在纪念中华人民共和国澳门特别行政区基本法实施20周年座谈会上，广东省省长马兴瑞说，2018年，经珠澳口岸往来人员达1.5亿人次，这是一个历史性的数字。
因此，楼市的“因城施策”首先在粤港澳大湾区启动原因就显得简单了。
大湾区是目前最重要的人口净流入地区，到2020年整个大湾区要增长到7300万人，完成压力很大。到2030年人口甚至要超过1亿，所以未来10年大概要新增3000万。
长期看，大湾区会保持在一个相对比较宽松的政策状态中，尤其是当长三角现在已经把居民杠杆率已经打满，京津冀处于严格管控状态。
所以未来将会是人口新一轮南下的大趋势。
2018年广东净流入人口就超过了80万，接近100万，未来十年会愈演愈烈。因为北方地区，目前正在剥离经济中心功能，主要是以减量的方式打造城市圈。
而传统的长三角地区要从制造业向新经济方向转型，要进行高质量发展，成为产业转型的示范区和引领区，大密度人口也会逐渐挤出。
因此，未来十年，对于仅有7000万人口的粤港澳大湾区来说，是一个巨大的发展红利期：竭尽全力引进人口，推动大湾区铸就世界级城市群。
未来三大城市群的定位：京津冀是政治中心，长三角是制造业和产业中心，大湾区是服务业和金融中心，大湾区是中国面向世界的一个重要窗口。
粤港澳大湾区的整体规划核心就是把香港和澳门彻底融入大湾区：全面放开港澳的限制，让更多香港人和澳门人能够进入到内地，形成一体化发展。
所以在香港局势动荡之后才有了惠港16条、横琴澳门的一体化进程也在加快。
未来大湾区的核心理念就是在这个5.6万平方公里的土地上汇集超过1亿 的人口，成为成为全国人口密度最高的城市群，人口密度会达到3000人每平方公里：从三大城市群的产业聚集性和经济效益上来看，大湾区是最明显的一个。
大湾区的另外一个核心优势：自由贸易。
大量的出口贸易、全球贸易的业务增长，从而产生了大量资金需求，才有了金融行业。金融源于贸易，因为有特别多的贸易，足以大家对资金产生了需求，从而形成了金融。
所以，金融中心首先必须得是贸易中心，因此北京永远只是一个金融管理中心，并不是金融贸易中心，这一点还是有很大区别的。
整个广东的进出口总额一直来都在全国排名第一，上海，浙江和江苏三个省份加起来的进出口贸易才相当于一个广东。
广东之所以成为进出口最活跃的省份，毫无疑问是因为香港。
香港是一个特殊地方，是自由贸易港，大家都在强调香港没有实体经济，但实际上香港曾经是亚洲制造业中心。在很多年前，很多东西都是香港制造。
随着大陆的开放，香港人力成本快速提升，逐渐把轻工业制造转移到了广东。香港本地只做两件事：一、转口贸易。二、离岸金融。
因为香港的自由贸易港政策给它带来三大核心优势：
一、来源地征税原则，如果你的公司利润来自于香港才征税，如果不来自于香港本地不需要交税。
二、资金完全自由，资金可以自由流动，对资金的流入转出都没有限制。
三、在香港注册公司，信息都是收到法律保护，任何人都不能轻易去探查你在香港的股权结构以及注册人信息、资金的来源去脉。
因此：如果你在香港注册一家贸易公司，但是不在本地做业务，只是进行资金结算，是完全不需要交税，别人也不知道这个公司是你的，而且结算资金可以自由转移到全世界各国不受任何限制。
恰逢中国内地改革开放，有大量的外资要进入到中国内地来投资，对香港来讲，这是一次千载难逢的机会。
外资直接进入中国内地，成立一家分公司来进行业务操作会有两个问题：
一、产生的利润很高，但也要交更多的税，利润就会减少。
二、资金的管制，挣到的钱能不能转出去也是一个问题，要受到中国外汇管理局的监控。
所以，很多外资想在中国内地进行投资，一定会先在香港成立一家公司，然后再在内地成立一家分公司，业务都在中国内地展开，但资金净利润都在香港进行结算：既可以避税，也可以自由转移资金。
所以导致香港有大量的资金流入，外商直接投资飙升。因此香港作为一个全球性资金结算中心，积累了大量的全球资本。资本的大量存余，就对金融产生了需求。
钱生钱，就是金融业务：香港通过成为全球贸易结算中心，存余了大量的全球资本，资本的存在对金融业务产生了大量需求，从而催生了香港的金融发展。
因此，香港金融中心崛起的背后，深层次原因主要两个：
一、自由贸易港所提供的税率，只要不在本地产生的利润都是可以减税的。二、资金完全自由，沉淀在香港的资金可以进行炒作也可回国，所以香港积累了大量的外汇储备，不管是投资大陆还是进出口贸易的利润，还是在香港进行的金融操作都能获得较高利润。
那么，同样是自由贸易港的澳门，为何就不行呢？
原因很简单，澳门的金融基础配套太差。比如在澳门成立一家公司跟内地做转口贸易，但是产生的利润在澳门，除了赌博不能干别的。进行金融操作，还需要资金转回香港，才能能享受香港的金融服务。
所以在同等条件下，来澳门，不如去香港。香港的自由贸易港政策+发达的金融服务系统，是香港金融中心不可取代的关键。
所以，澳交所的成立对于澳门来说，就是一件标志性事件，它意味着澳门的转口贸易和金融离岸将正式踏上征程。
澳交所的成立，意味着整个澳门未来的发展实际上就是进入了一个香港发展的道路。但澳门的本土就两个岛，澳门半岛和氹仔岛，建设规模32平方公里，且建设密度已经很高了，接近北京东城区。
因此金融业务一定会放在横琴。
横琴的目的就是要成为扩大澳门新产业的发展基地，因为澳门本地已经没有地方发展金融的基础配套和发展转口贸易的基础配套。
横琴的未来，就是澳门实现转口贸易和离岸金融两个核心产业的一个承载。
但是，如果横琴将来真的要做转口贸易和离岸金融的话，必须要达到一个条件：就是要从自由贸易区升级到自由贸易港，或者是横琴交给澳门去管辖，间接的把横琴变成自由贸易港。
关于这个政策我个人觉得三年之内应该还是比较有希望的。
从横琴的整体规划上看，实际上就是按照自由贸易港的整体产业布局来规划的：从离岸金融岛，到口岸服务区，为将来的转口贸易公司及离岸金融提供了基础。
横琴金融岛未来将会成为澳交所的重要承载地，就可以在这里进行金融业务操作，
未来有可能实现澳门和香港的金融互通，推动澳门的金融服务体系实现完整。
综合所述，我们认为，珠海横琴整体上的发展就是一个小的香港岛，是珠海、澳门、香港之间的一个连接点。
横琴未来面临的发展机遇重点在三个层面：
第一，长隆的发展，国际旅游休闲产业带来巨大的租金收益。第二，转口贸易就是口岸服务区，大量的国际贸易公司。第三、金融岛是横琴发展的核心枢纽，包括金融岛和周边的金融服务配套区，都是非常非常重要的。
可以说，有了横琴，才有了港珠澳的一体化发展。