柴铎博士：董老师，您在讲资产的空间配置时说过：“逃离你终将衰落的故乡”。我跟大多数人一样，对自己的家乡有深厚的感情。虽然不会想“落叶归根”这样的事情，但提到家乡，还是觉得温馨、眷恋的，一直希望家乡越来越好。你这种说法让我很伤感，失落，甚至有些揪心，但又不得不认可你的逻辑与依据。我觉得你就像是一个站在村边小山岗上的清晨早起的人，看到远处涌来的洪水，突然冲着满村仍沉睡的人在呐喊。你在中级班结业，向大家告别演讲，说到这句话时，我发现你的眼里也噙着泪水，似乎也是无可奈何的结论。
董藩教授：“逃离你终将衰落的故乡”，这句话源于几年前网上一篇署名汤舸、高路拓、王咏笑、团支书的文章的题目。他们说，“现在的年轻人总是在犹豫。究竟是要回归生活惬意的小城镇家乡，还是奔赴大城市或者‘北上广’辛苦打拼开拓人生。”他们根据国家人口普查的数据，分析跨省人口流动情况，得出了一个让人难以接受的结论：“你还能在这些选择中犹豫，说明你无比幸福，因为你们的下一代和下下一代可能不会再有任何选择的机会。假如你最终选择留在了一个生活安逸、风景如画的小城镇上，你也许会幸福地过完一生；但在你的子女到了你这个年纪的时候，很可能他们有且只有一个选择，那就是——逃离他们终将衰落的家乡。”文章只是基于数据分析得出了如此结论，没有分析原因，也没有对这种社会变迁的影响做讨论。文章作者似乎是几个大学生，分析这些可能也超出了他们的能力。但他们能发现这个问题，已经很难得了。
柴铎博士：我知道你是完全赞同他们的结论的。当年你给我们上课时，你就讲过类似的观点，而且原则上不赞同我们离开北京、到外地就业。你对我们说： “哪里房价高，就到哪里去工作。 ”我们当时听到你这句话，感觉受刺激、震撼、激动，又有压力——师命不可违抗，无法逃走，可又没有能力战胜高房价，有一种眩晕感！
没有人能扭转社会发展规律
董藩教授：那时网上的这篇文章还没出来。我早就得出了这个结论。但这几位大学生概括得比我好，他们的说法更有力地撞击了人们的心灵。我当时的说法是：顺应人口流动趋势，逃离农村，逃离落后中小城镇，到大都市和核心城市去。我只是没有写文章，因为写这样的文章，我会挨骂的。特别是家乡的熟人，一定会骂我。按照中国传统文化的说法，应该是“子不嫌母丑”、“吃水不忘挖井人”。我号召大家离开贫困的家乡，逃得越早越好，这与传统道德和大众的朴素感情相悖。大家会觉得我“自私”、“忘恩”、“大逆不道”，会对我口诛笔伐的。
柴铎博士：一直觉得你特别敏感，是个天生的思考者，所以你才会有几十篇文章上报最高决策层，受到很多大领导的批示或被国家决策直接采纳。在房地产领域，你也曾给出了很多刺耳但又让人不得不接受的说法。十多年前，你是怎样得出必须逃离农村和中小城镇这个结论的呢？
董藩教授：我来自农村，而且是长白山区很封闭的农村。高中毕业后到大连读大学、读硕士、工作，然后到更发达的首都北京读博士、工作。我每年都要回老家，同时也到过全国很多城市和农村开会、调研，一直在观察农村和城市之间人口的变化。我的家乡因为是全国集体性质的唯一的参场（种植人参的农场），而当时人参价格极高，是粮食价格的几百倍上千倍，因此在早期的农村家庭联产承包责任制改革中，成为中国最富裕的山村。但后来这个小山村慢慢衰落，人口大量外迁，今天也变得破败不堪了。我也曾长期研究区域经济发展特别是落后地区开发问题，曾在《经济研究》等刊物发过一些区域经济的文章。我得出这样的结论其实是很正常的。
柴铎博士：你从这个结论，又推导出一个建议，让我们留在大城市、大都市工作，认为这样更能实现人生的价值。这对我们这些阅历不足的年轻人来讲，意义重大，一些人可能因此避免了走人生弯路——人生是输不起的。但很多老师与你的看法不同：他们总是讲事物的两面性；或觉得帮助学生做人生决策，责任太大，怕以后被埋怨，即使知道这个道理也不会这样说。而你的观点总是很直接、明确，直击心灵。
董藩教授：是的，我明确地说“哪里房价高，就到哪里去工作。”我一般不允许我的博士生、硕士生离开北京找工作。当然去上海、深圳发展，我还能接受，这两个城市也是极好的城市。在特殊情况下，比如涉及父母赡养等问题，我才允许他们回家乡的省会城市工作。我认为， 房价高就意味着城市人口多，人口多就意味着舞台大，舞台大就意味着演员多，演员多就意味着机会多，不靠关系也能生存 。我的学生基本都是要靠自己去打拼的，尽管他们都很聪明，也学了些专业知识，但回小地方不一定能发展得好，因为小地方更重视血缘、姻缘关系，有高学历和才华也未必会受到重视。
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柴铎博士：你不是说，你们在地方的同学中，也有一些成为省、市领导了么？他们大多数没在北京工作过吧？
董藩教授：的确，在地方工作的同学中，也有发展得很好的，或者说总体上都不错，因为他们大多在省会城市或计划单列市。但他们若是都在北京、上海、深圳，我相信大部分人会发展得更好，会出现更多大学者、大企业家、大科学家、高级别领导，因为这样的大都市集聚了大量的高级人才、雄厚的资金、发达的信息、便利的交通网络、无数进行头脑风暴的机会、相对公平的机遇等，各种优势资源聚合在一起。只要你肯吃苦，想不成功也挺难的。
柴铎博士：是的，在大城市更能实现人生的价值。每个人都处在一个特定的时代，都有大家共同认可、遵守的价值观，每个人都希望被社会高度认可，或实现自己的理想，比如成名成家、发财、成为高级别公务员等。大城市的经济发达、文化昌明、信息充分、医疗与教育水平高，在大城市就业机会多、收入高、眼界宽，持续学习的条件好，管理秩序也相对好，的确更容易发展。
董藩教授：最关键的是，进入大城市，就为下一代的发展创造了一个好的环境。我家另一位教授曾说过： 人有四种出身——家庭出身、地域出身、教育出身、行业出身。前两种出身是天生的、无法选择的，但经过努力，后两种出身是可以改变的。如果后两种出身改善了，则下一代的前两种出身会大大改善。 我觉得这个说法很有道理，从另一个角度说明了在大城市工作、居住的意义。
柴铎博士：本来找你对话是想谈投资的空间配置的，咱俩扯跑题啦！
董藩教授：是有些跑题，但上面这些讨论也可以当作房地产空间配置调整的理由： 房地产投资，同样要逃离终将衰落的故乡。 当人口流失的时候，经济会进一步衰退，就业机会进一步减少，反过来进一步导致人口流失。这样，房地产需求就会不断萎缩，价格回落，资产价值就会贬损，甚至彻底成为沉没成本。哪些城市必须尽快撤离，我们已经思考过多年，有明确结论，上课时曾经讲过，就不公开列示了——每个人都爱自己的家乡，都不愿意听到别人说自己的家乡没落、没希望，我要是说出来，会受到*攻围**。我这身子骨，怕受不了。
有人的地方，才有钱，也才有前途！