南京5月首个拿销许的纯新盘——大校场 伟星誉璟府 ，报名清册新鲜出炉，166套房源共吸引840组买房人报名，综合中签率约19.76%。
南京楼市的五月，似乎有个“还不错”的开头。
除了伟星誉璟府，南京楼市排队“拿证”的楼盘不在少数。其中不乏河西、大校场、仙林等区域的热门新盘，既有预计总价1500万起步的 中宁府 ，也有总价段220-280万的仙林 美都星屿熹 ，各种需求的买房人都能挑挑拣拣。
5月已过半，南京楼市的市场表现如何？期待中的“红五月”能否如期而至？不妨用数据来说话。
01
“金三银四”，数据亮眼
2023年开年以来，南京楼市的热度一直处于稳步上升趋势，尤其是“金三银四”的市场表现，让“红五月”的期待，更有底气。
据南京网上房地产数据显示，“金三银四”期间商品房共成交 约13488套 ，二手房共成交 约24812套 。
对比2022年，新房约10646套、二手房6040套的成交数据，今年“金三银四”期间的市场涨幅明显，“销售旺季”名副其实。
其中，3月份南京新房共成交约8139套，创下近14个月的历史新高，同比去年“金三”（5666套） 上涨约43.5%。
二手房成交约13000套，数据仅次于2021年4月份（约15295套）， 创下近两年的历史最高值。
南京楼市“金三”，含金量十足。
得益于春节前后市场需求的积压，每年3月份是教育置业、置换需求高峰，市场热度较高、流速加快，也是“金三”被赋予厚望的原因之一。
时至“银四期间”，一、二手房的流速依旧不减。网上房地产数据显示，南京4月份新房 成交量约为5350套，二手房约11932套。
相比3月份，新房成交下降约34%，二手房上涨约7.4%；同比去年4月份的数据，新房 上涨约5%、二手房上涨约87% ，整体态势仍以稳步上升为主。
市场需求得以释放、整体供货量的减少、主城楼盘节奏放缓等因素，都是导致成交量微降的原因之一。
今年3月份，共有约 60张楼盘销许 、约7752套房源涌入市场；至4月份，仅约 30张销许 发出，约3800套房源上新。
图源：克尔瑞
同时，根据我爱我家南京研究院数据显示，今年1季度二手房的成交量持续走高，全市共成交约27489套，同比去年1季度，涨幅约69.3%，市场表现较为积极。
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
从数据对比不难看出，今年的“金三银四”虽后劲略显不足、市场热度也有明显下滑趋势，但对比去年，市场流速上升趋势明显，整体表现可以称得上不负众望。
02
“红五月”已开局
但从前半个月的情况看，南京楼市的5月压力并不小，新房库存与二手房挂牌量，都处于高位。
据南京网上房地产显示，截止到5月18日下午，南京新房库存逼 近7.3万套 ，虽然仍处于高位水平，但与年初约 7.7万套 相比，今年一季度流速处于稳步提升的状态。
南京2023年1-4月商品房未售套数统计，数据来源：南京网上房地产
同时，链家网站显示，南京二手房库存量突破17万大关，相较于今年年初，上涨约2.3万套，且目前仍有上涨趋势，去化压力将进一步加大。
较高的库存量和“金三银四”高流速，让“红五月”开局便感受到了压力。来看一下 5月份以来的市场数据：
新房方面
第一周（5.1-5.7） ，全市新房共认购约742套、成交约809套；无新增房源销许。
第二周（5.8-5.14）， 新房认购834套， 环比上涨12.4% ，成交804套， 环比下跌0.6%。
上周，保利凤起云台、伟星时代悦峰、中建翰林雅境共5盘领取销许，约517套房源上市，无一摇号。
二手房方面
第一周（5.1-5.7）， 受假期影响，成交量出现小幅下滑，全市二手房成交1119套，日均成交量约373套。
第二周（5.8-5.14）， 二手房成交2297套， 环比上涨约105.3% ，平均日成交量约430套左右。
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套
按照推盘规律，楼盘上新多集中在每月下旬，也就是说“红五月”还未到真正发力点。
据不完全统计，计划本月底加推/首开的楼盘超20家，更有多家纯新盘初来乍到，多日蓄客只为拿下“开门红”。
5月底的市场热度，可见一斑。
在即将冲刺5月的楼盘当中，河西中、河西南、大校场、新玄武扛起改善大旗， 像河西的越秀南京和樾府、深业南湾上府均有计划加推， 河西青奥的 中宁府， 将强势补仓高端改善市场。
位于河西青奥板块的 中宁府 ，项目仅有约433户，户型主力建面约248㎡、258㎡、298㎡，顶层有少量400-550㎡大平层。
精装上，中宁府引入 “六恒”科技 ，配置 地源热泵系统、全置换式新风系统、新风除霾系统、多重过滤净水系统 等，厨卫多采用 劳芬、美诺、当代 等国际一线品牌，
目前样板间已经公开，最快将于本月底首开。
中宁府效果图
另外，大校场的 伟星誉璟府 ，于5月16日领取首开房源销许，共计166套精装房源，户型建面约119㎡、143、196㎡，小高层均价54230-54646元/㎡，洋房均价约55937万元/㎡。
共吸引840组买房人报名， 综合中签率约19.76% ，数据亮眼。
伟星誉璟府效果图
同时，仙林新中心的 美都星屿熹 、麒麟科创园的 高科紫麟景院 、城东马群的 颐和缦山 ，将推出一批总价段较为友好的房源，也非常值得关注。
03
市场仍存在“以价换量”
今日（5月17日），国家统计局发布了2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据， 南京新房价格环比上涨0.5%，同比上涨1.2%。
这是南京新房价格连续第三个月上涨，具体到全市各板块、各楼盘可以发现， “涨”字并不通用。
从市场情况来看，买房人的置业焦点仍聚集在主城区域、热门板块，河西、大校场、百家湖摇号盘聚集，改善需求旺盛。部分非摇号的续销楼盘，仍需 特价房、折扣 等手段，吸引买房人的关注、促销。
二手房市场的以价换量，则表现得更加明显。
每年年初向来是市场高峰，加上3月份处于学区房交易旺季，因此 成交价、成交量、带看量 等数据较为可观。
但随着高峰期过去，二手房市场逐渐趋于平稳，这使得成交量开始有下滑趋势，而急于出手的卖家，则开始降价急售。
据365二手房数据显示，南京4月份挂牌价环比 下跌1.02% ，其中江宁区下降幅度最明显，约为3.19%。同时有中介表示，相对于3月份，4月份的带看量明显减少。
但与去年4月相比， 上涨约87.4% ，整体趋势仍比较乐观。
图源：见水印
另外，在刺激买房人积极性层面，政策方面也再次跟进：
5月16日有媒体确认，只要是南京户口，无论名下有几套房，都可以开一张 产业聚集区购房证明 （江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区），且离婚不追溯2年。
南京限购区域再次收缩： 建邺 （除江心洲） 、鼓楼 （除幕府创新区） 、玄武（ 除红山新城） 、秦淮 （除南部新城） 。
今年以来，南京对公积金购房政策，也做出了多次调整，以提升市场活跃度。
2月27日，南京住房公积金管理中心发布公告， 确认公积金可以提取并用作购房首付；
3月1日，发布关于开办二手房住房公积金 “带押过户” *款贷**业务通知。
可以确认的是，无论是楼盘偶有打折活动，还是二手房降价急售、政策松动，无一例外都在刺激楼市稳步回升。
在一季度同比上涨趋势可观的情况下，再叠加多种政策利好，市场积极性较高。尝过了“金三银四”的甜头之后，或许可以期待一下今年上半年的最终成绩单。