01
日前，印象城MEGA启动局部改造。
其中， 地下1层部分岛柜商户暂时撤出，部分台阶被铲平，接下来或将展现全新的布局。
前方“老长沙吃货铺”及周边现已被铲除
其实，地下1层这些岛柜商户，最初设计为“水肆食集”，让各色美食在一个个“漂浮的美食岛”上，呼应了温州的水乡特色。
然而开业当天， 这个“水肆食集”成了一个巨大的槽点， 上下台阶不方便、儿童戏水难以管理、拥挤时有跌落风险、水质难保持清洁、溢出池水污染地面、地面湿滑容易滑倒……
开业当天的“水肆食集”（多个类似右下角的水池）
可见， 在印象城MEGA，贝诺 （Benoy） 做了很多华而不实的设计 ，这个“水肆食集”便是典型代表。
没几天，印象城MEGA就把这些水池填平了， 用于招引商家、摆放桌椅。不过， 高低不平的台阶，还是让消费者体验不佳。
填平水池后的“水肆食集”
这一回，印象城MEGA的局部改造，就从地下1层的部分台阶入手。就连下沉广场通往室内的主入口，都封了大半。
围挡内原为岛柜商户
除了地下1层， 西北中庭的原先的大屏幕也拆了，正待后续对墙面进行修补 。
拆除中的大屏幕
由于 印象城MEGA室内空间尺度普遍较小 ，就算是最大的中庭， 做了大屏幕之后，让空间显得更压抑。
印象城MEGA西北中庭原有大屏幕
同时，这个大屏幕，也影响了对面商户的辨识度，导致那一片多间商铺长期空置。
大屏幕对面的空置商铺
显然，此举是为了扩大西北中庭的实际面积、增强视线空间，提升部分商户的辨识度。
02
印象城MEGA开业不到两年，为什么这么快就启动了改造？
室内空间结构太差，影响了消费者体验感！
关于印象城MEGA的室内空间方面，我们曾做过多次分析 （文末点击查看相关内容）。
印象城MEGA的室内空间结构
如今，印象城MEGA虽然人气不差， 但早已没了开业初期时的火爆。 即便与市区其他商业综合体相比，在占据地段优势的情况下，人气并没有领先，甚至有时还落后。
今年“五一”小长假，部分品牌温州双首店同时开业，印象城MEGA这些品牌的人气、业绩，似乎不如该品牌在其他商综的门店 （结合现场人气、商场业绩数据等，未必准确） 。
显然， 迫于压力之下，印象城MEGA不得不对室内空间结构做出调整。
同时，不久前印象城MEGA也更换了负责人，或许会带来一些新的想法。
印象城MEGA
对于印象城MEGA及时做出的调整、改变，我们认为值得肯定。
但是，从目前看， 仅仅是小范围的局部调整，很难对整座商综起到太大的提升作用。
若启动大规模改造，则会影响到大多数商家的经营，让整座商综陷入停滞，还不如整体闭门改造。
因此， 室内空间结构的问题，还将持续困扰印象城MEGA的运营。
那么接下来，待这两处小范围改造完成后，印象城MEGA是否会启动其他区域的改造？拭目以待！
03
如今，相比较温州其他商业综合体， 印象城MEGA更突出的优势，在于地段与周边环境。 这一点，建立在鹿城区商业综合体少、优质商综更少的前提下。
接下来， 随着鹿城区优质商综数量增加，消费者选择更多，目前印象城MEGA的客户很可能被分流。
未来，对印象城MEGA冲击最大的，或许是 滨江万象城， 它 预计在今年年底之前开业。
当前， 滨江万象城的建筑施工已进入扫尾阶段，外立面基本展现，并正式挂牌。
外立面展现、正式挂牌的滨江万象城
同时，滨江万象城的招商品牌，也已传出一些消息。
根据天眼查的信息显示，当前注册地址在滨江万象城的商户，有万影影业、三盛餐饮、悦盈餐厅。它们相对应的品牌，分别是万象影城、牛排家/玖五京菜/隐厨 （尚不确定是哪家） 、里约餐厅 （疑似） 等。
另据其他网络平台、餐厅菜单、点餐系统等途径显示的信息称，滨江万象城还将引进星巴克、喜茶、%Arabica咖啡、芽笼芽笼餐厅、Ole’超市、全棉时代等。
当然， 这些招商品牌仍可能存在变数，一切以最终开业为准。
当前注册在滨江万象城的商家。来源：天眼查
除了数公里外的滨江万象城，印象城MEGA的另一个潜在对手，就在边上。西南面的 S1线惠民路站TOD开发项目，当前正在招商、洽谈中。
倘若该地块能成功引进知名商业综合体，在与印象城MEGA共同形成商圈的同时，也将迎来面对面的竞争。
届时，到底是印象城MEGA与新商综共同做大做强商圈，还是印象城MEGA被新商综所取代？尚需观察。
S1线惠民路站、G-16两宗规划商业地块
04
虽然比起其他同类城市，温州的商业综合体总量不算多，但也进入了存量时代，今后没有任何一家商综能像当年万达广场、万象城那样“躺赢”，而是面对更充分的竞争。
印象城MEGA的压力，还在后头。
印象城MEGA
除了上述局部改造，在整体改造较难的情况下，我们建议印象城MEGA还应做好以下几个方面。
首先， 增加与周边公共空间的通达性。 比如，拓宽东北处府东路桥梁、增设通往世纪公园的桥梁、增设通往世纪广场的天桥。但是，这些改造涉及地块红线外，需多个部门的审批，存在难度。
其次， 用好闲置的“天井”。 印象城MEGA的室内空间结构，受“天井”影响非常大。既然是既成事实，只能在让闲置的“天井”变成一个大型网红打卡点，让分散的形态形成一处凝聚力。网红打卡点，印力集团在上海南翔印象城MEGA是有经验的。
闲置的“天井”
第三， 部分招商品牌的品类、落位，还需调整、优化。 比如，餐饮过度集中在火锅、烤肉、西餐等少数品类，其他品类选择太少、整体不够丰富，甚至最近还在重复招引同类业态。同时，部分适合布局在滨水街区的品牌，也不应放在室内。
第四， 提升消费者体验感 。今年，印象城MEGA的餐饮等积分严重打折，对于消费者来讲，消费积分很难抵掉停车费，便降低了来访意愿。这种变相赶客的骚操作，不应该。
另外，印象城MEGA地下停车场的秩序，也该好好管理、引导一下了，这也是不少消费者的槽点。
时常拥堵的印象城MEGA停车场
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