银座商城调改后实景图
引言
在消费者愈加注重商场体验的今天，以零售为核心的传统形式百货怎样结合当地市场需求及项目现有条件，进行针对性优化改造，已成为一个重要课题。
2021年，大脉咨询为山东银座集团潍坊银座商城升级改造提供全案研策服务，通过消费者导向的多元数据洞察，输出调改建议，助力潍坊银座成功焕新升级，接下来将分三步介绍本案例：
PART 01 现状诊断
PART 02 破题思路
PART 03 实施效果
PART01
现状诊断
位于潍坊市核心城区的银座商城已经营十余年，目前面临 硬件老旧、零售业态单一、布局规划不完善，客流逐年减少 的挑战，在前有竞品泰华城大而全牢固占据当地市场，后有大体量新品和平广场入市的激烈竞争下，怎样重塑当地消费者心智，为项目赢回市场？
PART02
破题思路
大脉为项目制定了 研判——再定位——落地调改 的三阶段策略，充分考虑消费者需求端及评估业务可行性，为项目提供最终破题思路及完整落地方案。
STEP 1：市场与项目研判
1.商场运营现状如何？
项目运营诊断 ——通过对项目过往5年业绩分析，评估各业态整体表现及潜在问题，明确未来各业态及主力店调改方向：女装品牌颓势明显，要大幅优化和筛选相应品牌。
2.潍坊市场未来趋势如何？
宏观城市分析 ——摸底城市经济人口特征及区域规划，了解项目所处区域宏观环境：城市发展规划为一核多组团的同心圆发展模式，其中本项目所在的奎文区是城市发展规划的几何中心，而以高新区为主导的东扩为重点发展方向。
中观商圈及竞品分析 ——分析城市商圈及核心竞品，明确核心竞品特点及优劣势：目前潍坊市场中泰华城商圈居领先地位，未来和平广场可能成为另一城市级竞品；其余竞品在各自区域、擅长业态内有竞争力。
微观消费者分析—— 通过定性定量消费者调研，了解消费者对本品的体验及痛点，挖掘潜在需求：消费者看重泰华城的吃喝玩乐一站式服务、品牌丰富多样；本品服务态度较受认可，但在业态方面吸引力有限，“方便停车”是吸引消费者到访本品的重要原因之一。
STEP 2：再定位
通过对项目经营现状及潍坊市场供需端的综合评估，推导项目的再定位方向。
1.目标客群再定位
项目力求 掐尖全客群头部消费力 ，以领先市场半步的精致定位吸引超越传统3KM辐射半径的全城各年龄段头部消费者；其中核心基础客群为标杆品质全域吸引的 城市精英客群 ；借助 地缘性吸引的中产家庭 ；网红品牌吸引的 高消费力青春KOL 及 地缘性的商政人群。
2.项目再定位
结合整体经济环境、项目区位及目标客群、现有竞争弱势、市场发展空间，推导本项目机会点与调改方向。
综合评估市场整体环境及项目特性，推导项目最终定位：
STEP 3：落地调改方案
结合市场环境、消费者需求端与项目现有建筑物业及资源条件，制定完善的落地调改方案。
1.引入及汰换哪些品牌？
业态规划及配比： 大幅提升餐饮、儿童、体验类业态占比，强化餐饮引流作用，打造商场氛围感。
2.怎样布局业态品牌？
楼层细化落位： 发挥品牌级次天花板的效能引入国际一线高化品牌，为后续其他零售招商提供动力；在后续运营中给予推广资源倾斜，确保其在整改期的经营表现。
3.如何打造新空间观感？
空间调改建议： 地面及外广场需实行严格的人车分流机制，主广场配合水景改造及周期性大型美陈及活动，打造核心公共空间。
4.如何优化运营，提升消费体验？
运营优化建议： 通过丰富福利形式优化会员权益，盘活会员资源，提升客群消费粘性。
5.怎样实施调改计划？
分楼层改造时间计划： 为充分保障营收，建议采用分楼层改造的方式逐步推进整改；同时制定“3步走”的五年计划，逐步分重点实现项目升级、重回标杆的战略目标。
6.投入产出如何评估？
租金回报测算： 根据资金成本及税金等财务情况，评估项目现金流回正周期及具体年份（数据已保密脱敏）。
PART03
实施效果
银座商城吸纳大脉调改研策成果之后，于2021年下半年开始实施调改，调改后消费者体验感大幅优化，门面焕新，客流有显著提升，在山东市场成为传统百货的购物中心化调改标杆案例。
“目前调改方向基本和大脉研策的成果建议是比较一致的，包括对周边客质评估把握是比较准确的，餐饮提升占比后，对客流提升作用很明显，超市改造升级后一些网红产品销量也很好。”
——潍坊银座招商负责人，甘经理
以下为部分调改方向及成果分享：
1、抓牢城市掐尖客群，强化精品零售
引入CK Jeans、Tommy Hilfiger等多个国际二线品牌零售及“潍坊首店”，提升品牌级次，打造商场“门面”。
2、引入国际一线美妆品牌，沙龙活动塑造氛围
一楼引入欧舒丹、迪奥、娇兰等多个国际美妆一线品牌，加持美妆沙龙等活动营造精致感，提升女性顾客消费粘性。
3、大幅提升餐饮占比，强化餐饮引流作用
商场餐饮业态占比大幅提升，引入消费者呼声高的海鲜自助、山东本地菜等多个餐饮品类，起到了较好的聚客流作用，带动关联消费。
4、打造精品超市和美食街区
针对周边强消费力客群，将负一楼超市改造为精品超市，提高“网红”商品占比吸引青年客群，同时打造美食街区提升消费者体验。
5、商场中庭快闪活动聚客流
利用商场中庭打造亲子、快闪店等多主题活动，强化商场节假日氛围，聚集客流。
大脉咨询以多维度数据洞察驱动的研策，助力潍坊银座商城焕新升级，期待潍坊银座业绩再创佳绩，再次成为潍坊消费新地标！
END
北京大脉科技咨询有限公司
2013年由多位房企资深从业者及消费者数据洞察专家联合创立
大脉咨询统筹，大脉数据、大脉客研有力支撑，多个业务领域齐头并进
http://www.da-me.cn