大家好，我是价投愚公。原来一家上市公司，还可以这么去看！我们今天就来盘一盘这家公司——SOHO中国，商界名人潘石屹的核心资产！
看图最直观
SOHO中国近两年股价走势图
2021年6月17日最高价4.78港币，一年半后，2022年10月31日最低价1.13港币！最大跌幅-76%！怎一个惨字了得！
我把股价走势大致划分成五个阶段，下面一个一个来唠！
阶段一：2021年6月17日至7月29日，阴跌转大跌！股价从4.78跌至2.6！
上面图中第一个红色标注，是2021年6月17日。这是SOHO股价历史上关键的一天！因为前一日6月16日，黑石发布要约收购SOHO中国全部股份的公告，请看下图。
6月16日全面要约收购公告
这篇公告是什么意思呢？
简单说，就是黑石向所有SOHO中国股东发出通知，我要买断你们手上的股票，价格我也和你商量好，是5港币/股。而公告发布前SOHO中国股价多少钱呢？3.8港币/股，要约价超出市价32%！
还有这么好的事情？全体SOHO股东自然喜笑颜开！
2021年6月17日，早上一开盘，套利者疯狂进场，把股价直接打到4.76港币/股，逼近5港币的要约价，套利空间进一步缩小至5%！
但是，不要高兴太早，黑石要约收购是附带先决条件的！请看：
我用大白话给大家翻译一下：一是要通过中国反垄断审查；二是期间不能吃到官司；三是公司层面不能有重大不利变化。这些都满足的情况下，要约收购才能最终达成，不然休想我来买单！
事后看，2021年6月17日开盘价，几乎成为此后的最高点！后面的一个多月，市场高涨的情绪慢慢冷静下来，开始意识到万一要约收购失败带来的潜在风险。股价整体上以小幅阴跌为主。
6月17日至6月28日，股价持续阴跌
在这一段时期，SOHO要约收购程序也在按照正常在推进，期间，6月21日，SOHO欣然宣布，委任英高为独立财务顾问，协助要约收购相关事项。公告后，市场情绪短期受到提振，股价也向上蹦跶了一下。
2021年6月21日公告
同时，在这一时期，市场中早已经有些风吹草动，让套利者坐立难安！比如，不让潘跑跑，跑了的舆论，捐款门，还有小潘的轻浮狂言等等。这里不多谈。
总之，在股价阴跌的这个阶段，市场一面憧憬着黑石要约收购顺利进行，一面又一些担忧，怕出现什么幺蛾子！
时间转眼来到7月29日，这一天值得提一提！SOHO股价在这一天一度暴跌-31%！最低跌至2.6港币，我了个神，港股果然不一般，没有跌停板限制，可以疯狂尽情演绎啊。这一天到底发生了什么啊？
2021年7月29日，SOHO中国股价暴跌31%！
按照反垄断的正常流程，这时候，黑石要约收购SOHO中国也到了该公示的时候了，但是国家市场监督管理局网站上一直没有动静！再加上，海外彭博社负面传言（对，又是这个彭博社！关注我的朋友，应该还记得，在复星国际那篇分析文章中提到，郭广昌扬言要起诉彭博社），黑石收购SOHO中国可能要黄了？市场恐慌情绪急速升温！
（ 小注：SOHO股价从2港元附近起涨至4港币多，主要是黑石要约收购引起的，一旦要约失败，股价自然失去了支撑，就像充满气的气球爆裂一般 ）
市场预期的7月29日前的案件公示，迟迟未出现！
阶段二：2021年7月30日至2021年9月10日，SOHO阶段性反弹，股价从2.6最高涨至3.8！
2021年7月30日至2021年9月10日，股价走势
虽然种种迹象显示出，黑石要约收购有可能要黄了，但是毕竟还没有明牌！比如，7月29日大跌，海外传言四起，但是SOHO中国并没有发布公告证实或者证伪，市场也看不太清葫芦里到底卖的是什么药！
8月6日，市场终于等来公司的一纸公告，转机来了？
8月6日SOHO中国公告
公告显示什么信息呢？两个重要内容！一是要约方黑石已提供进一步资料，二是8月3日国家市场监督管理总局正式立案审查。这被市场解读成利好，因为公告反映出要约流程还再继续，只要还再继续，那就好办，那就还有希望！在希望的支撑下，股价震荡走高，一度攀升到3.87港币的水平，最高涨幅达+49%！
特别是，2021年9月6日月度例行公告中，公司又提到市场监管总局仍在审查中，而且要约方已经提交了更多的信息。市场信心再次得以恢复！
2021年9月6日，要约最新进展公告
阶段三：2021年9月13日-2021年10月中旬，并购失败坐实，股价灰飞烟灭！股价从3.8跌至1.88！
噩耗在2021年9月10日周五收盘后传来！黑石不做出要约！随后的那个周末，不知道有多少股东在彻夜难眠的苦熬啊！下周一即将迎接开盘大暴跌！
2021年9月10日SOHO中国公告
诡异的是，前两天公司还发公告，称要约流程还在进行中，向市场传达出积极的信号，突然间画风一转，要约直接取消！那两个交易日的股价也呈现出冰火两重天的局面，9月10日还大幅拉涨21%，下一个交易日直接暴跌-46%！股价一泻千里！
套利者纷纷认赔离场！
既然官宣要约失败，大局自然已定！股价回到当初的起涨点，并不意外。短短几个交易日，股价触及到1.88港币新低。
阶段四：2021年10月中旬至2022年3月中旬，麻烦缠身，股价从2.1跌至1.28！
在这个期间，虽然最大的利空已经尘埃落定，股价已经被打回原型，但SOHO中国难有清净之日，麻烦仍不断！大致盘点一下：
2021年12月2日，因私加电费之由，上海分公司连续收到7份行政处罚，被处以警告并合计罚款8664万元。
紧接着，2021年12月17日，公司发布公告称，附属公司北京建华置地*税偷***税漏**被罚7.09亿元！
2022年3月21日，再一次被罚！北京搜厚物业管理有限公司海淀分公司、望京分公司、前门分公司、三里屯分公司、海淀黄庄分公司等10家分公司，被北京市各区市场监管部门合计罚款约7901万元。
简直没玩没了了！不是吗？
我清楚的记得，在北京又因私加电费被罚消息出来之后，市场再也忍无可忍，一致觉得soho没救了。曾经非常活跃，且反复发文看多SOHO中国的球友， @马拉松资本-麦，开始说SOHO已经不能正常估值了！
而我当时的想法，恰恰和这位球友相反！ 我认为那个时候反而是布局soho中国的机会。为什么呢？
因为我 从常识判断 ，大家可能都有这种体会，当一个人走霉运的时候，问题往往接二连三的来，这很正常，但是这些终究是在一个阶段内出现的， 长期看并不是这样，也就是说，当霉运走完了，后面反而很长期的会走上顺路 。基于这样的思考， 我认为更多的或许是利空出尽带来的机会！
阶段五：2022年3月中旬至今，利空出尽，股价在1.13到1.6之间波动！
在这个阶段，soho中国并没有出现特别重大的利空或利好事件， 股价跟随大盘起起伏伏，总体维持震荡走势。
2022年3月中旬至今股价走势
在这段时期，有必要提一提的事件有这些：3月10日，潘石屹拟七折出售京沪两地共3.2万平方米物业；7月7日公司财务总监倪葵阳因涉嫌内幕交易被查；9月7日潘张二人双双辞职等 。但都不是什么大问题。
好了，想到大家一下子接受这么多信息量，可能有点晕。我再跟大家简单捋一下：
soho中国股价近两年主要受黑石要约收购这一重大事件驱动。因为潘张两人合计持股比例很大，即便再便宜，别人也无法通过二级市场购买来实现控股，所以股价可以长时间低估下去，没有一个价值回归的手段，除非潘张交出控股权的位置，这样中小股东才能成功退出。
不然，股价下跌到，比如说0.5港币、0.1港币，理论上都是可能的，股价的波动其实已经没有太大的意义了！
以上是对soho中国股价做了一个全面复盘，主要是看过去，那么站在当前时点，对soho中国未来怎么展望呢？
未来展望
未来潘什么时候卖资产，我们不知道，也不可能知道！ 那我们不妨换一个角度看，哪些人会对收购soho中国股权感兴趣呢？它的内在价值大概是多少？目前公司的市值与内在价值有多大的折扣呢？
哈哈， 包租公的生意，保险公司最喜欢了 ，因为它一方面有长期稳定的租金收入，另一方面房地产还有长期抗通胀的属性，长期还能增值保值。险资收进来的大量保费，总要寻一个更好的去处嘛。因此，大的保险公司，对SOHO资产应该早已虎视眈眈！
那 soho中国内在价值 大概是多少呢？
估值模型之一：
我们从SOHO中国资产负债表出发，算算资产价值大概是多少：
SOHO最核心的资产是投资物业，报表价值637亿元 ，主要是分布于北京、上海的办公楼物业。
当然要注意的是，637亿元公允价值，每个财务报告日会动态调整，比如说，2021年末，评估一下公允价值有没有发生变化，增长了还是降低了，重新调整后进行披露。 637亿元怎么评估出来的呢？靠谱吗？
当然靠谱，它是专业的资产评估公司做出的。 但靠谱，就一定能变现这么多吗？也不一定。 就好比，你的房产被中介估价500万元，但是你实际卖的时候，能卖出多少价，又是另外一个事情，对吧，大家应该都有实际体会。
所以637亿元，仅作为一个价值参考。扣除负债，公司净资产为362亿元！
特别说明一下， 这里的递延所得税负债 ，数值还比较大，有96亿元！到底它是什么东东？
可以这么理解， 因为投资物业升值的部分，还要交税，但是现在不用交，等资产交易的时候再一次*交性**税。 这就好比，买股票的时候，如果你一直持有不卖，你就不需要交税，等到你卖出股票的时候，再一次性结算一样。
保守假设，soho中国一栋栋卖楼， 卖出价较投资物业账面价值打7折，够贱卖了吧 ，试想，如果你的房产价值500万，你要用钱，打7折，也就是350万卖，你是不是也感觉，太贱卖了，像割肉一样！
相应的，既然最后的成交价按账面价值打了7折， 最后实际的升值部分一定没有之前记账的时候那么多，所以递延所得税负债也会减少，我们按5折估算。 能够得到 调整后的净资产为228亿元！
我们还记得， 黑石要约收购的估值 是多少呢？260亿港币！当时的港币对人民币汇率为0.83，即 216亿元 。这 和我们上面打完7折的净资产基本一致！
我们取上面较低的估值216亿元，再减去去年下半年到今年上半年，SOHO受到的近10亿元各种罚款， 还剩206亿元！ 这就是模型测算出来的， 当前SOHO中国的内在价值！ 而当前SOHO中国的市值是多少呢？ 68亿元！仅为合理估值的约3折！
估值模型之二：
算算soho中国 每年大概能赚多少净利润？
2021年公司租金收入17.4亿元，财务费用9.15亿元，营业成本3.4亿元，行政费用等2亿元。但我们要知道，2021年疫情对租赁市场有冲击， 并未满租，而且丽泽、古北等新项目潜力还没完全释放 。所以，SOHO中国的 盈利弹性还可以再挖掘！
毛估估，潜力完全释放后SOHO中国， 年入租金25亿元 ，不考虑资产增值， 每年能获得的净利润5亿元以上！
一年赚5亿元以上净现金流， 对于包租公生意模式，该怎么估值呢？
由于北京、上海核心地段优质办公物业， 长期看租金有上涨潜力 。租房的朋友，大概都体会过房东每隔几年涨租金的情况吧！同时 投资物业使用寿命长 ，如果建筑物本身质量好，用个大几十年完全没有问题，去看看纽约多少上百年的旧建筑就知道了。
最重要的是，我们 还没有考虑资产长期的保值增值潜力 ！因此，我认为 给40倍PE不贵！
所以，如果采用未来现金流估值的方式，毛估估，SOHO中国 合理估值也应该在5*40=200亿元以上！
估值模型之三：
这个估值模型，我在前面的一篇文章中提到了，感兴趣的朋友可以翻一下全文，看一看。 一句话就是，空手套白狼估值法 ，嘿嘿，我的自创。
最后大白话总结：
2021年6月至今，SOHO中国价格走势背后，基本面全复盘， 对于未来，大致判断已经利空出尽 ，就是说，公司基本面上，未来相当长的时间，应该不会看到比前面更差了。
采用资产的公允价值估值模型，和未来现金流折现的估值模型，毛估估， SOHO中国内在价值在200亿元以上！而目前市值近68亿元，具有很大的安全边际！
自创空手套白狼估值模型 ， 低估 一目了然！
现在买入SOHO中国， 未来怎么变现？最主要的途径就是看潘何时卖资产！ 如果他不卖，由于潘石屹 夫妇绝对控股， 股价波动其实意义不大，任何极端低的价位理论上都能到。别太在意就好！
（ PS：以上内容，仅为个人深度思考的结果，仅代表个人观点。股市有风险，投资需谨慎。 ）