我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：万博和白云新城谁更有潜力

回答：万博比白云新城好很多，万博在广州南拓的方向上，万博商贸区的质量也高于白云新城，万博还有一条18号线，联通琶洲跟珠江新城，到时候也会吸引一部分消费力过来万博买房。

提问：雕叔 请问诺德名都 100平三房，南向高层、靠马路，380w带车位 买不买的过？ 没有什么杠杆 楼龄新 诺德名都这个小区怎么样？ 希望听下雕叔专业意见 

回答：其实我不是很建议，离地铁远太多了，虽然有享受一点万博的辐射，车位是商用性质我不建议了，后续交易的时候车位还有一个税在里面，自己要用车位的话其实很便宜，直接租就可以了。不如直接去员岗附近的雅居乐花园，知名度也高很多，享受万博一带的配套，如果你做点杠杆估计都可以到隔壁佰利山那些小区了。

提问：雕叔，1000万左右预算，最近一直看天河公园熹园、锦逸，要用113中学位。看过熹园一套高层北向125平1020万，一套中层北向127平998万，一套锦逸南向125平980万，这三套都已售。现在在预算范围内，熹园没有合适房源，锦逸剩一套5楼137平1110万满五唯一。 这个价格如何？还有其他选择吗？对隽园、理想蓝堡不太感冒。

回答：最近我们在天河公园成交了几套，对这个小片区的产品、业主心态、价格梯度非常熟悉，如果有需求，可以找我们的雕叔，先牵上线呗 1000万左右的预算，您选择天河公园是对的，在区域选择和板块上已经是100分，接下来的是微观层面的考量： 1、每个楼盘具体的优劣势分析 2、每一套房源的优劣势，是什么 3、每一套房的业主心态、交易条件、交易成本如何 4、在摆台交易砍价上，以及在*款贷**环节，如果做到尽量的完美

提问：雕叔，问几个问题: 广州市区外围关注的房源，今天有7套下架了，有佛山的鼎峰，天御尚城，新塘的新世纪花园，东方名都，惠百氏等。广州是否有回暖迹象。 新塘新世纪花园多层无电梯4楼1万8千多，还可以么，小区本身品质怎么样，也许以后会装电梯吧。 佛山千灯湖哪些小区有潜力？ 谢谢！

回答：我可以很确定的跟大家说，广州已经有回暖的迹象了。最明显的表现就是热门板块的成交上来了，部门业主出现反价的情况，笋盘出一个没一个，其实大家*弹子**都够只不过一直在观望，买市区的赶紧上车。 我打个比喻，一壶水在烧开的之前，里面的气泡刚开始只有几个，慢慢地一步步地冒出来，我跟你说水温60度还是70度其实你是没有概念的，当你把你的手丢进水壶，你就能感觉得到是真的烫了。所以你现在看广州成交了多少套是没有感觉的，只有你自己亲自去踩盘，你才能感觉市场的温度。 前面一大堆题外话，扯远了 我不建议买楼梯楼，特别是郊区楼梯楼，没有学位的楼梯楼流通性会很差，赌装电梯的话不建议了，万一不转呢？

提问：雕叔，预算1500w左右，四到五房，有学位需求，老婆在中山八上班，我在环市东上班，兼顾自住与投资，有什么标的推荐？

回答：基本这个1500万左右这个预算建议在珠江新城选了，或者天河北华阳顶级学位房 你要4-5房的话，华阳壳就是中怡城市花园，天河顶级学位房 如果是珠江新城的话，西区的天河一小今年成绩表现很亮眼，产生4个华附奥班牛娃（全省招100个），那就看看嘉裕君玥或者保利香槟吧 远一点的天河公园天府路学位横着挑，西门的东方新世界产品

提问：雕叔，最近在考虑申请装修贷，工行装修贷2厘8，说这个月金九节可以做到2厘5，想请教下雕叔值不值得贷？不知道有没有坑，其他行的装修贷也在了解中

回答：信用贷的正确用法，不在于哪个便宜用哪个，而在于整体的统筹和最大化，根据客户资质，按一定顺序申请，不至于申请一笔，让自己的信贷潜力全部耗尽。

提问：请教万能的雕叔，听了您对金融城三剑客的评价，骏景似乎是已经不能下手了么？还是更推荐美林对么？明年骏景小阳春的房价怎么走呢～谢谢

回答：要看你的总价预算啊，金融城一点没问题都没有，如果说过去2年是鱼珠、老黄埔的爆棚时期，未来1-2年就是金融城的爆发期，这是板上钉钉

提问：雕叔你好，我想请问下金碧世纪南向小两房，250万，是笋盘吗？现在可以入吗首付四层，加上税费中介，首付要107万左右了，是不是接盘侠呀[捂脸]

回答：金碧世纪南北向价差2-3k，目前单价3.85，建议可以结合谈判砍价服务，做价格争取后购入，最终谈判价格多少以实际争取为准，具体谈判砍价服务可以联系我～

提问：雕叔您好，家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后，是置换成诺德或铭筑的三房四房好，还是去坪山打新二套房合适？我们是纯刚需。手上的资金有限，只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

回答：谢谢您的付费咨询，回答您的问题前，我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候，同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户： 一个客户年入300万，卡里躺着600万，二线城市房多多，却只敢买到400万，一番交流后，基于他们的过往消费习惯，我们建议把预算提高到1000万，哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小，也不至于负债过高而不适应。 奈何这个客户没听劝，自己还是和行家买了个400万，升值有限不说，而今还有劲没处使，眼下被715限了购，现在陷入有钱没票的苦恼中。 另一个客户，则是上个客户的极端，家庭收入四五十万，手上才小几十万，彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山，打算靠信用贷和GPGD整个800来万，对于这个激进客户，我们则是建议他把预算降低，买个500多万——这样不至于影响生活质量。 又比如那个房圈皆知的蟹姐姐，她如果当时来找的是我们，或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年，我们不会让她加那么大杠杆，亦会推荐个更稳妥更主流的户型，因为她的心理承受能力太弱，再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的，年轻人接受度会更高。 说那么多，我想表达的是在没有对您的家庭\/负债收入\/仓位情况\/承压能力了解之前，我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的，一定需要对您有一个综合全面的了解，才能给到一个更精准的建议，所以有空来公司面谈吧。

提问：雕叔您好，现在手头450万左右预算，越秀上班，想兼顾投资和自住，请问是买中心区的两房，还是东圃或者车陂的小三房呢？或者珠西南沿岸的三房？谢谢雕叔！！！

回答：450万的总预算，在东圃车陂的区域内，只能买这个区域的二线甚至三线楼盘，比如旭景家园、美好居之类的，这种情况下考虑到你的自住属性，以及通勤，可以考虑海珠西那边的，比如革新路、人民路附近的小三房，东圃这一带像样点的三房550万起了

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