近日，与杭州阔别了7年的复地，以成功竞得余杭一综合用地的姿态重新返“杭”。与之前的复地壹中心略有不同的是，这一次，复地所要完成的作品同样是一处综合用地，非之前的商办集群，需要配套建设相应的区域性商业商务服务设施。乘着城市更新的东风，这一次，复地的新理念能在杭州生根发芽吗？
PART 1
复地返“杭”，直击商业综合体
前不久，浙江杭州余杭47亿元出让两宗涉宅地块。众安先是以20.9亿元摘下未来科技城宅地，其中配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。上海复地春晓实业发展有限公司（复地）随后以总价26.66亿元竞得经济技术开发区的综合用地，楼面价7733元/平方米，溢价率11.27%。
复地春晓竞得的该地块位于余杭经济技术开发区城市中心区荷禹路与五洲路交会东南处，靠近未来东湖新城的核心，地块用途为商务用地、二类住宅用地、商业商务兼容用地，出让面积约14.89万平方米，容积率2.32，出让建筑面积约34.47万平方米。
地块要求打造集超市、百货、办公、酒店等业态于一体的区域性商业商务服务设施，包括不少于4.7万平方米的商业街区；一栋不少于1.3万平方米高端酒店；以及一栋不大于1.52万平方米的商务办公楼，三者合计占总建筑面积超50%。
据企查查资料显示， 上海复地春晓实业发展有限公司隶属于上海复地产业发展集团有限公司， 同时为上市平台上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司的全资子公司。
就这样，自从2013年在申花竞得两宗商业地块后，逐渐淡出了杭州人的视野的复地， 时隔7年，以产业地产商的姿态正式回归。 但是，相比起其他房企风生水起的商业地产生意，略显“低调”的复地，到底做得怎样呢？
PART 2
“量身定制”地块，复地按下快进键
据观点地产新媒体报道，在余杭经济技术开发区城市中心区荷禹路地块宣布入市不久，市场便有传言称复地势在必得，除了上述的建筑要求，主要原因在于政府提出了严格的产业监管要求，对地块内配套的商业街区、写字楼、酒店都做出了相应的要求。
该地块的产业监管要求主要有以下三点：①该地块要求商业街区运营方为上市公司或成员，且引进不少于10家自由的“中华老字号品牌”入驻（商务部认定）；②地块要求引进高端装备制造及生物医药产业的“国家级海外高层次人才”项目；③引入国际品牌酒店管理公司负责运营管理，该酒店管理公司在全球开业并运营的酒店不少于10家。
复星“正好”匹配了所有规定。 复地旗下的豫园股份拥有松鹤楼、绿波廊酒楼、上海老饭店、德兴馆等17个中华老字号。此外，同属复星集团旗下的复星医药已经成为业内前15的企业。不仅如此，旗下的复星旅文是全球最大的度假村集团。所以上述产业要求对于全方位布局的复星集团来说并不是个难题。
其实，在商业综合体这门生意中，复地并不是初来乍到的新玩家。从2011年明确成立商业管理平台以来，复地商业已经在上海、成都、北京、杭州、天津等城市建立了资产管理公司， 只不过平台的日臻完善并没有带来商业项目的惊艳亮相。
好在，2017年6月30日，复地商业对外正式发布产品线品牌名——复地活力。在复地商业的活力系列中包括以CBD中心城市综合体定位的活力PLUS、区域商业综合体活力城、街区商业活力广场以及专业市场定位的活力荟。 产品线的梳理为复地慢行的商业按下了快进键。
PART 3
安静的“蜂巢城市”
对于地产行业而言，复地给行业留下印象最深的事件，莫过于2011年以22亿港元的私有化价格，走完了7年上市之路。至于这头曾经上海开发商中的“领头羊”退市的原因，有业内人士分析，主要可能出自战略转变。而复地在杭州拿地的变化，也从侧面反映了其战略转变所在： 从原本的地产开发为主业，转向多产业协同发展。
2013年，复地开始聚焦“蜂巢化”，打造“蜂巢城市”，具体思路是通过将复星的地产开发能力和产业资源有效嫁接，打造新型城市建设模式，从而实现城市功能与管理水平的升级。但归根结底，“蜂巢城市”的运作依然离不开房地产固有的开发销售模式，而复地在商业上做加法的目的是使更多的功能和需求得到满足，借此为项目的销售和去化增添一个砝码。
所以， 这条道路显然没有复地曾经预想的那么顺畅，还有很多不能预见到的困难。 再加上复地资产逐渐注入到豫园股份后，“改头换面”的豫园股份正扮演着重要角色，那个以地产开发为主业的复地集团渐渐鲜有提及，“蜂巢城市”也曾陷入安安静静的状态，甚至一度出现标杆项目和产品线缺失的尴尬。
PART 4
避开雷点，重新启“杭”
对于房企而言，产业协同拿地已经成为了业内主流的拿地方式，纯宅地的成本与竞争很激烈，房企在商业或是产业有所建树的话对其地产开发很有帮助。如何才能让产业协同避免陷入安静的僵局，让商业综合体甚至是蜂巢城市焕发出其应有的商业生机？对于复地以及其他房企而言，以下是飙马商业地产整理的4个雷点，需要避开：
/用住宅开发运作模式做商业地产
曾有这样的一句比喻：住宅开发是小学生，公建（写字楼、酒店）开发是中学生， 商业地产开发是大学生，城市综合体开发是研究生， 城市区域规划是博士生。住宅产品与商业地产产品的用途、使用人、功能等有着完全不同的属性，按照住宅开发的套路开发商业地产显然大错特错。
/商业地产定位重概念不重落地
不少商业地产的定位更喜欢虚无缥缈的概念式定位，比如要主打高端奢华，比肩巴黎老佛爷、春天百货等，费时费力进行策划方案，实行时发现根本不具备实操性。 定位是商业地产能够成功的最关键因素。 通过市场调查保证大方向是正确的，才能针对具体情况才能有下一步的精准定位。
/盲目追求大体量
商业项目的大体量是住宅市场大盘的一个翻版，土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本。但是，对商业地产来讲， 脱离市场需求的大体量就是无异于“自杀”， 后续将产生一系列难题，招商困难，商铺闲置，商家退租等等。
/盲目复制借鉴导致项目同质化
中国目前不乏一些成功的商业地产开发企业和经典项目，很多地区的开发商老板看到其成功的表现，便让执行团队按照其照搬过来，认为一定成功。商业地产复制不一定成功，因为 每个地块都有该地区的商业价值地理属性， 如果商业地产盲目复制就能取得成功获利，中国现如今应该不会有这么多商业死盘。
结语
无论是对于复地，或是其他房企，商业综合体及商业地产都是必须重视的一个业务版块。进攻这一板块的过程中，可能会出现短暂的“安静”，也可能出现一时的“狂奔”，但是房企必须注意避开雷点，减少损失。尤其是生存在“三道红线”之下的一些企业，更是需要谨慎前行，才能更好地整装启“杭”，实现产业的协同发展。