智汇park运营商尝试在高端甲级写字楼与普通产业园之间实施错位经营的策略，即定位轻奢主义——打造有品位且价格小贵的产业园，其相信自身对于品质和价位的坚持，一定可以征服那些对于办公环境仍有“奢求”的企业客户的“芳心”。
▲谭浚伟，广州智汇集团有限公司总裁
疫情下，众多产业园遭遇企业退租、招商停滞、园区空置率上升等困境，可谓苦不堪言。
相形之下，智汇park运营方智汇集团反而显得从容淡定，逆势之下竟然一次性扩招100多名员工，旗下五个园区的租金坚挺依旧，比周边写字楼高30%的金额，而且出租率一直维持80%-90%。这到底是什么原因？
坚持轻奢主义“非主流”错位经营
与其他产业园运营商不同，智汇集团既没有自有用地，也没有实业背景带来的产业效应，可以说，智汇集团在园区运营方面并无先天优势。
没有先天优势的“二房东”智汇集团，从2011年试水第一个产业园项目开始，就尝试在高端甲级写字楼与普通产业园之间实施错位经营的策略，即定位轻奢主义——打造有品位且价格小贵的产业园，其相信自身对于品质和价位的坚持，一定可以征服那些对于办公环境仍有“奢求”的企业客户的“芳心”。
基于这一经营理念，智汇集团自创了一套非主流的产业园运营手法，其拒绝标榜空间出租面积，拒绝眼前的短期利益，通过“大舍大得”，放弃部分可供出租的办公空间，转向提高公共空间的占有率，利用“绿植、阳光、空气、人车分流”等四大元素布局各个园区、各栋楼宇，给园区客户一个“舒适自然、开阔灵动”的办公空间。
智汇集团总裁谭浚伟认为：“面积是不值钱的！值钱的是环境与空间的合理规划。即使当出租率达到100%、许多企业排队等候入驻的时候，我们也没有把公共空间‘压缩’改为办公空间以便出租，即使面对即将到期的办公空间，我们也会对其进行提前规划，将其纳入公关空间的改造。”
如今，智汇集团旗下运营的五大产业园区：长兴·智汇park、元岗·智汇park一二期、棠下·智汇park和西城·智汇park，均成为当地片区的“网红打卡地”，其中，西城·智汇park更是屡获国际设计大奖，成为产业园行业的标杆。
▲棠下 · 智汇park
崇尚完美主义“微改造”永不停止
在谭浚伟看来，利用存量空间总是有限的，但是，对于“轻奢”办公环境的追求却是无限的。在智汇集团内部，很多高管都崇尚完美主义，在他们看来，园区的设计、装修始终还有改进提升的空间，于是，智汇park的“微改造”似乎永不停止。
智汇集团项目董事周伟贤谈到他们刚刚完成的一项微改造——“空中梯田”。在智汇park元岗一期的两座楼栋中间，有三座立体车库，车库的顶棚是由白色铁皮拼接而成，完工之后他们发现，站在楼栋的走廊看过去，那片白色铁皮与周围景观不太协调。筛选了各种“微改造”方案，他们决定在车库的顶棚铺设草坪，绿化形成的错落层叠，造就了一片“空中梯田”。周伟贤说：“尽管草坪的维护费用较高，但是我们愿意这样做，就是希望在企业客户们眼中，园区的每个角落都是一道风景。”
在智汇park，还有很多“第三空间”，比如在每层楼的走廊都会加装露台，分别配上两套桌椅。在这里，三三两两的年轻人可以坐下交谈，或者喝点咖啡，短暂休憩。
周伟贤介绍说：“这些‘第三空间’都是在去年国庆期间加装的，为了不打扰企业客户的日常办公，我们提前做好准备，利用假期时间抓紧装修完毕。”
在智汇park，每天都有“微改造”在悄然进行，例如“厕所革命”，洗手间一旦出现陈旧，就被翻新或重建。谭浚伟认为：“一切贴近人性的服务，都是非标准的。我们就是要让客户感受到，我们的改造和创新服务，都是为他们量身定制的。”
▲元岗 · 智汇park二期
倡导人文关怀“服务帮”精准服务
除了为园区企业打造轻奢体验的办公空间和公共空间，智汇集团也十分注重打造有温度、有价值的社区文化。去年3月开始，园区主导创建了10个以兴趣来标签的社群，并联动策划公司相继举办了多场大型社群活动，以此形成一个有温度、有价值的人文环境。谭浚伟表示： “社群运营是一场慢活，急不得。坚持的时间越长，产生的价值越大。”
智汇集团还独创了一项名为“服务帮”的增值服务，即主动收集和了解入驻企业的困难和需求，集团会组建由人力资源、品牌、招商、财务等相关部门组成的专员小组，上门为企业提供辅导服务，力求帮助企业解决难题。
谭浚伟为此分享了一个案例：在一次闲聊中，一位企业客户向他请教薪酬绩效的设置问题，他立刻通知集团人力资源部，为客户分享这方面的经验和做法，结果客户非常惊喜，也很有收获。
▲长兴 · 智汇park
提高管理效率“数字化”赋能园区
谈到智汇集团的未来发展，谭浚伟表示：“这11年来，智汇集团属于轻资产运营，但是这种‘二房东’角色，始终是为别人做嫁衣。因此我们也在考虑‘轻重并举’，希望未来3-5年在广州拥有一个自有产权的产业园项目。”
为了提升产业园运营管理水平，智汇集团从今年开始加强数字化管理。通过数字化技术，提高管理效率，打破部门之间的信息壁垒；加大对园区死角的安全监控，实现技防代替人防；收集园区运营数据，为集团提供决策依据。据了解，智汇集团今年在数字化升级的投入资金超过400万元。
“我们要做的不只是产业园的运营，而是要做城市产业运营商。”对于未来，谭浚伟踌躇满志。
▲西城·智汇park 根据园区动线设计的跑道
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策划、编辑 | 广州市促进民营经济发展研究院
作者 | 民研院研究员 梁曼瑜
图片来源 | 视觉中国（签约供稿人）
