我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，我在武汉汉阳现有一个70平两居室，想置换一个汉口的大三房，但是苦于限贷和首付5成，请问有什么好的运作方法吗？谢谢!
回答：全款抵押可以搞定，一般实际首付可以控制在3成左右。中间的垫资，金额成数不是很大的话，进入知识星球也有办法解决。
提问： 地标厦门，首套房，现在看岛外的房子，有前海湾新开的楼盘和特房的樾琴湾，一个是南部新城，一个是环东海域，这两个是买哪个更好呢？而且是在等一阵子好，还是开盘就立刻定呢？
回答：厦门 岛外各区新城市值空间都不错，简单说下，集美新城发展近10年，各方面配套较齐全，也有些准现房在售，属于短期内升值产品。环东海域属于中期内发展完善区域。翔安新城还有大量待开发的土地，属于长期投资的潜力股，前景很好。
提问：计划在青岛买套房子，二手的，用于出租，首付60以内吧，请星叔给个建议
回答：青岛房产可以投资，不推荐商业地产和无证房产，青岛地铁目前建的如火如荼，势必会带动房价，好出租的房子就是学区房和大型医院周边的房子，基本集中在市南市北和崂山区。
提问：本人打算在自家本地买房，售楼部的人员告诉我，限价12000左右，但是实际会卖到21000，到时合同里登记的价格会比实际购买的低，这样对我以后银行*款贷**或者买卖等啥的会有什么影响吗？
回答:银行*款贷**是要看合同里的总价的.这样就意味着你能从银行借贷的钱就少了！比方实际总价是200W首付20%也就是40万的首付，剩余的160W从银行*款贷**.现在合同里总价100万首付还是20%就是20W，从银行能贷到的款也只有80W.你看看这资金缺口会有多到大！
提问： 您好 我在南京浦口雨山路版块有套自住房，想在附近换一套大房或再购买一套中小户型改善居住，是否有合适小区推荐，需要考虑孩子未来上学，小区环境，未来雨山路版块增值等，现在雨山路版块价格真实情况如何。
回答：雨山路虽然交通配套不错，但学区是硬伤。不知道你第一套的*款贷**情况如何，如果有商贷，再买需要首付八成，若资金充足，那就去买市区不错的学区房，注意控总价。如果资金紧张，卖掉雨山路再买，首付五成买江北核心区，可考虑摇号香港置地和龙湖联合开发的江与城，或绿地金茂楼盘，但买到的难度较大。 换位思考，如果是我，会去主城买套小些的学区房，雨山路次新房保留。
提问：合肥蜀山区同是总价195-200w：祥源金港湾边户130平，七成首付；政务区学区两房或小三房，面积85-90平以内，小三房估计只有发能太阳海岸能买到。以上两种情况，哪种投资收益五年内大些？大概年化收益能达到多少？家庭已有两套住房（在父母名下），四十五中森林城学区，个人名下无房无贷，但不太想*款贷**，压力太大。如果现房，可以接受每月4.5k左右*款贷**（房租补贴*款贷**2k）；新房接受2.5k*款贷**（个人公积金额度）。个人月纯收入1w，家庭纯收入2w+（以上均除去每月1.5w房贷），小孩2岁多，这样投资来看可算保守？
回答：金港湾130平，价格在195w，合单价1.5w，价格是非常低的。如果不是太靠近高压线，我估计全款你都买不到，但目前仅要求7成首付，我认为蓄客应该没有达到预期。大户型特别是总价过高的改善房，流动性本来就很差，尤其容不得半点缺陷，高压线对改善大户型来讲是硬伤，买过之后恐怕难找到接盘的，投资收益就相对更差一些。
提问：坐标成都，打算本科落户，但不知道落户在哪个区好？ 着急买房没有资格 手里65w 公司社保交在高新，我担心高新价格贵，不好摇号，想落在别的区，不知道落在哪个区比较好？或者高新也不错？
回答：65万首付，高新南能买到房。总价200万、月供7900左右。新房近期有中建天府公馆，查下总价看看。 落户可以锦江区、天新选一个，选锦江则五城区都可买，选天新则高新、天新可买，具体结合自身情况判断。你先研究下，户籍和社保是组合条件，跟年限也有关。
提问：请问成都温江 杨柳河地铁站 明信城装修1.1-1.2的话投资能入吗？是不是离四环太远了？ 相比 郫县 犀浦那边滨江彼岸、后花园 装修1.2 和龙泉大面 百悦城装修1.2咋样呢？ 主要自住加投资。
回答：你问的这几个楼盘所在片区，都属于成都二圈层，对二圈层而言，最大的甚至唯一的利好，只有地铁站旁边，价格接近、楼龄10年以内的小区，只用地铁站这一个标准去判断就好了，所以选择明信城。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。