大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
广州楼市，自去年下半年以来，热度只见上升，不见下降。
去年累计成交新房超过10万宗，创下近四年新高。今年前4个月，虽然新盘入市数量众多，但天河壹品、金地峯睿和大壮名城这些网红盘，都是开盘即售罄。
依然有很多刚需、刚改用户，没有买到心仪的房子。
千万别气馁，接下来还有机会。
根据鸟叔对市场的了解，今年下半年广州还有很多不错的新盘值得大家关注。
今天这篇文章，我将对广州每个区域即将入市的新盘进行盘点，并对这些项目的购买价值做了评级，给出具体的购买建议。大家可以参考这篇文章做好规划。
天河区
天河今年供应紧缺，在售新房屈指可数。
天河壹品、金地峯睿这两个盘都是开盘即售罄，5月之后的加推也未必抢得到。
抢不到这两个，就只能看看吹风价20万/㎡的臻溋名铸了。
天河壹品
购买价值： ✰✰✰✰
地段： 天河智谷新新板块
交通： 距离21号线棠东站1.2km
产品： 70-125㎡三-五房
套数： 规划户数504户
教育： 12年一贯制公立清华附中及自建幼儿园
商业： 珠江新城商圈、天河城—太古汇、金融城、东圃-奥体
价格： 待定
缺点： 有噪音问题，交通一般
鸟叔点评： 这个盘缺点较为明显，所处板块在天河区，未来升值空间不错。每次推的户数不多，想买的得确保自己网速够快。
金地峯睿
购买价值 ： ✰✰✰✰
地段： 天河智谷板块
交通： 距离21号线棠东站1.5km
产品： 95-130㎡四-五房
套数： 规划户数1600户
教育： 小区自建幼儿园、雅心幼儿园，中小学奥林匹克中学（省一级） 商业： 优托邦奥体店、天河城东圃店、沃尔玛
价格： 待定
鸟叔点评 ：户型让人惊艳，虽然距离地铁站稍远，但噪音问题要比天河壹品小，两个盘一起抢没错了。
海珠区
海珠待售的盘不多，沥滘旧改暂时也没消息，目前最值得期待的还是时代润南。
时代润南
购买价值： ✰✰✰✰
地段： 江南大道
交通 ： 距离地铁2号线300米地铁，8号线昌岗站800米，500米11号线（2023年开通）江泰路站
产品： 143-186㎡纯板式大宅
套数： 规划250户
教育： 润南花园幼儿园、晓园小学、广州市第九十七中学
商业： 万科里，TIT润政广场，燕汇广场
价格： 待定
进度： 预计6月开放售楼部
缺点： 产权已经缩水了27年
鸟叔点评： 这个盘属于润南花园二期，交通地段教育什么的都属上乘，但户型过大，总价高且产权缩水严重，如果是奔着刚需居住去的，还是算了。
荔湾区
荔湾之前供货主要集中在广钢新城，白鹅潭，今年新加了广船，还是挺值得期待的。
广船一期滨江上都
购买价值： ✰✰✰✰
地段： 广船新城
交通： 紧邻在建11号线鹤洞东站
产品： 110-240㎡3-4房
教育： 30班小学
商业： 广船新城项目自带
价格： 吹风价突破9万+/㎡
进度： 预计8月面市
鸟叔点评 ：滨江上都拥有2公里江岸线，随着片区推进速度加快，交通不断改善，未来可期，可参考邻居广钢。
万科金域曦府
购买价值：✰✰✰✰✰
地段： 荔湾花地湾
交通： 距离1号线花地湾站42米
产品： 75-135㎡的二-四房
套数： 规划户数1600户
教育： 周边4范围内已有3所百年省中学+5所省/市小学
商业： 距离荔胜广场300米，西城都荟、乐峰广场
价格： 待定
缺点： 后期产权可能不够70年
鸟叔点评： 位于花地湾，是荔湾的老城中心，具有名校光环且周边成熟配套，值得买。但首期开盘已经放过多次鸽子，认筹金不影响生活的情况下，可以先等等。
雅居乐天际715
购买价值 ：✰✰✰✰
地段： 白鹅潭CBD沿江交通：距离在建的地铁石围塘站（11号线）800米，距离1号线芳村站877米
产品： 64.5~67.6㎡复式、79.8~81.6㎡复式
套数： 规划户数809户
教育： 1.5km内5所省一级，1所市一级
商业： 约5km内覆盖黄沙、北京路与花地湾广百三大繁华商圈
价格 ：7.5~9万/㎡
进度： 第3、第4栋已开售，第2栋待推出
缺点 ：容积率超过4，略偏高
鸟叔点评： 位于白鹅潭核心板块，可望江，且处于地铁一号线旁。商圈距离较远，但可以等周边还有山村的旧改。住宅公寓化，首创8字型楼栋，比较适合刚需的年轻人和资金不太雄厚的投资客。
黄埔区
黄埔近几年是香饽饽，“十四五”广州“一区三城”的规划中，黄埔就占了两席，地位相当重要。
黄埔今年首推和加推的楼盘不在少数，最受关注的莫过于富颐华庭、万科城市之光、黄埔中央城。
富颐华庭
购买价值： ✰✰✰
地段： 大沙地
交通： 距离5/13号线鱼珠站2km,离13号线（在建）珠村站1.5km。
产品： S栋系列101㎡、106㎡、115㎡的三房及约142㎡的4房
套数： 规划户数8848户
教育 ：规划自建4所幼儿园、3所小学和1所中学
商业： M+Park漫广场（1.5km）、乐都汇（1.5km）
价格： 估计不会低于5.5万/㎡。
进度： 估计今年能够入市
缺点 ：富颐华庭仅是茅岗村西片区的旧改项目，可能很长一段时间会和城中村共存。地铁不能步行，公共交通较差。
鸟叔点评 ：非地铁盘，距离地铁口较远，项目大，房源多，且S栋系列都是大户型，改善一族可重点关注。
万科城市之光二期
购买价值 ：✰✰✰✰
地段： 老黄埔
交通： 距离地铁大沙东站约500米
产品： E区85㎡-140㎡的三-四房/A南区85㎡-170㎡三-四房
教育： 周边分布广州大学附属中学黄埔校区、万科城市花园小学，项目计划引入2所幼儿园、1所小学
商业： 自带商业约10万㎡，1km范围内有大沙地、下沙、文冲三大成熟商圈
价格： 预计5万+/㎡。
缺点： 周边有规划环卫用地，广州石化和不远处的广汽工厂排出物可能影响空气质量
进度： 等预售证
鸟叔点评： 交通方便，距离地铁站很近，但周边可能有工厂影响，价格合适可以抢。
君和名城珺合府
购买价值： ✰✰✰✰
地段：大沙地板块交通：距离5号线大沙地站约800米
产品： 87-130㎡舒适平层、120-173㎡奢阔复式
套数： 规划户数1190户
教育： 中鼎幼儿园，横沙小学，有望引进广州六中
商业： 惠润广场、黄埔潮楼、百佳超市
价格： 预计在5.3-5.7万之间
价格： 待定
进度： 据说6月底前可拿证
鸟叔点评： 靠近黄埔老区府，生活氛围更成熟，有5号线以及未来会开通的13号线的加持，但不是学位房，对学位要求不高的可重点考虑。
南沙区
虽然有部分购房者转到了增城，但似乎不影响南沙的热度。
特别是横沥岛尖上的几个新盘，还没开盘就各种传闻满天飞，入市了应该也很难抢到。
葛洲坝湾区金融城一期
购买价值： ✰✰✰✰
地段： 南沙明珠湾
交通： 距即将开通的18号线横沥站约200米
产品： 70-135㎡二-四房
套数： 规划户数4889户
教育： 横沥岛尖规划建设十二年一贯制1所、九年一贯制3所、小学1所、幼儿园7所
商业： 项目自建约6000㎡社区商业
进度： 湾区金融城示范区4月10日开放，预计近期开盘
价格： 吹风价在4万/㎡
鸟叔点评： 按照规划，交通、地段、教育占全了，加上南沙国际金融岛加持，未来发展潜力大。通勤时间合适且不介意现成商圈不成熟的话，可以重点关注。
美的江上沄启
购买价值： ✰✰✰✰
地段： 明珠湾
交通： 距离18号线横沥地铁站（在建）直线距离700米
产品： 主推建面约98㎡三房两厅两卫与118㎡四房两厅两卫
套数： 规划户数533户
教育： 周边规划有十二年一贯制学校1所、九年一贯制学校3所、小学1所、幼儿园7所
商业： 附近规划建设1.78万㎡下沉式广场
价格 ：预计3.8万-4.2万/㎡之间
缺点： 硬件周边还在规划以及建设中，升值得看未来项目落地实际情况
进度： 5月底开放开放样板间，预计6月开盘
鸟叔点评： 未来规划建设能落地的话一切好说，目前比较大的优势是三梯四户设计，具有一线江景，能抢到看江景的房源升值潜力会更大。
佳兆业·悦伴湾
购买价值： ✰✰✰✰
地段： 南沙湾
交通： 距离4号线南沙客运港站约500米
产品： 首推建面约83平三房、98平四房108㎡四房两厅两卫
套数： 规划户数932户
教育： 内部还配建一所12班幼儿园（在建），与英东大道之间地块还将会有一所小学（规划中），市二中南沙天元学校
商业： 项目东面约600米的南沙邮轮母港综合体已基本建成，据称会引进相关高端商业
价格： 参考价3.5万/㎡
进度： 首期产品已经开始诚意登记，预计很快会开盘
鸟叔点评： 91%极致实用率让刚需和刚改群体心动，但是周边商业才刚刚萌芽，生活会有些许不便，加上南沙距离中心四区还是很远，在意通勤时间的慎重考虑。
花都区
花都绑定从化、清远等地，立志要成为国家城乡产业协同发展先行区，但目前还是广州的价格洼地，比较适合刚需，下半年有消息的盘有两三个，最靠谱的是雅居乐花城雅郡。
雅居乐花城雅郡
购买价值： ✰✰✰
地段： 花都汽车城板块
交通： 距离花9号线都汽车城地铁站超3km，广州北地铁站2.5km
产品： 建面约81-107㎡三-四房
套数： 规划户数1023户
教育： 时代城幼儿园、花都街中心幼儿园、建设中的新华五小（省一级）
商业： 滨水新城内规划约5万㎡商业综合体价格：预计2.2万/㎡
进度： 预计6月开盘
缺点： 距离地铁站很远
鸟叔点评： 有车一族或花都本地工作者可考虑，交通通勤这个硬伤不解决，未来可能很难升值。
番禺区
番禺在售的楼盘对刚需来说比较友善，各类产品都有，但是能不能上就看自己的钱包了。待售新盘中，比较推荐的是越秀星汇文玺。
越秀星汇文玺
购买价值： ✰✰✰✰
地段： 大学城
交通： 距离地铁4号线新造站约为2km
产品： 建面约78-114㎡三至四房
套数： 规划户数1075户
教育： 项目规划有华工国际校区内的幼儿园和小学
商业： 配套建设有商业街、社区卫生服务站和肉菜市场
价格： 4.5万-5万/㎡
进度： 预计6月中开盘
缺点： 地铁12号线支线地铁口还在规划中，周边面貌落后
鸟叔点评： 名校环绕，有周边地价加持，楼盘稀缺，但缺少商业规划，地铁口位置落实的话，未来升值空间才大。
增城区
增城的热度和黄埔比是有过之而无不及，不限购吸引了大量外地客。
需求大，供应量也大，下半年增城的全新盘就有十几个。
佳源印象
购买价值： ✰✰✰
地段： 中新
交通： 距离地铁21号线中新站超2km
产品： 建筑面积约75-120㎡的三-四房
套数： 规划户数1213户
教育： 自建幼儿园、九和小学
商业： 内揽配套约3千m²商业中心，开车约半小时达万达广场
价格： 2万-2.3万/㎡
进度： 线上预约阶段
缺点： 交通不便，距离地铁站较远，无名校
鸟叔点评： 开车上班且预算不足的，可以作为备选或过渡。
金茂万科都会四季
购买价值： ✰✰✰
地段： 新塘
交通： 离地铁13号线白江站约1.7km；离东部交通枢纽新塘站2.9km
产品： 建面约80-133㎡三至四房
套数： 规划户数4698户
教育： 拟建36班小学、18班幼儿园
商业： 凯达尔枢纽国际广场、万达广场
价格： 待定
进度： 待开盘
缺点： 距离地铁口远且周边都是需要旧改的村子，生活配套改善得等一段时间。
鸟叔点评： 不介意地铁口远的，价格合适的话可以下手，介意的就看周边距离地铁口更近的次新二手盘。
阳光城翡丽山
购买价值： ✰✰✰✰
地段： 新塘
交通： 距13号线官湖站地铁1km
产品： 75-95㎡三-四房
套数： 规划户数1600户
教育： 周边游敏捷天伦幼儿园、华南师范大学附属新塘(中小学)
商业： 5公里内有永旺梦乐城、合生汇、东进广场
价格： 待定
缺点： 楼盘小，小区活动范围会小，配套主要依靠周边楼盘
鸟叔点评： 楼盘小，小区内设施不够完善，但户型比较好，户户朝南，空间利用率高，总价低，非常适合刚需客。
白云区
从2020年开始，白云宅地供应增加，新盘逐渐增加，可供选择的楼盘越来越多。
目前来说，靠近白云湖的新盘是最受关注的，比如天悦云湖。地铁上盖的白云城市广场热度也很不赖，出门即地铁，谁不想要？
佳兆业白云城市广场
购买价值： ✰✰✰✰
地段： 小坪村
交通： 出门即地铁8号线北延线小坪站和12号线南航新村站
产品： 首推建面约79-123㎡的二-五房
套数： 规划户数9000户
教育： 整个小区有三所幼儿园，两所小学、一所48班完全中学
商业： 8万方商业mall，滨水商业步行街
价格： 待定
进度： 11月中下旬开放销售中心和样板房
缺点： 商业规划的落实要等一定时间
鸟叔点评： 周围环境一般，有一定的旧改利好，附近上班自住可考虑，投资客可再观望一阵子。
越秀天悦云湖
购买价值： ✰✰✰
地段： 白云湖数字科技城启动区
交通： 距离8号线北延段亭岗站约100米
产品： 首推一期A1栋建面约77-102㎡的三至四房
套数： 规划户数2696户
教育： 项目配套幼儿园1所，周边3公里范围内有红星小学（区级公办）、滘心小学（区级公办）
商业： 百越广场、易发商业中心、汇珑新天地
进度 ：预计6月底开盘
价格： 预计4万/㎡
鸟叔点评： 户型紧凑实用，且白云湖板块未来发展势头良好，但教育资源不够充足，要好一点的只能蹭别人家的。附近商业配套也较为缺乏，整体面貌多以工厂和城中村为主，介意的就别买了。