物理学有个闻名世界的 “第一性原理” ，顶流大脑牛顿、爱因斯坦也一直追寻；外星人兼宇宙首富马斯克，遵循并运用“第一性原理”，创造了让世界惊叹的成就。 e天剑认为房地产中也存在“第一性原理” 。房子价值的“第一性原理”就是地段， 地段决定了房子80%的价值 ，地段是决定房子价值的绝对第一大因素。
最近，发现了一个特别偏的项目，那就是紫和嘉园。一个网友看了紫和嘉园后说： *靠我**，这么偏！ 谁会在这里买房？
紫和嘉园到底有多偏？
这个位置偏到，很难准确用语言告诉别人位置， 片区几乎没什么存在感 ，只能靠导航。譬如，龙岗人告诉朋友的位置时，大运中心旁边、龙城广场旁边、哪个地铁站旁边等，紫和嘉园旁边则没什么地标，十分难找。项目大约位于龙岗北通道——盐龙大道，与清水路交汇的西南角。
熟悉龙岗中心城的朋友知道，盐龙大道犹如中心城的“北环大道”（因而俗称北通道）。在老中心城人心目中，盐龙大道以南才算中心城， 盐龙大道以北，就是城外（乡下村里），是深圳的北部边缘 ，再偏就出深圳了。
盐龙大道以北的房子，是出了名的难卖 。从早年的万科清林径，到近年的信城缙悦城、保利勤诚达誉都等，都是业内外著名的难卖项目。北通道北，比较知名、成熟的是万科清林径，靠近清林径公园，附近楼盘较多，也被称为清林径板块。
紫和嘉园，在盐龙大道以北，还不在清林径板块，在五联社区的东面， 在龙西社区的陂头肚村 ，盐龙大道已经在此拐弯通向惠州了。
根据高德导航，紫和嘉园距离中心城核心龙城广场车程约3.1公里，距离深圳核心市民中心车程约39公里。 项目距离最近的地铁站16号线盛平站约1.4公里 ，超过了正常地铁物业距离，既不能满足高效深圳人的需求，也不能满足懒人时代的需求。
不但偏僻，而且环境LOW 。 紫和嘉园是陂头肚村旧改的一部分，周围被旧村房、旧厂房围绕，既视感很LOW。高楼层还会有盐龙大道的噪音。
配套匮乏。 紫和嘉园周围1公里范围内，没有大型商业，也没有优质学校，主要还是享受陂头肚村村里的配套。买新商品房，是为了改善居住质量、生活质量，享受的配套却是旧村里的配套，是不是有些降维打击？
未来前景暗淡 。地段偏僻就算了，配套匮乏就算了，关键是没什么突出规划。项目1公里范围内，没有什么大发展大产业大建设规划，也没有地铁规划建设，未来依然是平庸的边缘之地。
紫和嘉园房子如何？
紫和嘉园项目总占地约2.5万㎡，总建面约11万㎡，容积率3.2，共2栋，其中1栋共六个单元（其实相当于6栋），为28-30层高层建筑，以住宅为绝对主力，少量底商，一栋幼儿园。项目是一个中小规模的、容积率中等的小区。项目共共有932套房源，其中一至五单元是可售商品住宅（共660套），六单元为保障房（272套），商品房户型为66-98㎡2-4房。
户型点评
89㎡三房，经典刚需
东部虽然地段偏点，但是户型精巧实用，这是亮点。 紫和嘉园第一大主力户型为89㎡三房 ，占了商品房套数一半，占比约为52%。89㎡三房，在老关内已经消失了，但在龙岗还是比较多。紫和嘉园89㎡三房，是比较经典的三房，竖厅设计，客厅阳台较大，有两个卫生间。项目89㎡三房大部分朝南，但有盐龙大道噪音。
94㎡三房，内忧外患
项目第二大主力户型为94㎡三房两万。94㎡三房在市场上属于平均水平，竞争压力大。项目本身已经有很多89㎡三房两卫了，还设计94㎡三房两卫，内部“互相残杀”，户型定位失误。此款94㎡三房的布局，还不如89㎡三房，动静不分。94㎡三房面临“内忧外患”，是难点。
66㎡二房，正被抛弃
项目第三大主力户型为66㎡二房。在过去的市场经验中，小二房，稀缺实用，但如今已被市场抛弃。随着深圳限购深入人心，随着放开二孩，随着保障房大量兴建，一房已经淘汰、二房正被抛弃。 近两年南山、宝安地铁口的二房都很难卖了，何况这么偏的地方呢？
小二房，不能让刚需置业一次到位（三房是主流刚需），还浪费第一次购房名额（让换房首付大幅提高）。买小二房，有点“自毁前程”！另外，深圳保障房越来越多，主力户型就是小二房，保障房价格仅约为商品房的6折，商品房中的小二房严重缺乏吸引力。在房价稳定的趋势下，小二房正被消费者抛弃！
98㎡四房，稀有户型
紫和嘉园最有亮点的户型是98㎡四房二卫，可以满足刚需一次到位的小四房的需求。98㎡四房，市场上很稀有。项目内部也很稀有，只有几十套。e哥想，项目为什么不多做点98㎡四房呢？这样的话，销售压力会小很多。
总体看，根据房子价值“第一性原理”，紫和嘉园最大的问题是地段太偏，配套弱；有极其少量的高实用户型，大部分户型一般。想买此盘的朋友，要睁大眼睛、三思而后行哦！
