管南三大神盘之一澜湾是否延续神话？
话不多说，直接干货。这里是客观真实的鲜房评测，我是令狐少侠，本期评测的项目是绿都澜湾7期梓园。
提起绿都澜湾，大家脑海里浮现的字眼：管南三大神盘、刚需置业首选、地铁盘、学区房这些字眼，以及四期尚未*迁拆**的老人公寓、周边道路维修进度慢、三期以后不确定上的小学。
一．基本信息：
本次绿都澜湾梓园项目位置位于紫金山南路、站马屯路、霞飞南路和霞飞西路的合围，三环边四环里的地段，项目东侧为创新街小学绿都澜湾校区。整个商品房地块为L型，7期占地149000㎡容积率3.5，距离站马屯地铁站还有一定距离，步行距离超过1KM，不过一期业主目前已经享受到15min一趟的摆渡车服务。
7期效果图
物业依然是绿都物业，物业费2.6元/㎡。首开7#2T5户、8#2T3户，不难看出本次开盘的产品略显刚。并且本次开盘单价打破多年14000元/㎡僵局，成交价在14800元/㎡左右，部分楼层超过15000元/㎡。
历史开盘价格：
2016年9000元/㎡涨到年底13500元/㎡。5月份最低值9000元/㎡，10月出现最高值14000元/㎡。
2017年开盘价格稳定在13500-13800元/㎡。最高值出现在6月、7月13800元/㎡，最低值出现在6月8月13500元/㎡。1-5月未开盘。
2018年开盘价格稳定在13400-14000元/㎡，最低值出现在1月13400元/㎡，另外5月出现过13800元/㎡，其余开盘价均在14000元/㎡。
2019年6月15日开盘价格14800元/㎡左右。
7号楼平层图
8号楼平层图
开发商：其实这是被人忽略最重要的一环，好的地段也会被烂开发商糟蹋，如源升金锣湾、世茂云尚城等，不怎么样的地段也会被良心开发商调教出好品质，如永威城、正商中州城等。绿都，河南的朋友应该都很熟悉属于宇通旗下四大板块（重工、金融、地产、汽车）中的地产品牌绿都，目前绿都紫荆华庭、绿都澜湾一期已经交付，澜湾一期交付效果还不错，绿都紫荆华庭因为晴园门口建医院问题被业主诟病。但是总体来讲，绿都仍然在郑州整体开发商水平线之上。
教育配套：创新街小学绿都澜湾校区，有朋友说这个校区三期以后不确定入学，但是这仍然是最靠谱的小学。（创新街小学集团旗下三所学习分别是主校区、澜湾校区、团结路校区）八中澜湾校区已经开始建设，目前公示牌已经出来。
创新街小学已经开始招生
创新街小学内部
八中开始施工
商业配套：由于周边被宇通厂区包围，基本上是绿都自建商业，商业位于目前售楼部位置和售楼部向东的50万㎡商业。
其它配套：南水北调运河400m宽生态走廊、七彩公园（连云路与南三环交叉口西南角）、郑新公园（南三环附近）； 医院：郑州市第十人民医院、黄河科技学院附属医院，小区内部配套：1座体育公园，1座市政公园。
二．营销中心观感：
迎宾
来过绿都澜湾的朋友应该都对澜湾的门岗影响深刻，不管你是开车还是步行过来，一句嘹亮的"下午好/上午好，绿都澜湾欢迎您"让人倍受尊敬，澜湾的景观示范区做的中规中矩，并无花哨新意，却也不是大体。
即将进入售楼部，迎宾小姐提前推开门询问有无到付记录，并且询问参观商品房还是公寓，笔者简单回答后开始置业顾问接待。
走进营销中心
营销中心进入后首先映入眼帘的是绿都品牌展示、五证公示，营销中心内有儿童空间和休息区。产品介绍分两个部分，住宅和公寓介绍，公寓是澜湾24㎡知了公寓，2T28户，公寓装修标准如下
知了公寓装修标准
公寓装修除了厨卫之外还包括地板、床、灯具，但是笔者并不推荐购买公寓，这里不细说，主要是参观商品住宅。
置业顾问接待从区位、沙盘图、户型开始介绍，整体流程比较顺畅且专业，周边的项目优劣势也是能够细细阐述，但是对于不利因素并没有主动提及，可以借鉴保利。
案场物业
置业顾问接待完毕后，笔者和置业顾问在休息区落座帮笔者核算首付月供等信息，筛选的银行还是以基准利率上浮20%为主，落座后现场物业主动过来递水，不过饮品单一。本期产品暂无样板间，笔者也就离开了，置业顾问送到门口。
施工单位
7期梓园的施工单位是河南五建，之前郑州开发的项目有五建新街坊、五建锦居和五建公寓项目以及漯河平顶山一些地市项目。
总结
7期开盘价格涨了将近1000，但是从整个郑州的大盘来看，管南富田九鼎公馆14800左右、融创城小户型13900，北区瀚海思念城18500红遍北区，带领万科民安江山府和碧桂园天麓都在涨。
可以说4环内都在涨，涨价的不是房子而是周边的配套，通俗的说就是地段，4环内土地供应只会越来越少、不可搬走的配套会更加稀缺（市政公园、地铁、学校）
另外关于部分业主维权问题，笔者想说在郑州十个楼盘九个维权，没有满意的房子，只有满意的价格。
优势：绿都澜湾作为管南三大神盘自有它的道理，即便有诸多问题（二期交房绿化缩水、四期老人公寓尚未*迁拆**拖沓进度等），它依然有不可撼动的优势，地铁+学校仍然是巨大优势。
劣势：7期的产品略显刚，不低的梯户比和L型地块相比一期二期来讲居住品质下降一些。另外价格上涨也会让部分刚需望而却步而转头考虑价格更低的融创城、中岳丽景湾等。
绿都澜湾7期就到这里了，这里是客观真实的鲜房评测。我是令狐少侠，有想看的项目可以添加笔者微信：xianfang2019。笔者快马加鞭为你讲解~