最近有人问：晋阳湖板块是不是已经凉了？
这个问题其实很难回答，大家所谓的凉了无外乎就是死水一潭、看不到未来。
尤其是去年保利西湖林语和万科翡翠晋阳湖都有过一番大降价，使得晋阳湖板块又被大家拎出来短暂的议论了一下，
为什么说是短暂呢？因为实在也没有几个在售项目能拿来议论啊，而且毕竟有那么大一个湖放在那儿，武断的说它就此凉了也有失偏颇。
最主要的，晋阳湖的板块范围太大了，北到南中环，西南到绕城高速、东到滨河西路，东西南北四个方向的地段价值都不一样。
而且显而易见的，东北岸这边价格会高一些，但是现在在售项目很少，唯一一个本土项目阳光汾河湾四期精装售价高达17000元/㎡，最近推了毛坯，但均价也在13500元/㎡。
我查了下同在东北岸的小区万科金域蓝湾的二手房成交价，基本都在13000-14000元/㎡，也还算好。
但是板块整体热度的降低是事实，尤其是二青会之后就很少出现在城市热搜话题榜上，与此同时南岸和西岸配套薄弱的问题逐渐凸显，唯一的商业体晋阳里开业之后经营情况也不及预期。
不过值得肯定的一点是晋阳湖公园开放之后所呈现出的绝佳湖景体验，算是将之前各个楼盘宣传效果图里面呈现的湖居生活落到了现实场景中。
回顾晋阳湖板块的楼市发展史，必然绕不开这几个品牌房企：最早进入的绿地、重仓的万科和保利、幸亏没有重仓的恒大、烂尾的泰禾，以及项目搁置至今的富力/融创/金地。
没错，绿地是最早一批进入晋阳湖板块的品牌房企，早期的绿地世纪城还没有现在同处河西的绿地城那么多幺蛾子。
因为位置不错，也算是当时炙手可热的刚需项目，最便宜的时候毛坯不到6000元/㎡，2015年尾盘的毛坯售价在8000元/㎡出头。
当时周边项目的售价参差不齐，北侧的阳光汾河湾主打高品质和温泉入户，毛坯价早已过了万。
南侧的怡佳天一城2013年就雄心勃勃的想打造一个科技改善盘，开盘价高达精装14000元/㎡，这都可以比肩晋阳湖全盛时期的售价了，当然销售不太理想，之后开始降价。
这一时期的开发范围主要集中在晋阳湖东/北岸，基本以本土项目为主，除了上面提到的阳光汾河湾和怡佳天一城，还有丰沃悦湖城、湖滨文锦苑、晋阳湖壹号、海天天鹅堡、丽泽花园等。
直到2016年，万科开始拉开了在晋阳湖的多点布局，第一个项目就是北岸的万科金域蓝湾，当年开盘价精装10800元/㎡，之后断断续续开发了三期，三期蓝湾传奇2019年开盘的时候精装价在13500-14000元/㎡，这期间销售情况一直不错，。
接棒金域蓝湾的是万科翡翠公园，这个项目在2018年下半年开盘，精装15000元/㎡的售价当年卖了20多个亿。
同时期开盘的还有万科中央公园，这个项目是万科在太原比较少见的高端改善盘，户型面积很大，开盘售价在精装17000元/㎡，入市时间赶得好，卖得还算可以。
但是时间到了2019年，万科在晋阳湖西岸开发的另外一个改善项目万科翡翠晋阳湖就没有那么幸运了。
一方面二青会之后晋阳湖的热度开始减退，另一方面就是西岸本身发展并不充分。
况且因为这个项目是低密产品，地价贵售价也贵，开盘冲高到14600元/㎡之后就开始降价，去年底的时候降幅一度达到了3000元/㎡，整体流速比较慢。
保利布局晋阳湖板块的第一个项目是东南岸的西江月，这个项目定位改善，2018年初开盘的时候售价就到了精装14000元/㎡，开盘卖了10个亿，高点的时候能卖到17000元/㎡
第二个项目是贾家庄城改保利西湖林语（含68号），2018年底开盘，精装13700元/㎡，开盘也卖了10个亿，68号有部分可以西向看湖的户型价格卖到了16000元/㎡。
这个盘因为体量大，一直卖到了现在，成为晋阳湖板块的主力业绩贡献项目，2021年全年卖了16个亿，仅次于紫雲府。
这固然得益于板块内竞争项目寥寥，但在某种程度上也代表了一部分人对于晋阳湖的喜欢吧。
除了万科和保利，富力也曾有在晋阳湖多盘布局的想法，第一个项目富力湾的热销也着实让人惊叹。
这个项目在2017年底开盘，精装售价12000元/㎡，当天卖了14亿，是整个晋阳湖板块迄今为止开盘业绩最好的项目。
但是第二个项目富力珺悦府就不太顺利了，很多人对这个项目不太熟悉，主要因为它压根就没正式销售过，因为某些原因搁置至今。
同样搁置的还有融创的望湖府项目以及金地在晋阳湖的项目，以致于后来再没有开发商再去东岸拿地。
以上项目的问题其实跟全市很多区域一样，就是在2018年的高点套牢了一大批购房者，但是起码房子还是能交付了的。
但是泰禾就不一样了，当初靠着期房造了多美好的梦，现在的烂尾就带给买房人多少伤痛。
这一点上，应该感谢恒大除了已经交房的青运城之外没有重仓晋阳湖，要不然现在又得多几个有交付风险的项目。
如果用三个时期来总结晋阳湖的发展史，那么2015年之前是起步期，2015年到2019年是爆发期，2019年二青会之后就进入停滞期。
这里的停滞只是形容一种收缩状态，不是真的停滞不前的意思，体现在数据上你会发现近两年板块的成交量下滑的厉害。
数据来源：朗润智业
最主要的原因就是没有新增供应，从主力业绩贡献项目保利西湖林语来看，价格较高点有明显下滑，目前精装售价在12500元/㎡左右。
这固然跟南岸发展缓慢有一定关系，但是看项目销量真还可以，远到不了凉了的地步。
真正面临巨大挑战的是晋阳湖西岸，虽然有晋阳湖三期的规划，但是现状的确有些不尽如人意，但是土地却一点也不便宜，去年国投在西岸拍下2块地，其中1块成交楼面价达到5536元，这个地价堪比龙城大街了。
所以彼时与其说国投是去参拍的，还不如说是去兜底的。
更尴尬的是，这已经是晋阳湖板块近一年唯二的土地供应了，西岸发展缓慢地价贵，东岸项目搁浅地价也不会便宜，照这个趋势，估计晋阳湖板块未来也不会有什么大规模供地了。
基础配套方面，晋阳湖公园的稀缺性无需多说，太原这个城市有这么大一片绿肺水系宜居属性毋庸置疑，我也经常带着孩子去那边玩，前两天还专门去看了桃花，花开得很好，人也很多。
但其他配套目前确实是不太行，尤其是商业配套，本身晋源区人就不多，更何况还处在陆续交房阶段的晋阳湖，唯一的大商业晋阳里经营情况也不是很好，主要是商场位置太靠南，晋阳湖公园太大，人流很难形成聚集效应。
我看了晋源区2022年的工作计划，有一条是加快北京王府井奥莱晋阳里项目的发展，还提到了晋阳湖水系连通工程。
在弥补教育和医疗配套短板方面也有一些举措，比如启动山大附中晋源校区、推动省实验小学、山大附小等小学建成投用，成立省人民医院晋源校区等。
看得出来政府也在不断加大基础配套的建设，随着板块内新房陆续交房以及配套的不断落地，还是未来可期的，但是这注定是一个缓慢的过程。
就像一个流量小生因为绝高的颜值被选中被热捧，但是演技是短板，如果他要在演员的路上走下去，就得不断磨炼演技，这不是可以一蹴而就的事儿。
晋阳湖板块目前最大的优势在于生态景观资源，这一项强大无敌手，但是偏科太严重，而且生态景观这一点对于留住年轻人来说多少有些单薄。
最为诟病的是远离主城生活便利性不够，有些上班通勤不方便，大家都是吃五谷杂粮的普通人，谁也不想年纪轻轻就修仙，老人住在湖边觉得环境好清净养生，但是大部分年轻人还是想出去浪一浪的，最起码也要点外卖方便吧。
那么晋阳湖板块还能买么？以下是购房建议：
1、TZ的想法趁早摒弃，就是图环境纯自住，这一点不光针对晋阳湖，也针对全市；
2、同等预算条件下优先考虑主城核心板块，如果要在晋阳湖买房优先考虑东/北岸，最后考虑西岸；
3、父母养老图环境宜居晋阳湖是最佳选择，年轻人结合自己的工作和对周边环境的接受程度而定，或者可以先租一段，觉得可以适应再买；
4、项目现在也没得挑，因为没有竞争，尤其是没有BGY这样的搅局者，所以并不足够低，如果可以赶上类似去年底的降价就再好不过了；
5、西岸正常价格不建议买，除非你就想在附近住或者有其他非买不可的理由；
6、最后希望泰禾的烂尾问题可以尽快得到解决，给买房人一个交待。
以上。
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