买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2246字，预计阅读时间：可能6分钟

文/观察员老王

自从十四五规划城阳晋升主城之后，城市中心北移的趋势已经日渐明朗，只是镁光灯下的主角已经悄然改变。

后机场时代的流亭板块，被定义为未来城市的试验场，有地铁M1号线的便捷，有7个新都心面积的充裕土地，有一系列资金与配套的加持，成为众人关注的焦点。与此同时，高新区在许多人眼中就像是过气的明星，已经逐渐淡出了人们的视野。

2018年高点入手的投资房，还要留吗？

2022年，选择不多的高新区还值得买吗？

养老改善，去高新区东买套叠拼如何？

今天，老王带你去寻找这些问题的答案。

1

高新区的冷与热

高新区在城阳的地位，和蓝色硅谷差不多尴尬。有着充裕土地供应的城阳，手里有未来之城这个香饽饽，有白云山这张大蓝图，有轨道产业区这一先进制造业的强劲引擎，还有位置比高新区更靠南一点的白沙湾片区。

从地铁三期规划我们就可以看出，高新区有多么不受城阳待见。

上面给的加持少，高新区自己的产业也不怎么争气。且不说雨润那栋烂尾楼，单单这些挂着大厂牌子的基地，里面有多少产业，能创造多少价值呢？

这是许多人不看好高新区的理由。

然而，我也希望大家思考一件事：假如说高新区如同苏州工业园区那样，已经是大厂密布，优质产业遍地，这房价还会是现在这个样子？

相比坐在家里喷高新区的人，老王更喜欢实地探访，昨天就去了高新区东片区。有两个点供大家参考。一个是社区下面的底商，不论是中欧国际城还是世茂公园美地，很多住区的底商都是满铺经营，这恐怕是许多传统老城区都达不到的人气。

另一个是目前已经开业的世茂52+，虽然工作日也看不到太多的人，但是几个著名手机品牌都已经入驻了，从负一层到三层商家也基本算是满铺。

还有我们大家最为关注的兰秀城，也正在紧张施工当中。3月3日，引领岛城进入“定制娱乐时代”TOPMAN PARTY，作为首个正式入驻青岛金茂览秀城的商家正式接铺，这也意味着青岛金茂览秀城由“未来时”变为了“现在时”。此外，丽达超市、芝麻街英语、番茄田艺术等知名品牌也已签约，整体招商率超60%。

在如此严峻的形势之下，如果不是看好板块的入住率与活力，这些商家会在这样的时期入驻吗？

不论是自住需求的人还是投资客，我希望大家都明白：不论高新区是否在镁光灯下，它都是近城板块中少有的配套醇熟之地，产业的冷不影响“睡城”的价值。

2

高新区东的三个基础

很多人在看一个板块潜力的时候，都喜欢看大配套，大规划，但是老王更关注的是一些基础的东西，比方说：公交车。

老龄化时代已经到来，虽然地铁网日益完善，但是对于不缺时间的老年人来说，他们不太喜欢进出地铁的爬上爬下，反而更喜欢坐着公交车四处闲逛。

正因为此，公交是否便捷，成为老王调查一个板块是否能做睡城的关键。在环湾通往高新区的堵点打通之后，从四方长途站到高新区东片区的第一个住区只要8站地，对于使用免费卡的老人们来说，这个距离并不累。

说到这，有人就会说了：白沙湾板块乘坐公交也挺便利，为什么不推荐白沙湾？

刚才的商业因素老王不再重复，我们再来说说环境。祥茂河湿地公园里放风筝和野营的人让老王很后悔没带孩子一起来。最后一时兴起，脱了外套沿着公园慢跑道跑了3公里。

不论是主城还是城阳，你都很难找到如此尺度的市政公园，可以让你野营，可以让你发呆，可以让你肆意奔跑。

有花有草有河景，对于居住者来说有没有产业有所谓吗？高新区最大的优势就是规划做得好，滨河生态绿轴很符合宜居的需求，所以大家才愿意住在这。

还有一个基础，就是高新区的教育资源。高新区的中考政策和主城四区一样，对于孩子来说这是一个很大的福利，再加上北京实验二小和青岛中学等名校加持，高新区可以说是北城的教育高地，这对年轻购房者来说是安家落户的决定因素。

所以高新区人口高速增长，最核心的因素还是宜居属性，这些都和产业无关。

3

产品力成为分化主因

也许有人会说了，老王你说的这么热闹，高新区的房价可不给你长脸啊。除了中欧还能稳住之外，其余楼盘的二手房都在跌。

老王调研了几个品牌中介的连锁机构，情况确实如此，原因是多方面的。首先，虽然高新区人口在高速增长，但是区域内供需比还是失衡的，特别是卖不掉的人才住房转为商品房之后，已经不在C位的高新区，楼市不容乐观。

在这种情况下，楼市不可避免地走向分化。

第一，会有区域的分化，华仁金都华府最具有代表性。它的建筑品质是真没得说，户型也好，然而它并不属于高新区的楼盘，享受不到高新区的教育红利，所以房价一直起不来；

第二，领秀珊瑚湾与世茂公园美地算是最早的一批产品，一开始没办法只能拼低价，低价之下对应的是低品质；后来突然市场突然火爆，房子建成什么样也都能卖，自然也不需要关注品质。

但是到了购房者可以做选择题时，情况就不一样了。一些高容积率，连人车分流都做不到的小区，物业也跟不上，自然是卖房的多，买房子的少，价格怎么能涨呢？

第三，配套差异。招商的二手房虽然户型也一般，但是因为在青岛中学旁，许多人愿意赌以后学区重划的红利，所以招商的二手房在市场上也比较受宠。

中欧国际城的二手房比较坚挺，除了配套和教育优势之外，还在于开发商的理念。临近交房时，还能申请资金对于入户大堂、园林、车库进行升级改造，不要说在高新区，在青岛恐怕都找不出第二家来。中欧的话题就不展开了，要不然有人又认为是广告了。

老王在高新区东调研后，可以总结以下这么几点：

1、产业不达预期但是宜居属性高的近城板块，人口会保持一个可观的增长速度，作为购房者来说你要考察宜居的核心要素，而不要对产业有过多杞人忧天的纠结；

2、未来之城的崛起，并不影响高新区东的未来，配套日渐成熟的情况之下，板块价值依然稳步提升；

3、当一个新区失去光环，你还想投资获利，要选择那些能集齐地段、学区、商业配套、生态环境、建筑品质、优质物业等核心要素产品，有一个缺陷，那么资产就可能陷入滞涨的泥潭中。

简单一句话：吃饭到人气店，买房买最红盘！

高新区东依然值得买，但不是所有的盘和二手房都值得买。