近日，因被举报隐瞒2亿债务违约，平安不动产备受市场关注。

01

降级

10月11日，穆迪将平安不动产有限公司 （以下简称“平安不动产”） 的主体评级由“Baa2”下调至“Ba1”，并将平安不动产资本有限公司 （以下简称“平安不动产资本”） 的主体评级由“Baa3”下调至“Ba2”，展望均为“负面”。 穆迪表示，在严峻的运营和融资环境下，平安不动产的信用指标持续恶化、融资渠道不断削弱，已无法支撑起此前的投资级评级。 展望“负面”，反映了在市场前景不明朗的情况下，平安不动产能否改善经营业绩、转变业务模式以保持其对于中国平安的战略和经济价值仍未可知。

随后，平安不动产方面回应称，穆迪下调公司评级主要源于对中国房地产行业下行的担忧。目前，公司经营运作正常，整体风险可控。 平安不动产还表示，虽然受不动产行业下行影响业绩短期有所波动，但公司坚持长期投资，业务运营稳健，财务水平良好。

此前，9月27日穆迪将平安不动产“Baa2”发行人评级和平安不动产资本“Baa3”发行人评级列入负面观察名单。

近日，因被举报隐瞒2亿债务违约，平安不动产备受市场关注。

9月22日，中国证监会向平安不动产下发问询函，要求其对隐瞒债务违约的举报进行说明。

问询函显示，证监会收到 平安不动产公开发行公司债券时隐瞒债务违约有关举报，其为一笔2.5亿元银行*款贷**提供流动性支持，该笔*款贷**中有2亿元逾期，经法院判决，平安不动产承担连带清偿责任，但公司未予清偿。

证监会要求平安不动产对上述事项进行补充说明并披露。请主承销商、发行人律师进行核查，并对所涉事项是否对发行人公开发行公司债券条件造成影响发表明确意见。

很快，平安不动产发布澄清公告称，公司不存在债务违约问题，且预计不会因该案件所涉事项发生实际重大损失。

平安不动产表示，根据河南省高级人民法院作出的《民事判决书》，平安不动产在该判决中所承担的义务为：在案涉土地抵押物拍卖所得价款不足以清偿主债务的情况下，就不足部分在49%的限额内承担连带清偿责任，且有权向主债务人追偿。

即在债权人对抵押物行使优先受偿权前，平安不动产无需承担判项中的连带清偿责任。

同时，目前该土地抵押物价值明显超过主债务人所需承担的应付款项，抵押物处置后足以偿还主债务，因此可以合理预期平安不动产不会实际因该连带清偿责任而发生重大损失。

值得注意的是，平安不动产被举报的时间点很敏感，其正在注册一笔本金180亿的债券发行，用来置换融资。

目前，平安不动产该笔债券已经提交注册，正在报送给证监会审核。

《小债看市》统计，目前平安不动产存续债券13只，存续规模174.13亿元，其中一年内到期规模有72亿元，公司面临较大集中兑付压力。

此外，平安不动产还存续3只美元债，存续规模11亿美元，一年内将有一笔3亿美元债到期。

存续美元债

02

列为被执行人

据中国执行信息公开网，今年8月平安不动产新增一条被执行人信息，立案时间为2023年8月22日，执行标的约为2.04亿元。

被执行人详情

据公开资料，该纠纷起因于恒丰银行郑州分行向正荣地产和平安不动产合作开发的地产项目提供房地产开发*款贷**发生逾期，原*款贷**规模2.5亿元。

据悉，该项目是湖悦澜庭北苑住宅项目，为新郑龙湖镇23号地块，为与正荣地产合作开发此项目，平安不动产入股荣璟（郑州）置业发展有限公司，间接持有49%股份。

随后，为获取恒丰银行开发*款贷**，平安不动产以出具流动性支持函的形式为其入股的荣璟置业提供担保。

荣璟置业此前在归还部分*款贷**后，这笔*款贷**余额约2亿元。

近年来，房地产行业步入寒冬，2022年初正荣地产也爆发危机，恒丰银行想要及时止损，根据*款贷**协议，宣布余下2亿*款贷**提前到期。

今年7月，河南省高级人民法院终审宣布，支持平安不动产对这2亿余元*款贷**中的部分承担具有连带清偿责任，并将平安不动产列为被执行人。

有市场消息称，在诉讼过程中，平安不动产以其上市母公司中国平安未就担保事项公告为由，主张其出局的《流动性支持承诺函》无效，但最终未获支持。

03

业绩承压

据官网介绍，平安不动产是《财富》世界500强企业——中国平安成员公司，为中国平安旗下专业的不动产资产管理平台，业务涵盖商办、租赁住房、康养、园区、金融产品等领域。

作为中国平安旗下专业的不动产投资和资产管理平台，平安不动产能够在资本补充、业务开展和流动性等方面得到有力支持。

平安不动产官网

从股权结构看，中国平安人寿保险股份有限公司和中国平安财产保险股份有限公司分别持有平安不动产46.79%和33.08%股份，公司实际控制人为中国平安。

股权结构图

平安不动产业务主要分为资产管理和不动产投资两大板块。

2021年下半年以来，房地产行业信用风险集中暴露，对平安不动产的经营业绩产生了负面影响，2022年和2023年上半年公司收入及盈利水平均有所下跌。

2023年上半年，平安不动产实现营收5.42亿元，同比下滑48.96%；实现归母净利润7.09亿元，同比下滑39.67%。

归母净利润

截至2023年中，平安不动产总资产有1086.79亿元，总负债600.01亿元，净资产486.79亿元，资产负债率为55.21%。

《小债看市》分析债务结构发现，平安不动产主要以流动负债为主，占总债务的59%。

截至相同报告期，平安不动产流动负债有355.15亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务合计有178.45亿元。

相较于短债压力，平安不动产的流动性稍显不足，其账上货币资金有101.06亿元，较2022年末下降两成，不足以覆盖短债，需要经营性现金流补充流动性。

银行授信方面，截至2022年末，平安不动产合并口径拥有授信总额约为1185亿元，其中未使用额度861亿元，可见公司财务弹性较好。

银行授信

此外，平安不动产还有非流动负债244.86亿元，主要为应付债券，公司长期有息负债合计有244.33亿元。

整体来看，平安不动产刚性债务总规模有422.78亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为71%。

有息负债占比较高，2022年和2023年上半年平安不动产的财务费用分别为18.89亿和10.66亿元，对公司盈利空间形成一定侵蚀。

在融资渠道方面，平安不动产较为依赖于债券融资，此外其还通过借款、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。

值得注意的是，2021年以来在偿还大量负债后，平安不动产的筹资性现金流持续净流出，需关注公司再融资压力。

筹资性现金流

资产质量方面，平安不动产资产高度集中于各类债权和股权投资，在本轮房地产行业信用风险尚未出清的情况下，尤需关注股权投资对公司资产流动性的不利影响。