更多文章可关注公众号：洋楼记
随着招商、越秀、银丰、阳光城等各大开发商的新盘纷纷入市，在铺天盖地的广告宣传之下，历下盛福片区开始受到各位改善客户的关注。本号的后台也经常会有粉丝询问“招商滨河府”怎么样，“绿城蘭园”怎么样等等诸如此类的问题。
从洋楼的角度而言，盛福片区其实颇为复杂，这个片区既不像很多新城区依托产业带动，又不像历下其他区域配套完善（尤其是学区）， 更为关键的是，盛福片区内楼盘的报价并不低，在过去几年中，盛福楼盘销售反响平平，也并未激发起市场太大的波澜。
以现在的盛福片区而言，存在宏观环境与配套匮乏的短板，至于最终发展如何，要看未来资源（尤其是房源）与改善人群的匹配程度； 洋楼认为，盛福片区的未来是光明的，但道路一定颇为曲折，长期看好，但短期内受到库存量的制约，存在一定下滑的风险， 不过这对购房者来说未尝不是好事，意味着你将会有大量的改善选择，更加有利于各位选购房源；
01.
盛福片区北起胶济铁路，南至涵源大街，西起大辛河，东至凤凰路，其主导功能是以居住功能为主，集商务办公、公共设施于一体的综合片区。从宏观的大环境看，盛福片区整体的地理位置不错， 以近期开盘的招商滨河府为例，直线距离高新会展中心约2公里，直线距离市政府5.5公里，虽然不能说鎏金地段，但是作为改善类居住，在硬性地段条件上还是过关的，既没出胶济铁路也没离繁华区过远。
△盛福东片区
受到开发时间的影响，整个盛福片区以舜华北路为界，被分为东西两个区域。西侧区域开发时间早也较为成熟，比如中海紫御东郡、绿城百合花园、尚品燕园、东城御景等盘，西侧居住氛围较为浓郁；舜华北路东北侧则较为惨淡，现阶段的城市界面与刚需片区无异，同时出现了大量的断头路，城市界面亟需提升。
△盛福西片区
10年即存在的片区敏感点依然存在，在片区的西北侧存在垃圾处理厂和工厂，当年这两个敏感点直接拉低了尚品燕园和东城御景的预期售价。从10年后的现在看，这两处敏感点的实际影响远小于心理影响，只是不知道改善客群会如何考量。
△百度街景
02.
如果用一个关键词来形容盛福，那只有内卷， 从拿地到到新盘入市再到二手房房价，盛福算是把“内卷”两个字发挥到极致，作为旁观者真的感觉盛福片区缺了那么一分天时。
△周边不缺房子
最近的新闻相信大家也都看到了，某科翡翠公园把商品房中的几栋楼打包卖给了济发集团当做人才公寓，本文不讨论这件事道德与否，但是可以肯定的是，此盘的营销局面很不乐观，否则开发商不会把下金蛋的老母鸡出卖给别人， 当我们喜迎济南房价复苏迎来新高的同时，历下区+某科+翡翠系却以这种方式清货，不得不引人深思。
当年某科拿下机床四厂A-5土地时，堪称盛福片区不多的高光时刻，在不计算安置房面积的前提下，楼面价已经突破了17000元/平， 至于为什么这盘一路卖到现房发售，最后打包做人才公寓，与高昂的楼面价着实分不开，也就是被2017年那波土地行情“内卷”了 。再比如拿地早但入市晚的阳光城，不计安置房的前提下，拿地楼面价高达14400元/平， 斜对面的金地华著楼面价足足比阳光城低了2000元/平。
洋楼感觉1.5容积率的蘭园看起来挺不错，带着绿城的品质与光环，销量同样平平；历下区小高层外加水系加成，一线开发商精装修，加上这些关键词好像都能卖的不错，但是换做招商滨河府上场同样只换来了平平的战绩……
所以我说盛福片区缺了一点天时，在城市界面尚未更新的现在，盛福的步子着实大了点， 地价裹挟着开发商不得不做高端，不得不卖高价，不得不喊历下改善片区；友商们将推动着各竞盘不得不上渠道走中介，最后没准发现赚的还没中介多……妥妥的内卷之王……
03.
归根结底，盛福片区的窘状就是性价比的问题
“地价跑的太快，房价也跟上了，但是配套和资源远未跟上；对于多数改善客群而言，并不是不能忍受片区发展的阵痛，但是房价这么高还需要强忍，直接在加点钱换片区多好……”
盛福片区的遭遇启发了我们一点，没学区的历下不如鸡……哪怕是同片区的不同楼盘，最终也要靠产品说话。
△没学区的历下不如鸡
以中林路两侧， 房龄差不太多的刚需两盘对比，祥泰新河湾VS尚品燕园，尚品燕园略多，祥泰新河湾周边环境略喧闹……类似的刚需定位，差不多的楼座和户型配置， 据贝壳数据显示，尚品燕园二手房成交均价17000元/平，祥泰新河湾均价16000元/平，两盘的均价差距不过1000元/平，如果具体到优质房源，两盘的差距仅为几百块/平…… 这大概或许是“历下区”三个字真正的价格
斜对面的绿城百合花园成交均价22000元/平，足足比斜对面的商品燕园贵了5000元/平，本质上依然是品质占优，一手房房价或可操控，但二手房房价不会骗人，大家都用脚投票了……
04.
没有不能买的房子，只有不能买的价格， 远看盛福片区没啥问题，断头路以及城市界面这都属于表象，用不了太久盛福就搞定了… 但是近看盛福片区却面临着强烈的内卷，这也是为啥短期看衰的原因：
1. 盛福片区肉眼可见的供应量着实太大，胶济铁路以北同样有不少楼盘在分流，在激烈的红海竞争中，向下波动的压力是存在的。
2. 近2年，盛福楼盘依然处于既不叫好又不叫座的阶段，22000貌似是这片区的槛，至于继续向上突破，片区能带来的帮助并不多，主要需要依托开发商的产品打造，比如银丰云玺比如盛福金茂，预计的售价都不低， 受到前车之鉴的启发，一般来说，越往后的开发商细节会越丰富，尤其是在友商卖不好的前提下。
3. 盛福楼盘是否值得购买，请牢记性价比三个字，要看诸如一梯一户，奢华装修等产品附加值，也没准会有开发商为卖房子进行学校签约，既然准备选择2万块以上的房源，对于盛福片区可以适度观望一下产品（是观望产品而不是单纯看价格）， 甚至可以拿着金地华著的价格和产品当做参照物
等越秀阳光城金茂银丰招商电建绿城甚至再次集中供地后的开发商纷纷入驻后，盛福片区才会迎来最激烈的竞争， 关于高价片区的红海竞争，和谐片区已经提前打了个样，有卖的好的（产品地段），有卖的一般不降价的，有实在受不了要降价的（新城……）
不管怎么说，你都会有比较充足的时间慢慢挑选房源，这是好事，短期看衰，长期看好，是我的看法……
随着招商、越秀、银丰、阳光城等各大开发商的新盘纷纷入市，在铺天盖地的广告宣传之下，历下盛福片区开始受到各位改善客户的关注。本号的后台也经常会有粉丝询问“招商滨河府”怎么样，“绿城蘭园”怎么样等等诸如此类的问题。
从洋楼的角度而言，盛福片区其实颇为复杂，这个片区既不像很多新城区依托产业带动，又不像历下其他区域配套完善（尤其是学区）， 更为关键的是，盛福片区内楼盘的报价并不低，在过去几年中，盛福楼盘销售反响平平，也并未激发起市场太大的波澜。
以现在的盛福片区而言，存在宏观环境与配套匮乏的短板，至于最终发展如何，要看未来资源（尤其是房源）与改善人群的匹配程度； 洋楼认为，盛福片区的未来是光明的，但道路一定颇为曲折，长期看好，但短期内受到库存量的制约，存在一定下滑的风险， 不过这对购房者来说未尝不是好事，意味着你将会有大量的改善选择，更加有利于各位选购房源；
01.
盛福片区北起胶济铁路，南至涵源大街，西起大辛河，东至凤凰路，其主导功能是以居住功能为主，集商务办公、公共设施于一体的综合片区。从宏观的大环境看，盛福片区整体的地理位置不错， 以近期开盘的招商滨河府为例，直线距离高新会展中心约2公里，直线距离市政府5.5公里，虽然不能说鎏金地段，但是作为改善类居住，在硬性地段条件上还是过关的，既没出胶济铁路也没离繁华区过远。
△盛福东片区
受到开发时间的影响，整个盛福片区以舜华北路为界，被分为东西两个区域。西侧区域开发时间早也较为成熟，比如中海紫御东郡、绿城百合花园、尚品燕园、东城御景等盘，西侧居住氛围较为浓郁；舜华北路东北侧则较为惨淡，现阶段的城市界面与刚需片区无异，同时出现了大量的断头路，城市界面亟需提升。
△盛福西片区
10年即存在的片区敏感点依然存在，在片区的西北侧存在垃圾处理厂和工厂，当年这两个敏感点直接拉低了尚品燕园和东城御景的预期售价。从10年后的现在看，这两处敏感点的实际影响远小于心理影响，只是不知道改善客群会如何考量。
△百度街景
02.
如果用一个关键词来形容盛福，那只有内卷， 从拿地到到新盘入市再到二手房房价，盛福算是把“内卷”两个字发挥到极致，作为旁观者真的感觉盛福片区缺了那么一分天时。
△周边不缺房子
最近的新闻相信大家也都看到了，某科翡翠公园把商品房中的几栋楼打包卖给了济发集团当做人才公寓，本文不讨论这件事道德与否，但是可以肯定的是，此盘的营销局面很不乐观，否则开发商不会把下金蛋的老母鸡出卖给别人， 当我们喜迎济南房价复苏迎来新高的同时，历下区+某科+翡翠系却以这种方式清货，不得不引人深思。
当年某科拿下机床四厂A-5土地时，堪称盛福片区不多的高光时刻，在不计算安置房面积的前提下，楼面价已经突破了17000元/平， 至于为什么这盘一路卖到现房发售，最后打包做人才公寓，与高昂的楼面价着实分不开，也就是被2017年那波土地行情“内卷”了 。再比如拿地早但入市晚的阳光城，不计安置房的前提下，拿地楼面价高达14400元/平， 斜对面的金地华著楼面价足足比阳光城低了2000元/平。
洋楼感觉1.5容积率的蘭园看起来挺不错，带着绿城的品质与光环，销量同样平平；历下区小高层外加水系加成，一线开发商精装修，加上这些关键词好像都能卖的不错，但是换做招商滨河府上场同样只换来了平平的战绩……
所以我说盛福片区缺了一点天时，在城市界面尚未更新的现在，盛福的步子着实大了点， 地价裹挟着开发商不得不做高端，不得不卖高价，不得不喊历下改善片区；友商们将推动着各竞盘不得不上渠道走中介，最后没准发现赚的还没中介多……妥妥的内卷之王……
03.
归根结底，盛福片区的窘状就是性价比的问题
“地价跑的太快，房价也跟上了，但是配套和资源远未跟上；对于多数改善客群而言，并不是不能忍受片区发展的阵痛，但是房价这么高还需要强忍，直接在加点钱换片区多好……”
盛福片区的遭遇启发了我们一点，没学区的历下不如鸡……哪怕是同片区的不同楼盘，最终也要靠产品说话。
△没学区的历下不如鸡
以中林路两侧， 房龄差不太多的刚需两盘对比，祥泰新河湾VS尚品燕园，尚品燕园略多，祥泰新河湾周边环境略喧闹……类似的刚需定位，差不多的楼座和户型配置， 据贝壳数据显示，尚品燕园二手房成交均价17000元/平，祥泰新河湾均价16000元/平，两盘的均价差距不过1000元/平，如果具体到优质房源，两盘的差距仅为几百块/平…… 这大概或许是“历下区”三个字真正的价格
斜对面的绿城百合花园成交均价22000元/平，足足比斜对面的商品燕园贵了5000元/平，本质上依然是品质占优，一手房房价或可操控，但二手房房价不会骗人，大家都用脚投票了……
04.
没有不能买的房子，只有不能买的价格， 远看盛福片区没啥问题，断头路以及城市界面这都属于表象，用不了太久盛福就搞定了… 但是近看盛福片区却面临着强烈的内卷，这也是为啥短期看衰的原因：
1. 盛福片区肉眼可见的供应量着实太大，胶济铁路以北同样有不少楼盘在分流，在激烈的红海竞争中，向下波动的压力是存在的。
2. 近2年，盛福楼盘依然处于既不叫好又不叫座的阶段，22000貌似是这片区的槛，至于继续向上突破，片区能带来的帮助并不多，主要需要依托开发商的产品打造，比如银丰云玺比如盛福金茂，预计的售价都不低， 受到前车之鉴的启发，一般来说，越往后的开发商细节会越丰富，尤其是在友商卖不好的前提下。
3. 盛福楼盘是否值得购买，请牢记性价比三个字，要看诸如一梯一户，奢华装修等产品附加值，也没准会有开发商为卖房子进行学校签约，既然准备选择2万块以上的房源，对于盛福片区可以适度观望一下产品（是观望产品而不是单纯看价格）， 甚至可以拿着金地华著的价格和产品当做参照物
等越秀阳光城金茂银丰招商电建绿城甚至再次集中供地后的开发商纷纷入驻后，盛福片区才会迎来最激烈的竞争， 关于高价片区的红海竞争，和谐片区已经提前打了个样，有卖的好的（产品地段），有卖的一般不降价的，有实在受不了要降价的（新城……）
不管怎么说，你都会有比较充足的时间慢慢挑选房源，这是好事，短期看衰，长期看好，是我的看法……
更多文章可关注公众号：洋楼记