中部新城诞生之前，其所在地曾经是塘沽盐场的“盐田”和天津港散货物流的“仓储用地”。2011年8月中部新城的规划正式获批，从区域战略部署上中部新城承载了 “打造滨海新区最亮点”规划愿景。于是这片位于塘沽和大港城区之间，总面积175平方公里的土地被赋予了新的历史使命。
中部新城位于大港城区和滨海核心区之间
中部新城东至海滨大道、南抵轻纺大道，北至津沽公路、大沽河，南临京港公路、西外环。从规划上分为北、中、南三个组团。其中津晋高速以北区域为北部组团，靠近滨海新区核心区，其功能定位是滨海新区城市副中心；津港快速延长线以南区域为南部组团，靠近大港城区，其定位于南部片区生活中心；而津港快速延长线与津晋高速之间介于二者之间的区域为中部组团，其功能定位是“盐田水体生态走廊、滨水生态休闲旅游区”。
中部新城由南到北划分成三个组团
中部新城最先启动的北部组团的“起步区”（即北起步区），从地理位置上这里更靠近滨海新区核心区，2011年以后泰成置业、万科地产、松江置业等开发商进入中部新城，开启了区域的第一轮开发。而在2020年至今随着海晶集团和合景泰富的进入，区域的发展又进入了一个新的阶段，我们有必要对中部新城进行一个详细的梳理。
一、中部新城配套
交通配套：中部新城当前的交通畅达性相对一般。北起步区主要通勤道路为海滨高速，海滨高速为滨海新区的货运枢纽，经常造成拥堵。当前中部新城通往滨海核心区闸南路大桥还没有开通，修通后会得到一定缓解。当前区域内已经开通公交973路和822路，可以到达滨海新区开发区和于家堡等地，但总体而言公交线路相对较少。按照规划未来有包括B1、Z4在内三条地铁线路途径中部新城，但是涉及中部新城路段当前还没动工。
涉及中部新城的轨道交通当前还没有动工
教育配套：教育资源能够满足当前北起步区居民的需求。当前投入使用的幼儿园包括泰成国际华夏未来幼儿园、红黄蓝双语幼儿园、双语艺术幼儿园等。中部新区现有学校九年一贯制学校(草场街小学分校)，是滨海新区重点中（小）学在中部新城设立的分校，共设置27个教学班，能够满足1000多名学生入学。
草场街小学照片
商业配套：区域当前没有大型的商业配套，当前商业业态为满足居民基本需求的菜市场和内向型社区型商业。居民购物需要往老城区的解放路金街，或者中央商务区的滨海万达广场。
滨海新区解放路“金街”
医疗配套：区域内无大型医疗资源。居民就医需要去往港口医院或者老城区的天津市第五中心医院。
位于滨海新区塘沽老城区的天津第五中心医院
二、中部新城在售项目
1、海晶院境
海晶院境位于滨海新区中康路与永秀道交口，属于中部新城南部组团，靠近大港城区。项目由天津渤化海晶建设发展有限公司开发，占地62897.7平米，总建筑面积118418平米，容积率1.30。项目由26栋楼5-8层洋房组成，共计854套。
项目效果图
该项目于2020年10月1日首开，推出两栋洋房产品，楼号为2#、3#号楼，共计106套。户型建筑面积89-110平米，均价9300元/平米，已经售罄。2020年12月加推2栋洋房，楼号为6#、8#号楼，共计84套。户型建筑面积89-110平米，均价9300元/平米，已经售罄。2021年1-5月共计进行3次加推，共推出10栋洋房，楼号分别为7#、9#、10#、11#、14#、16#、17#、21#、22#、26#号楼，共计330套。户型建筑面积89-110平米，均价9300元/平米，当前尚有部分余房在售，新楼座加推时间待定。
2、合景泰富珒悦府
合景泰富珒悦府位于滨海新区中部新城金岸六道与银河二道交口南侧，中部新城北起步区内，由天津云璟房地产开发有限公司开发。项目占地60474平米，建筑面积96754平米，容积率1.60。项目由26栋楼组成，包含23栋7层洋房和3栋11层小高，合计1058套。
项目效果图
该项目已于2021年5月29日首开三栋9-11层小高，楼号为18#、19#、20#号楼，共计124套。户型建筑面积79-94平米，均价11000元/平米，当前余房可选余地较大，正处于开盘后的顺销期，其他楼座推出时间待定。
3、鑫隆苑一期
鑫隆苑一期位于滨海新区中部新城金岸二道和银河四路交口，中部新城北起步区内，由天津港泰成置业发展有限公司开发。项目占地53965平米，建筑面积121674平米，容积率1.79。项目由19栋楼组成，包含5栋高层，12栋联排别墅，共计406套。
项目效果图
项目于2018年12月2日首开5栋高层产品，楼号为4#、5#、12#、14#、15#号楼，共计345套。户型建筑面积78-125平米，均价9000元/平米，当前已经售罄。2019年3月加推余下的12栋联排别墅，楼号为1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、13#、33#、34#号楼，共计61套。户型建筑面积240-290平米，均价13000元/平米，作为中部新城310-380万的总价段产品面临很大销售难度，因为其别墅去化速度很慢，至今尚有部分产品在售。
三、中部新城与塘沽湾的对比
1、从位置上看：中部新城北部组团距离滨海核心区的距离相对更近。两个板块都位于海河南侧，塘沽湾距离滨海新区中央商务区响螺湾比较近，而中部新城则经过中央大道直达响螺湾和于家堡金融区。但当前两个区域都面临同样的问题，就是都受到交通问题掣肘，塘沽湾西中环跨海河大桥一直没有通车，而中部新城则是受闸南路大桥没有通车的影响，这些因素都削弱了两个板块同滨海新区核心区的联系。
中部新城北起步区距离滨海核心区距离更近
2、从配套上看：两个区域都有着不错的规划愿景，但是都处于“配套兑现”阶段，规划中大型配套都很少落位，但塘沽湾从板块启动和配套导入速度上要相对快于中部新城。塘沽湾当前已经有吸引了包括旭辉、景瑞、华远、华发、中建、宝德、天地源等多个开发商进驻，而当前中部新城仅仅是泰成置业、合景泰富和海晶三个开发商。从教育资源的导入上塘沽湾已经引入了塘沽一中分校和上海道小学分校，速度上要明显快于中部新城板块。中部新城的优势在于北起步区已经有多个项目的几万人口入住，形成了比较成熟的生活氛围。
位于塘沽湾的上海道小学分校
3、从价格上看：塘沽湾高层产品价格在11000元/平米，小高层产品的价格在12000元/平米左右，洋房产品的价格在12500-14000元/平米。中部新城北起步区高层产品的价格为9000元/平米，小高层产品价格在11000元/平米。而中部新城南部组团的洋房均价在9300元/平米。从价格上看中部新城板块比塘沽湾板块具备一定的优势。
根据市场调研的资料整理
4、从客群上看：中部新城北起步区和塘沽湾客户有一定的重叠性，都是吸引了老城区外溢的客户，但是由于中部新城靠近临港经济区，因此客户中也包含了一定比例的该区域产业人群。而中部新城南部组团的目标客群和二者有很大不同，主要是吸引大港城区的外溢客户和来自于旁边轻纺工业区的产业客户。
结语：
中部新城在体量上甚至大于“中新生态城”，且有着不错的区位条件和规划空间。但是与生态城不同的是没有做到“配套先行”，强化客户对板块价值认知，其发展速度甚至滞后于“塘沽湾”，导致长期以来区域客户对其认可度较低。
如果中部新城能够塌下心来，好好地打磨一下区域价值，真正做到配套先行，还是有机会的。而这些远比在“价值低估阶段”卖几块地更重要，但是很多事情并非看起来那样容易，这就是所谓的“知易行难”吧。（全文完）
中部新城通过海河大桥可以到达滨海核心区