大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
地段不够，产品来凑，足够优秀的产品，有时可以逆天改命。
地段够强，产品却稀烂，牌再好，也是掉档的命。
比如黄埔鱼珠的 中洲紫轩 ，就用实力演绎了，什么叫 “用心选地段，用脚做产品” 。
01
必须承认的是，中洲紫轩的地段确实非常优秀。
所在的鱼珠临港经济区，西联天河国际金融城，与琶洲、珠江新城携手成为“黄金三角区”，拥有国家级试验区的概念， 作为广州第一梯队的集结区，外溢购买力十分强大，未来不缺补涨机会。
这也是老黄埔三盘—— 富颐、中鼎、城光 ，之所以一直热度不减的重要因素。
而中洲紫轩，距离5号线鱼珠站仅760米，步行只需几分钟， 地段不比老黄埔三剑客差，甚至位置更核心，交通也更方便。
按理说，这么优越的地段，应该配以让市场惊艳的产品才对。
但令人痛惜的是，中洲紫轩占据着这么稀缺的地段资源，却把一手好牌打得稀烂。
02
中洲紫轩占地面积仅有8000多㎡，大部分面积都用来盖房子，小区内的花园只有一小块地，遛狗遛娃都不够宽敞。
还是公寓和住宅混住的，1-2层是商铺，3-7层是公寓，8层是架空层，未来将建成空中花园， 9-31层才是住宅 。
虽然住宅公寓都有独立的大堂，但居住纯粹性，多多少少会受影响。
或许是因为地块限制， 中洲紫轩的三栋楼都连在一起，看上去就是栋单体楼， 美不美另说，关键是这个设计带来的居住体验，实在一言难尽。
三栋楼凹凸相间，凹进去的部分，会被突出的这一块，挡住不少光线。
而且 视野景观也会变得极其有限， 相当于在夹缝中看风景。
凸出来的东面是卧室户，凹进去的另一单位的阳台 。
清晨起床，周末发呆，拉开窗帘，一不小心，你就会穿着睡衣和对面光膀子锻炼的大哥四目相对，惊不惊喜意不意外开不开心？
03
中洲紫轩的户型设计，更不忍直视。
一般来说，地段好位置妙的刚需户型，朝向会被优先牺牲，让大户型的优点更为突出， 但中洲紫轩无论大小户型，都是纯南向。
一开始，我也和你一样，以为全户型纯南向，至少算个不错的优点，能弥补一些建筑规划上的缺陷。
但我还是太年轻了，销售甩出一张 79㎡的3房户型 ，直接给我看傻了。
面宽小，长进深，像根又窄又长的油条，这样子的设计，会让阳台的光透不进去，采光非常受影响。
本身俩次卧私密性就弱，厨房不通风不透光，油烟很容易进到对面的卧室里面，加上平时炒菜剁肉的噪音，让这两个房间的舒适度是降了又降。
再说说 115㎡的4房 ，看似方正有格调，实际呢......
横厅设计放大空间我能理解，但是 卧室的门不是对着走廊就是对着客厅 ， 客人一进门就看个全景，私密性弱成这样，就没必要了吧。
动线设计也是奇葩，随便一个人活动一下能影响到所有卧室，最关键的是，外出买菜回来进厨房，还得先绕过餐厅的桌椅，从这头走到那头。
168㎡那长长的过道，显得十分浪费空间，柜子一样的设计又碍手碍脚......
关键是，158㎡和168㎡的5房，俩大户型，和小户型一样，动静不分。
我是真不懂，不管是横厅还是竖厅， 中洲紫轩的户型咋就那么喜欢卧室围着客厅？
但凡有个老人家睡不着看电视，噪音乌拉乌拉的，家庭矛盾就来了。
再说了，本身项目周边的噪音就多到不行，又是大马路边，又是铁轨旁，户型如此设计， 简直是内外夹击，让噪音问题雪上加霜 。
这么喜欢噪音，干脆叫中洲版呼啸山庄？
04
地段够好，可惜产品一般，价格也不便宜，优缺点两级分化 。
中洲紫轩本次只有200多套住宅+100多套公寓，销售压力不算大，这大概也是开发商不在乎产品设计的理由之一。
销售说，项目会在年后开盘，价格也没有正式定下，预计在5.5万/㎡左右，最高可能会上到6万/㎡。
与老黄埔一手新房来做对比，这个价格，实在没有什么性价比。
参考同一区位楼盘的最新价格， 富颐华庭是4.9万/㎡，万科城光5.3-5.5万/㎡，中鼎君和名城5.5万/㎡，五矿招商鹭山府5.2万/㎡ （没货了）。
中洲紫轩可能不明白，哪怕先天的优势再大，也会被后天的致命伤给填平。如今大喊着高价，要卖5.5万/㎡，这不是直接利好竞争对手吗？
谁的钱都不是大风刮来的，即使是纯粹的投资者，房子最后总是要回到“自住”。
事实证明， 产品缺陷即使不体现在新房备案价上，也会在二手市场持续拖后腿。
尤其是现在购房名额如此珍贵，拿几百上千万买一栋产品拉胯的“单体楼”，不值得也没必要。