最近，老是有朋友问我，“老周，你说房价到底能否回到2015年”？

其实，房价的回落，横盘与我们的个人收入息息相关，由于外部经济环境的影响，现如今，大多数人的收入水平停滞不前。以前，个人的收入水平每年都在平稳上涨，属于“躺平式”上升，所以虽然买房当前时刻，房贷压力较大，但是随着后续收入水平的提升，逐渐稀释掉了房贷压力，属于“有盼头”的房贷压力。反过来看现如今，收入不说上涨，而且还有下降，这就导致了预期中房贷压力会越来越大，特别是一想到*款贷**要忍受30年节衣缩食的压力，大多数年轻人根本不敢也不愿意。这就导致了没人买房，而越没人买房，房价就越朝下走，形成恶性循环。那么，房价到底哪里是底，会不会降到2015年的水平呢？

首先，市场上的二手房，大多数购买时间在2015年~2020年，以上海为例，2015~2016年和2020~2021年是两大购房高峰，大约占据了二手房市场的60%.而如果房价要降到2015年的水平，简单来说就是60%的房东们愿意以2015年买入的价格进行销售。那么可不可能呢？

那就要分析这部分房东的还款压力和持有成本压力。

首先是还款压力，2015年以及之前购买的房东们，由于当年房价并没有很高，大多数家庭咬咬牙仍旧能买的起不错的房子，也就是说，大家在2015年的收入水平是可以覆盖生活+*款贷**的，那么虽然说现如今你的收入停滞不前，但是你的收入跟2015年相比，仍然是远远超过，覆盖*款贷**额度也是绰绰有余，那么换位思考一下，你是房东，在收入水平可以覆盖*款贷**的情况下，你会不会低于购入成本来抛售房产呢？答案显而易见！

再说持有成本，我们的房地产税热闹的讨论了一段时间，现在也销声匿迹，种种迹象表明，在当前房地产萎靡时期，短期内不会再提，那么房东们的持有有成本几乎为零，而且多套房产的还能有房租收入，也不会出现抛售房产现象。也就是说房东们并不会低于自己成本价销售。

但是，对于2020~2021年高峰期购买房产的人群来说，当前的形势却并不怎么友好，由于当前收入水平与2021年相比普降了10%~15%，对于这些购房人群，必然会出现*款贷**还不上的情况，占据了法拍房的大头，在*款贷**还不上的情况下，必然出现降价抛售，所以，房价必然是低于2020年，这部分人损失最大，但要想降到 2015年，除非个别急需用钱的案例，否则很难出现。

我是老周，一个业余的房产分析师。