城市飞速发展，越来越多的新兴板块进入快速开发周期。但往往为了提升经济价值，导致的部分新区的住宅项目开发强度过高。过高的开发强度也带了居住密度过高，舒适度不佳等的一些列问题。
而对于有经验的置业者，也常常关注社区规划，居住密度和楼层高度，尤其在一些改善板块，低密度洋房，成为市场追逐的稀缺产品。不光具有良好的舒适性，在二级市场的周转效率也普遍更高。
江核，作为备受瞩目的国家级新区，承载了天量的政府投资。而这样的前置投资，必须在土地的经济效益中得到回报，所以江核这个区域，还是以高层住宅为主。小河狸还是在众多的高密度住宅中，找到了整个江核都比较稀缺的洋房产品-万科新悦光年。
01
区位
国家级江北新区中央商务区
新区的框架已经搭建完成；
交通/教育/医疗/公共配套/公共设施/市政服务
南京真的是按照打造新的城市中心的高规格标准，去规划落地江北新区核心区的。
一些列高举高打，高定位，高站位的政府投资。一方面描绘了超过标准的城市界面；另一方面也确实需要巨量的资金和漫长的周期。
如果产业不能及时跟上，经济活力下降，使整个新区的投资回报能力变弱，都会一定程度的影响投资跟进的效率。
区位：4分
规划优秀，高举高打，城市界面舒展；
但整体落地需要较长时间周期，有一定的不确定性。
此外，江北新区有可能重复核西，形象高端，但实际生活友好程度较弱的特点。快速路交织，但缺乏慢行系统；高级百货集中，但烟火街巷匮乏。
新区的一切都是指向繁华的，气质上更适合奋斗勃发，快速成长白领精英们。
02
交通
轨道交通 ：
项目距在建设中的地铁4号线二期定向河北站直线距离仅约600米；距离浦珠路站直线距离仅约500米，4号线二期未来作为链接主城的重要地铁线路，可以快速通达主城方向。
道路交通 ：
拥有扬子江隧道和长江隧道2条过江隧道，可速达鼓楼、河西等地。
目前来看，其距离地铁站虽较近，但均处于暂未开通状态，出行方面暂时会有一定的阻碍。但距离2条过江隧道很近。
所以更适合以车行为主的日常出行人群。
另外，随着过江地铁线路和隧道线路的丰富，两岸的交通成本日益降低，两岸的互动也会日益增强。在拥江发展的策略下，占据轨道交通和道路交通节点的项目，也会更受市场关注。
03
配套
商业配套：
【在建项目】江北地下城、江北虹悦城，砂之船奥特莱斯、万达广场、南京丰大国际、东方万汇城商业体、华润万象商业综合体、乔波冰雪世界、全球最大的仓储式会员制商店山姆会员商店等。
【规划中】启迪10万方商业综合体、宝隆大型商业体等。
医疗配套：
鼓楼医院江北分院（三甲），江苏省人民医院浦口分院，浦口中医院，江北国际健康城。
教育配套：
已建成学校：南京一中江北分校、南京一中江北分校高中部、鼓楼幼儿园江北分园等；
国际学校：南京金地皇家文法学院、托马斯学校等；
在建中学校：绿地小学、七里河片区配套学校、健康城育英小学等。
商业配套方面来看，目前还是依靠核心区的商业配套，最近的商业体就是去年开业的虹悦城，开车5分钟，未来还会有更加丰富和立体的商业配套落地。但目前虹悦城的定位更偏向区域商业定位；高端消费仍会外溢至江南主城，且虹悦城消费场景依旧单一。项目周边也缺乏生活配套。
目前消费层面仍有不便之处。
配套：4分
04
户型
万科首开·新悦光年与多数楼盘不一样之处在于， 整个楼盘9栋9-11F小高层住宅只有1个户型，即建面约135㎡四房。
在整体设计上，新悦光年摒弃了浮夸昂贵的装饰堆砌，邀请国内知名设计工作室LSD CASA，操刀升级装修设计。化繁为简，打造更舒适的空间感： 四开间，三房朝南，约7米双联景观超长阳台，实现约3.8米客厅开间，风景更是独好。
厨房和卫浴也秉承万科一贯的水准。
厨房打造的是深灰色系橱柜，配备博世的灶具+油烟机+洗碗机，弗兰卡水槽+龙头、烤漆柜门、金属门框+玻璃移门。
用料扎实，与上个周期内的大多数交付标准，有较高的提升；
审美情调稳重，有质感，色系搭配和谐，并通过细节提升了整体的视觉感受。
卫生间也做到了使用体验上的隐秘与人性，定制木饰面工艺门、高仪或汉斯格雅的花洒、台盆龙头，杜拉维特面盆。
品牌选择上，瞄准了市场接受度较高的高端品牌。虽然标准之上，但并未提供更多的品牌溢价和使用感受，也并未在具体系列和型号上，有所发力。
从户型和装标来看：
135平4房的设计，对于对生活品质和空间感受有较高要求的人来说是一个不错的选择，私密度高，密度低，空间开火，分区合理。虽然四开间朝南，横厅等设置在135的面积段上都算基本配置，但得益于洋房的产品属性，得房率上还是有不错的表现，在具体的内部空间上，也会有更阔绰的体验。
项目升级装修包配置合理，具有较高的品牌拉伸，审美稳重，但缺乏亮点。
产品：4分
河狸有话说：
总的来看万科首开新悦光年
江北核心区，板块价值优越，但考验政府的持续投资能力和落地周期。
配套丰富，但生活配套稍显不足，轨道交通落地需要时间。
产品上，低密度洋房稀缺，得房率更好；标准化经典户型，空间开阔。装标扎实，品牌考究，但缺乏亮点。理工男本色。
良好的出身，持续的后台培养，经典稳重的产品，和与之匹配的价格；it白领，金融精英，品质稳重，且兼顾投资，万科跟你们的气场还是很搭的。可以考虑。
