学校
4.世纪花园：苏州高新区新升实验小学、苏州高新区第一初级中学校
图片仅供参考
最后一张表总结下，当然，小胖君还是要提醒下，以下仅供参考，这也只是2019年高新区施教区的划分，每年的情况可能都有所不同，而且新房未交付前不划分学区，大家还是要慎重！
户型对比
在9家楼盘中，目前还未对外正式官宣的户型图为大华春和景明、览月阁，同时，大华春和景明的建筑面积段也还未对外官宣，据小道消息，大华春和景明的高层建筑面积段在115-160平，具体还是等官方盖章。
具体看一下8家楼盘的建筑面积段以及户型：
从狮山9家楼盘的建筑面积段来看，目前拥有小户型的仅有上瑞阁、滨河四季云庭、中海上贤府、览月阁；除了中海上贤府、滨河四季云庭这一批房源之外，其余的楼盘均有终极改善户型。同时，几个楼盘之间的户型面积段也是有相近的。
先来看看小户型之间的对比：中海上贤府、上瑞阁、滨河四季云庭。
- 中海上贤府的小户型为建筑面积100平，共计有3种户型设计，均为3房2厅2卫的房屋套型。
- 上瑞阁的小户型为建筑面积107平，3房2厅2卫的房屋套型；
- 滨河四季云庭的小户型为建筑面积96平，3房2厅1卫的房屋套型；
滨河四季云庭的建筑面积96平为3房2厅1卫的房屋套型，中海上贤府、上瑞阁则为3房2厅2卫的房屋套型，如果想要2卫，则可直接考虑中海上贤府和上瑞阁。
从户型的布局来看，中海上贤府的小户型设计则相对不如上瑞阁、滨河四季云庭来的通透以及采光更好。滨河四季云庭、上瑞阁的小户型为3开间朝南，更为通透。
功能性：上瑞阁=中海上贤府＞滨河四季云庭；
舒适性：上瑞阁=滨河四季云庭＞中海上贤府；
再来看看建筑面积120-130平的户型：中海上贤府、上瑞阁、滨河四季云庭、保利月映庭、运河铂湾澜庭。
- 中海上贤府：建筑面积120平，4房2厅2卫；
- 上瑞阁：建筑面积128平，3房2厅2卫；
- 滨河四季云庭：建筑面积128平，3房2厅2卫；
- 保利月映庭：建筑面积127平，3房2厅2卫；
- 运河铂湾澜庭：建筑面积129平/130平，3房2厅2卫
仅有中海上贤府建筑面积120平做了4房，其余均为3房2厅2卫的房屋套型。
如果你爱宽厅设计，请直接看滨河四季云庭、上瑞阁；
整体来说，户型都是比较方正的，南北通透，不过相对来说，中海上贤府和保利月映庭的阳台比较小，铂湾澜庭也是大阳台设计。
再来看看建筑面积140-146平的户型：中海上贤府、上瑞阁、滨河四季云庭、保利月映庭、运河铂湾澜庭、九龙仓邂湾澜庭、仁恒运河时代
- 中海上贤府：建筑面积143平，4房2厅2卫；
- 上瑞阁：建筑面积146平，4房2厅2卫；
- 滨河四季云庭：建筑面积140平，4房2厅2卫；
- 保利月映庭：建筑面积143平，4房2厅2卫；
- 运河铂湾澜庭：建筑面积142平，4房2厅2卫；
- 九龙仓邂湾澜庭：建筑面积143平，4房2厅2卫
- 仁恒运河时代：建筑面积142平，3房2厅2卫；
仁恒运河时代为3房2厅2卫的房屋套型，另外的6个项目在这个面积段的房屋套型均为4房2厅2卫，其中，九龙仓邂湾澜庭、上瑞阁为3开间朝南，运河铂湾澜庭、保利月映庭、滨河四季云庭、中海上贤府为4开间朝南，即客厅+3个卧室朝南。从阳台来看，仅保利月映庭的阳台略小，其余均是大阳台设计。
最后看看这几个项目的终极改善户型：运河铂湾澜庭、九龙仓邂湾澜庭、仁恒运河时代、上瑞阁。
- 运河铂湾澜庭：建筑面积184平，4房2厅2.5卫；
- 上瑞阁：建筑面积186平，4房2厅3卫；
- 九龙仓邂湾澜庭：建筑面积210平，5房2厅3卫；
- 仁恒运河时代：建筑面积约203平，4房2厅3卫；
装修标准
在狮山9家楼盘中，目前保利月映庭、中海上贤府、上瑞阁公开了其装修标准，具体如下↓↓↓
保利月映庭
中海上贤府
上瑞阁
价格选盘
狮山9家楼盘中，目前中海上贤府、保利月映庭、上瑞阁的备案均价已官宣，另外6家楼盘还未取证，因此还未需最后确定。
- 中海上贤府：上一批整体备案均价39362元/平；
- 保利月映庭：上一批整体备案均价39080元/平；
- 上瑞阁：上一批整体备案均价31977元/平；
目前来看，上瑞阁是狮山板块内单价最低的项目，最高价差7385元/平。中海上贤府和保利月映庭相差不大。
另外的6家楼盘价格会如何，这里参照一下中海上贤府的地价和房价：中海上贤府的地价为27075元/平。
- 滨河四季云庭：地价26288元/平，据小胖群友爆料，预计均价3.85W。
- 九龙仓邂湾澜庭：地价27075元/平，和中海上贤府的地价持平，据小道消息，项目在冲击4W+;
- 大华春和景明：地价25813元/平，但项目有叠墅、洋房，与中海上贤府的产品不太一样；
- 仁恒运河时代：地价31050元/平，先前称为毛坯交付；
- 览月阁：地价1678元/平，但其为商住混合用地；
- 运河铂湾澜庭：地价13683元/平，其为尚准混合用地；
再来看看项目周边的二手房（二手房数据来源于链家）
仁恒运河时代＆滨河四季云庭
运河铂湾澜庭＆保利上贤府
九龙仓邂湾澜庭＆中海上贤府
大华春和景明
上瑞阁
最新动态
来看看这9个盘的最新动态，除了大华春和景明和神秘的览月阁外，其他项目在今年上半年都是有所动作的。
需要特别提醒的是，保利月映庭和中海上贤府都即将推出最后一批房源，上半年清盘的可能性比较大，所以如果中意这两个项目的还是要抓紧的。
- 览月阁：项目信息较少，还未有动静。
- 保利月映庭：二期最后一批房源预计将在4月推出，价格预计与之前一致，在3.9W左右。户型建筑面积在127-143平，均为装修交付。
- 运河铂湾澜庭：样板间已经公开。
- 滨河四季云庭：预计即将首开，建筑户型面积在96-140平。据爆料，价格在3.85W左右。
- 仁恒运河时代：预计4月首开，户型面积为143、165、195、203m²，复式主要有168m²、195m²。
- 大华春和景明：预计下半年入市，首推洋房与别墅产品。
- 九龙仓邂湾澜庭：售楼处已经公开，预计在5月份首开，建筑户型面积在143-210平。
- 中海上贤府：预计4月加推项目最后一批房源，户型面积在100-143平，价格预计与之前持平，均价在3.93W左右。
- 上瑞阁：预计4月加推新房源，户型建筑面积在107-186平，装修交付，此前曾传言会涨价5%，均价在3.3W左右。
- End -