合景臻颐府，8到10万的价格，可以买吗？
大家好，我是龚新宇，广州优享家房产管家创始人。
一个想和大家一起，住的房子越来越好的朋友。
遥想 2015年，牛奶厂板块的龙湖首开天宸原著开盘销售。随着17-18年和20年底的两波行情，让牛奶厂整个片区的房价一飞冲天。眼睁睁的看着房价从5万一直飙升到9万。
2021年11月，市场一片欣欣向荣，经过激烈争夺，合景泰富以48.65亿拿下牛奶厂地块，折合楼面价5.14万/平方米。
这块地就是如今的合景臻颐府。
臻颐府从 22年7月开盘，价格从最初的12-14万，一路降至最低8-8.5万。目前网签均价维持在9.4万左右。
那在目前的这个市场，臻颐府的价格是不是有入手的性价比呢，我们从多方面一起来看。
一、项目概况及区位
项目位于广州市天河区悦景路 18号，隶属于天河智慧城智谷板块，北临悦景路，南依自然山体 。 距离珠江新城和琶洲 的直线距离 约 8公里，金融城 5 公里， 不堵车的情况下， 30分钟左右就能抵 达 广州金珠琶 三大 CBD 。
项目占地面积约 5万平方米，总建筑面积约 9.3 万平方米，由 17栋6-11层高 ， 两梯两户或者三梯两户的 小高层住宅组成 。
项目容积率仅为 2.0，是广州中心区稀缺的低密度纯居住社区 。
项目总户数为 315户，主力户型为建面200-350平方米的四至六房大平层 。
项目 规划 车位数为 1040 个，车位配比达到了 3.3 :1，为业主提供了充足的停车空间 。
物业公司为宁骏物业，物业费不低，每月 10.29元每平米。
项目花园特色为日式庭院风格，以枯山水、竹林、石桥等元素营造出一种禅意和雅致的氛围 。
二、项目配套
1、交通配套
臻颐府的交通基本要靠自驾出行。距离项目最近的地铁站 21号线大观南路地铁站，步行要去到1.9公里。
而自驾交通又主要依靠门口的悦景路。高峰出行会有拥堵的情况。因为双向双车道的悦景路实在是太窄了。
其实考虑到项目距离核心区的绝对距离并不是很远，如果未来能拓宽悦景路，或者珠吉路，那会大大提升小区的出行舒适感。
2、教育配套
小区内有自配幼儿园。除此之外附近还有加拿大中英文幼儿园和广师附属幼儿园。
小学是奥体东小学。附近中学有 执信中学天河校区、清华大学附属中学湾区学校、华师附外美式高中、广州奥林匹克中学、华南师范大学附属外国语学校。
除此之外还有不少的国际学校， 广州梅沙学院（国际学校）、爱莎外籍人员子女学校、贝赛思国际学校、美国人学校、日本人学校。
3、医疗配套
项目周边有多家医疗机构，如天河区吉山社区卫生服务站、社区医院、 中大附属第一医院（三甲）、暨大附属第一医院（三甲）、广州医科大学附属第五医院、南方医科大学附属第三医院、广州市中医院（在建中）以及约 6.9万㎡的国际妇女儿童医院（规划中）。
4、生活配套
小区附近的商业配套不足。最近的是华润天合的部分底商，步行也需要 1.3公里。更远一些只能驾车， 如高德汇、奥利匹克中心、优托邦欧尚超市等， 能提供 丰富的购物、餐饮、娱乐等服务。
项目周边有多个公园绿地，如天河儿童公园、南向奥体东山体公园、北向俯瞰月亮湖等，为业主提供了休闲放松的空间。
三、户型设计
合景臻颐府目前部分在售的户型是 198方到289方的4房单位。除此之外还会推出300方的单位。
户型设计以南北通透、全明格局为主，动静分离，采光通风良好 。
户型面积分布合理，空间利用率高，满足不同家庭的居住需求 。
具体户型设计如下：
目前臻颐府均价在 9.5万左右。
四、 周边二手房情况
合景臻颐府周边的二手盘主要就是牛奶厂的四大金刚，当然，互相的定位不同。牛奶厂四大金刚的定位更多的是改善，而合景臻颐府是纯粹的豪宅。
目前华润天合的高层售价在 7.5-9.5万/方，别墅的售价基本在14万/方以上。
龙湖天宸原著和招商雍华府的售价差不多，基本都在 7.5-9万/方。金地天河公馆的售价在7-9万/方，目前挂牌的别墅不多，基本也都在14万/方以上。
五、项目优缺点总结
项目优点：
1、 我还是挺喜欢合景臻颐府日式园林的设计的。物哀风其实挺合不少新贵的口味。特别是在大部分小区设计都走极简风，现代风的时候，这种产品上的差异化还是能体现出合景做豪宅的功底的。
2、 臻颐府所在的牛奶厂板块，整体是没有问题的。在去珠金琶自驾都很方便的情况下，还能拥有大面积的山林绿色空间，独享安静清雅的居住环境。
3、 整个片区 生源纯粹， 合景臻颐府由于还未交楼，但是未来对应学校大概率为 奥体东小学，对口初中为执信中学天河校区。 在教育方面是有优势的。
4、 性价比的问题。小区从一开始的 12到14万，降价到目前10万的均价，甚至有一些单位的单价就在8万多一点。这个单价和旁边的二手相比，几乎没有什么价差了。
项目缺点：
1、 交通不便。公共交通短期难以改善，而自驾交通严重依靠狭窄的悦景路。这是这个片区目前最大的短板。
2、 商业配套较少。不论是周边的华润商业还是 3公里外的奥体商圈，对于这个级别的住宅来讲，还是略显不够的。未来只能期待周边的规划可以一一落地，改善目前的局面。而这个是需要时间的。
综合来说，合景臻颐府对于预算充足，对生活品质有高追求，买来纯自住的客户群体来讲，是可以选择的。