即将蝶变的九龙半岛。图片来源：九龙坡区政府官网。
文/邦妮
本期内容提要
买房，你愿意选中央公园，还是九龙坡？如果，你对九龙坡的印象还停留在传统工业老区的时代，这一定是个不成问题的问题——当然中央公园！但这道选择题的答案，需要我们刷新对老城区的认识，重新审视老城区的居住价值。让我们把目光从万众瞩目的北区，转移到我们既熟悉又陌生的老城区，聚焦到老城区的新房子。
正文约4300字，预计阅读时间15分钟。
1.坡区行情：新盘2万+，楼面地价上万
重庆目前楼面地价最高的地方在哪里？不在北区，不在中央公园，在九龙坡、滩子口，13549元/㎡。滩子口的地王一时惊动全城，让大家对北区习惯性的关注转移到了坡区。
「坡区」，也不知道什么时候开始，九龙坡有了这么个很酷的简称，让我想起新加坡的同学总是自称「坡县」如何如何。其实，近两年坡区的土拍频频惊人，在大家热议土地价格水土破7、蔡家破8、大渡口破万时，九龙坡早就破了万——
2017年4月，东原、旭辉以 8277 元/平方米的楼面价夺得大石杨组团尹朝社地块，就是现在的印江州所在；
2018年8月31日，重庆三上置业拿下了今天万科彩云湖的地块，楼面地价 7212 元/㎡，算上配建的幼儿园、小学等隐形成本，实际楼面地价上万；
2018年9月3日，中国电建以 10102 元/㎡的楼面价拿下了今天洺悦国际地块；
2018年9月25日，财信以楼面地价 7658 元/㎡拿下了铂雲府项目地块；
2018年10月17日，伟清以楼面地价 10291 元/㎡拿下谢家湾地块，地块建筑面积3.32万方，性质为社会停车场兼容广场用地、二类居住兼容商业商务用地；
2019年5月28日，荣安以总价10.85亿元，楼面价 13549 元/㎡拿下滩子口地块成为重庆土拍市场新地王；
2019年8月7日，融信以总价3.74亿元、楼面价 9600 元/㎡摘得29.25亩石坪桥纯居住用地；容积率2.0；
2019年8月29日，融信以总价2.58亿元，楼面价 9255 元/㎡竞得滩子口地块；
就在上周，10月18日，中交二航局又以8115元/㎡的楼面价拿下九龙坡区大杨石组团79亩地，可建体量13.19万方，容积率2.5。有人将该地块商业商务部分价格剥离测算，住宅部分楼面地价达到了9800元/㎡。
跻身土拍「万元户」的九龙坡，新开楼盘的房价，贝壳上一搜，已经轻松上2万——
这地价、房价，不是赶超中央公园吗！
和新区的房子比，这些老城区的新房子，在城市核心区也许容积率降到2.0已经是极限，但在户型、材质、智能设施、小区环境等方面同样体现了居住品质的改善。只不过在很多坡区外的重庆土著看来可能多少有些意外——九龙坡哪里有啥好房子？
2.老城印象：没有好房的「富人区」
说到九龙坡，你会想到什么？杨家坪？西区公园、区区公园、西西公园——反正童年记忆里没得几个喊撑抖「西郊公园」的，但都晓得就是动物园。
作为主城的传统核心区之一，曾经的九龙坡也是很值得傲娇的。早在明朝年间，就因「境内江中有滩，九石翘首若龙」而取名「九龙滩」，后建成九龙铺码头。得名「九龙坡」其实是因为记者的笔误——1945年毛*东泽**到重庆参加国共和谈，座机降落在九龙铺机场，结果《新华日报》记者报道时把「九龙铺」写成了「九龙坡」，传名天下。1955年干脆正式定名成了「九龙坡区」。曾经，李家沱、南泉都是九龙坡的辖区，直到1995年行政区划调整，九龙坡才结束跨江而治的历史，辖区全部设置在长江北岸。
作为老牌军工重镇、工业大区，谢家湾的建设厂、杨家坪的空压厂（后来的西南车辆厂、重庆铁马厂）、黄桷坪的发电厂、石坪桥的冠生园、西彭的西南铝加工厂，都曾是重庆的骄傲。
1939年汉阳兵工厂西迁重庆，打下了九龙坡区现代工业的第一块基石。
1991年，全国第17个国家级高新区落地九龙坡；
10年前，九龙坡的工业产值、民营企业数就是全市第一；
2015年九龙坡的GDP突破千亿后，GDP和人均收入常年稳定在重庆第二。
如今，坡区还拥有重庆自贸试验区、九龙园区、西彭园区2个国家新型工业化产业示范基地，高新技术企业、高新技术产品增量均居全市首位。
1992年破土动工的二南方花园A区，是重庆第一个带电梯的、真正意义上的商品房小区。1994年以900多元/平方米的价格一开盘就卖光，业主多为做摩配、服装、餐饮的第一批下海弄潮者。图片来源：网络。
产业兴，就有财富聚集。作为老牌富人区，九龙坡诞生过重庆第一个商品房项目——南方花园。2003年，九龙坡加快「退二进三」，开始实施城市化战略，奈何2004年开始「重庆向北」，城市建设重心北移，坡区城市化进程力不从心，房地产市场成了「刚需遍地开花，高端踪迹难觅」。坡区的有钱人想买好房子都往北区跑，高净值人群持续流出。
不仅高端项目稀缺，作为老城区的九龙坡，压根连新房成交都少得可怜。铭腾机构的数据显示，2013~2017年，九龙坡每年成交基本维持在210~270万方之间，即使在2017年重庆楼市成交大爆发，总成交量从以前2000万方增加到3600万方，九龙坡的年成交量依旧只有240万方。为什么？没得地。九龙坡的土地供应一直在持续减少。
九龙坡土地供应情况。数据来源：铭腾机构
九龙坡这样的老城区，毕竟不像北部新区那样一张白纸好作画。要建新房，就得拆旧房；*迁拆**成本高，加大了老城区改造的难度，矮破旧、脏乱差就成了人们对老城区的印象。
3.老城更新：工业区要变宜居城
2009年，坡区出台了《宜居九龙坡建设总体规划》，提出要从「传统的工业城区」转变为「现代化的宜居城区」，到2012年要成为重庆最宜居的城区之一，到2017年要成为西部地区乃至全国最宜居的城区之一。现在看来，这目标显然提得过于远大，但好歹方向是对的。
老工业区要使城市面貌更新，大多靠三板斧：搬，拆，以及环境综合治理。九龙坡的第一次蜕变，便是搭上全市工业企业环保搬迁的东风，以建设厂的搬迁和彩云湖片区的治理为代表。
从2001年起，重庆开始对主城区内生产工艺落后、高能耗低产能、有环境污染隐患的企业实施环保搬迁。2003年，市政府对主城区工业企业实施「退二进三」、「退城进郊」的城市发展总体规划。同年12月31日，建设厂决定将整个生产基地搬到九龙工业园区和巴南花溪工业园区。
2008年8月，这个前身为清朝湖广总督张之洞创建于1889年的「湖北枪炮厂」的老兵工企业，正式开始了它的第四次搬迁。此前，它曾随张之洞调任从广东搬到湖北汉阳，又从湖北汉阳搬到湖南辰溪，1939年底，因日军轰炸，从湖南搬到重庆谢家湾，一待68年。
谢家湾立交。图片来源：九龙坡区政府官网。
建设厂搬出，华润置地就在2007年以近20亿元人民币拿下了建设厂地皮，打算投入80亿、用8年时间完成片区开发。这便有了后来的万象城和华润24城。
2009年8月，九龙坡开始了对彩云湖的环境综合改造。2011年，昔日被城市包围的臭水塘变身彩云湖城市湿地公园对市民开放。这是重庆首个国家级湿地公园，也是主城最大的生态公园和城市湿地公园。彩云湖，因此成为九龙坡老城区里难得的一个全新的居住板块。
彩云湖。图片来源：九龙坡区政府官网。
如今，九龙半岛的*迁拆**，开启了九龙坡的第二次蜕变。
4.九龙半岛：人文艺术带坡区飞
近年来，九龙坡对未来发展的目标更加清晰：「三高九龙坡、三宜山水城」。哪三高？高新技术产业、高质量城市管理、高品质人民生活；三宜，则是宜居、宜业、宜游。为此，九龙坡再次细化了「东城再造、西城再战」重新崛起发展战略，重点打造五大宜居板块：九龙半岛、盘龙新城、杨家坪商圈、华岩新城、西部新城。
先简单说下中梁山以西：344平方公里的九龙坡西部地区，是城市未来拓展区，可为宜居九龙坡提供开敞空间和环境支撑。2018年9月，九龙坡区已与金茂集团签约，在含谷寨山坪打造「九龙坡·重庆未来城」项目。占地约10平方公里，是九龙坡打造人工智能城市的重点项目之一。
九龙半岛是长江在重庆主城形成的三个半岛之一，规划面积5.57平方公里，江岸线6公里。
重点要说的是中梁山以东。这里正在发生两大变化：杨家坪商圈扩容和九龙半岛建设。九龙坡在2014年就出台了杨家坪商圈的升级改造方案，目标是把仅0.2平方公里的老商圈「南进」「北拓」扩容到2平方公里；九龙半岛，作为主城唯一三面临江待开发区，则要打造成具有国际影响力、国内最具活力的文化创意旅游区，成为「长江人文艺术半岛」。目前，杨家坪商圈和九龙半岛的大规模*迁拆**已经开始，九龙半岛的整体开发已经上升到市级层面。
烟囱高耸的九龙半岛，未来将变身「长江人文艺术半岛」。图片来源：网络 。
2018年5月，九龙坡区就发文确定拿出300亿对涉及杨家坪、谢家湾等地83.29平米的棚户区进行*迁拆**改造。如此大手笔的旧城改造，主城其他区还没法比。
商圈扩容，自然有助于展示高品质的城市形象。而拥有川美、黄桷坪艺术街的九龙半岛，在九龙港、重庆发电厂等企业搬迁退出之后，则将成为一个独具人文艺术气质的特色半岛。它将不同于江北嘴金融中心的高冷，也不同于渝中半岛传统商圈的热闹，而要成为具有小资情调的艺术家的天地。
从老工业形象到文艺气质的转变，才是坡区真正的居住价值所在。
九龙半岛规划图。
5.交通提速：轨道桥梁助力
老城区更新，也需交通先行。很多人不愿意住老城区的新房，一个重要原因就是交通拥堵。而九龙坡的交通，有望提速。
轨道——
轨道环线将于今年底通到二郎，开通5个站点，分别为谢家湾站、奥体中心站、陈家坪站、彩云湖站、二郎站。 通车后将与2号线谢家湾站实现换乘；
重庆轨道交通18号线（原轨道交通5A线）已正式进入主体工程施工，起于富华路站，经过歇台子、杨家坪、黄桷坪，从九渡口长江大桥跨越长江进入李家沱片区，通过白居寺大桥跨度长江，进入大渡口区，经过白居寺、伏牛溪至跳蹬，终于跳蹬南站。该线路将分别与重庆轨道交通1号线、2号线、5号线、9号线、12号线和环线换乘，将有效实现渝中区、九龙坡区、巴南区和大渡口区的快速联系，带动沿线产业聚集区的形成，促进经济发展。预计到2022年建成；
桥隧——
连接杨家坪、陈家坪等地区和江北的红岩村桥隧正在紧张建设，将成为九龙坡区通往江北区的一条“快速通道”；
黄桷坪长江大桥，预计明年动工，将改变九龙坡与南区之间仅有一座鹅公岩大桥的现状，从而拉近和南区的距离。它将连接在建的西站东接线，与南岸区渝南分流道相接，然后与在建的龙州湾隧道连接，最终形成西站到东站一条便捷的通道。
此外，九滨路与大滨路连接道，计划于今年内动工，打通九龙半岛与老重钢片区、钓鱼嘴半岛的联动开发……
有人说，九龙坡的再次腾飞将是搭上成渝城市群建设、「重庆向西」的班车。我倒觉得这更是一个城市传统核心区实现自我更新发展的必然结果。
这个过程跟一个新区的成熟一样，是漫长的。九龙半岛的开发需要多久？官方计划是：三年奠基，六年变样，十年成型。只是，新区的建设你需要忍受荒凉，旧城的更新你可能需要忍受凌乱。
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END
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