我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，您对省 会城市远郊盘，怎么看？远郊多少距离没有投资价值
回答：买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是政府画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。
要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。
传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。
一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。
超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。
这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。
真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：
距离老市中心不超过15公里
干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）
学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建
拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。
提问：实在难以抉择，来请教您，有投资和小孩上学的双需求，相中了本地一个已成型地区公认的封闭商业楼盘，顶复为市场价的8.5折，但是该区域楼盘价格已经为城市高限...需要消耗掉女方的SFSD...顶复单南朝向，是入手这个单南朝向的顶复还是去购买顶层市价8.5折的大平层？平层次顶及普通楼层首付承担不起..总感觉自己犯了“CEO盘和处房情节”...
回答：看城市，南方城市顶复顶层或者顶层大平层85折CEO不错的北方城市顶复从65折到85折都有东北三省顶层大平层折价严重，我买过市场价6折的CEO顶层大平层
提问：美丽的房姐你好，有几个问题想请教你。1.我在2017年和朋友一起购入了一套深圳四海云亭的小三房和天津的天房天泰的100平两房，未来满两年后考虑卖出，深圳的房子大概涨了9000一平，天津没动，而且好像跌了10%，想咨询一下，什么时候卖出比较好。2.环京的武清房姐怎么看，我最近有考虑把户口搞到天津，然后买入通武廊轻轨附近的房子，另外一个考虑孩子未来高考，现在孩子刚读小学，不知道是否有必要把户口移到天津3.武汉介入的时间大概什么时候比较好，白沙洲可好？或者有好的楼盘推荐吗？谢谢房姐
回答：你好，天津以往的涨幅规律都是北京先涨，天津跟涨。最近2年北京市场没有动静，所以天津也热不起来。武清作为郊区也会跟着市六区的行情，最近武清炒的火热，爆炒回避。可以把孩子户口迁到天津。武汉投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：环京环沪的房子能买吗？ 回答：如何判断城市估值潜力？人口越多越稠密的城市，经济潜力越大。这是经济学底层原因决定的。经济学是怎么来的？资源不够。那么，最快速的解决办法就是，共享资源。举例，在一望无际的大草原上，你建个学校，经济学上，不现实的。就算勉强搞几个，也难以长期维系。但是，在人口稠密的大城市，建一个小学立即爆满。同理，医疗教育，货运客运，物资流通，信息传播，只要是人口多，居住密的地方，交易就旺盛。你在内环线摆个早点摊，辐射的人群大，生意好做。你在山东寿县的村口摆一个，基本没生意。当然，人口稠密也会带来弊端。交通拥堵，水电气资源不够，垃圾太多，房价太贵，公共资源短缺。怎么办呢？不是回老家，而是往外扩散，建立大城市为主的经济圈。人口密集也分为两种。一种是综合业态丰富，什么都有。无论哪一个行业暂时困难了，也不会影响整体。二是单打一的产业结构。虽然短期内聚集了大量人口，但是主业不行了，立马下滑了。想当年，瑞典的某几个资源型城市，何等的兴旺发达？但是，这种城市的产业结构单一，一旦资源没了，直接躺在床上干嚎了。这个理念就对楼市起到了指导作用。业态丰富，人口密集的大城市，肯定好，放心去。主城区不行，就去郊区看看。郊区也没有资格，考虑就近原则，隔壁省的交界处也看看。或者中东部省会，人口稠密，产业结构丰富的发达地级市。环沪环京，因为政策原因，规划原因，人为的造成不方便。从全国一盘棋的角度看，迟早会改善的。但我也不推荐你去京沪的周围。因为迟早是多早，谁也说不清。历史一瞬间，人生一辈子。
提问：房姐你好，最近几年总有关于广佛融城的传言，而且广佛之间也通了地铁，但是这两个城市房价差距很大，佛山均价才一万出头。请问房姐如何看待佛山的投资价值？如果未来十到二十年广佛融城，是否意味着佛山具备很高的上涨空间？
回答：城市的竞争力往往不是通过摊大饼的方式实现的，类似深圳或者浦东这样成功的特区新城，都是产住结合，要引导非常优秀的民营企业和金融环境支持才能够后起超越。广佛同城是规划概念，不是政治概念，不太可能合并成一个城市的，而且摊薄单价并不会提升竞争力。佛山是没有佛山人的房地产市场的，是由广州人决定的。房产投资密度高优于体量大，选择广州低价区更优。
提问：房姐好，卖个房子天天被中介骚扰。开口就套个人信息，能不能降价之类的话。我说你带客户来看房了再谈。也是服了他们，带另一中介冒充客户来看房，进来就到处拍照，还有的干脆放鸽子。知道他们每月都有拓展房源信息的任务，但是这样以后交易阶段还怎么信任他们，亏得自己从汉口跑武昌给他们开门，现在听是中介的电话就挂。但又怕错过真想买房的人。请问房姐，有什么高招能识别中介套路，还有后续交易过程房东有什么要注意事项。谢谢啦
回答：看房提前预约，每周只有2天能看。价格说个底价，低于多少免谈。卖房签合同的时候，定金和首付尽量要高，违约金写高，时间缩短就行。
提问：房姐，请问一个小白问提，我朋友开了个公司。如果想让他帮代发工资，是不是，把钱给他。他把钱放到他公司的对公账户里面，然后每月定期转账给我。银行对这比转账，是不是就当成工资了？
回答：是的，对公转账的流水最优
提问：房姐您好。有上海户籍，有首套刚需资格。但在外地工作生活。想买套房挂户口同时出租。有*弹子**110，用房租冲抵后月供最好不超过6000。请问下：1，想在上海先上车我的*弹子**够么？2，房姐能推荐几个租售比高的小区或区域么？3，松江大学城的西子湾怎么样？谢|谢
回答：1.上海*弹子**110可以入手刚需上车盘，租售比高的小区在租界区，做民宿和高端出租，目标人群是外国人。上海现在想做到租金抵月供基本不可能。2.上海投资推荐上海康城，九亭和江桥。低价区未来上涨潜力更大。3.松江重点关注九亭板块。
提问：房姐，您好！以下几个问题麻烦问下:1.东西湖鑫城宜居，高层（非顶楼），87平，2房2厅，总价105万出售，这个价格可以吗？（产证刚满1年）2.找的中介公司是房友，这个中介可靠吗？会不会被坑？3.提前还清*款贷**，需要中介垫资，大概月利率2个点（1个月多1天，按2个月算），这个可行吗非常感谢，麻烦了……
回答：1.单价1.2不贵，如果业主可以配合满二再交易更好。建议再砍砍价。2.没听过，不是找一个中介就放心了，所有流程都要自己把握。3.垫资还款的费用让业主自己解决。
提问：房姐，经济适用房二手房，买房要注意什么？
回答：经济适用房划拨地，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后立项目的可以交税改成商品房。
提问：房姐，现在做消费贷，*款贷**35万，一年，*款贷**公司正常行情收几个点得手续费？
回答：这种小额消费贷你自己去银行办就行，不用找中介啊，为啥只有1年？
追问：那我直接找银行。还有就是房子抵押*款贷**是不是最好要有营业执照，刚才一个*款贷**中介告诉我，营业执照自己搞定，他们*款贷**20年，月息0.65，这套路合理不？
回答：现在武汉需要营业执照，年息7.8可以接受，建议多咨询几家，3个点是市场价
提问：房姐您好，本人04年公积金购房一套，后还完且卖出。10年再公积金购一套，一直到目前未拿证，明年*款贷**还完。16年全款另买入一套。目前每月公积金账户入账4500,完全覆盖还贷且有多余。请问有何策略提取或使用公积金，谢谢
回答：1.公积金提取:有房产证就直接把公积金余额一次性提取出来，公积金还款之后多的余额也可以提出来。2.目前你已经有一套房申请公积金*款贷**了，无法再次申请。
提问：新年好!bj抵押*款贷**产品，*款贷**260万，请问以下3个哪个好，谢谢！(1)6成*款贷**成数，6%利率，20年等额本息计算，10年归本，购买2.6万保险(基本只能拿回5000元本金)(每年不归本)*款贷**手续费：1.5(含第三方放款)(2)6成*款贷**成数，5.7%利率，20年等额本息计算，5年归本(每年不归本)*款贷**手续费：1.8(含第三方放款)(3)6成*款贷**成数，6.86%利率，20年等额本息计算，20年归本，购买1万保险*款贷**手续费：1.8(含第三方放款)
回答：产品的实际情况和你的描述有差别。20年等额本息6.86%的常用，比较合适。*款贷**手续费贵了。
追问：*款贷**手续费正常应该是多少呀？
回答：如果资质能做正常银行经营贷，一般1%，另有公司材料放款等少量硬性成本。
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