寸土寸金

关注沈阳楼市的朋友应该都知道，沈阳有个地王叫教育学院地块。

沈阳大学教育学院地块起拍价格为8100元/建面，金地12900元/建面斩获，占地面积5.6万平，容积率2.5，总价18亿元，溢价率59.26%。

建面12900元看起来不贵，由于实际土地只有建筑面积的1/2.5，所以换算到实际的地块土地价格要乘以容积率2.5，折合每平米32250元。这才是开发商每平方米的土地实实在在的成本。地价贵不贵大家自行判断。

地价比较敏感，价格太高太容易被骂，所以搞出来个建筑面积。除掉系数，好像没那么高了。这套路很多人都懂。

最近取消公摊面积闹得沸沸扬扬，房价以后有可能因此在换算后账面上涨。老百姓一看房价怎么涨了这么多，之前还1万一平的房子怎么就1万5了？怎么办呢，建议学习香港先进经验，以平方英尺为单位计算。房价下降十倍，你好我好大家好。

南塔地块

根据沈阳自然资源局3月8日公告，南塔地块坐落于沈河区，四至范围：东大南街，南文化路，西小南街，北用地界限，土地面积25564.38平方米，用地性质为二类居住、商业（R2/B1），容积率≯3.5且≮1.0，商业比例18-20%，起拍价格10200元/建筑平方米。拍卖会定于2019年3月28日（星期四）上午10时整在沈阳市土地交易市场公开进行。

南塔地块位置

按照拍卖公告，本次土地拍卖出让采用有底价增价拍卖方式，按照价高者得原则确定竞得人。

有底价拍卖是指在拍卖前将拍卖标的进行估价,确定一个比较合理的 底价 即保留价,底价根据委托人的要求予以保密，竞买人的出价需高于或等于拍卖标的底价方可成交。

什么意思呢？起拍价10200元/平，还有个神秘的底价。不达到这个底价，是不可能卖给你的。这个神秘底价有可能是10200元/平，也有可能是12000元/平，也有可能是15000元/平。没实力的别来，而且这底价是多少我不告诉你。

就好比你上小学的同学小志攥着拳头和你们说：我手里有块糖，特别好吃，多少钱买的不告诉你们，一块钱起拍，要的出价小红说：我出2块钱小明说：我出3块钱其他人都嫌贵不想要了小志说：3块钱太低了，我买的价都比这高，我不卖小红说：那我出10块钱小志说：成交！

你没有讨价还价的权利，谁让你爱吃糖呢？

投资逻辑

房哥曾经写过一篇金廊的文章：沈阳最贵交叉口，预言了金廊房价会永远是沈阳的最高级。而作为泛金廊板块的教育学院地块和此次土拍的南塔地块，无论是地价还是未来的销售价都将是其他区域难以企及的。如果金廊核心区域出一块净地，拍卖到20000万的楼板价也是不奇怪的。

但是，地价高不代表增值空间大。我们将模型简单化：

• 1万的房子涨到2万 好卖
• 2万的房子涨到3万 不好卖
• 3万的房子涨到4万 卖不出去

看起来都涨了1万，但是涨幅不一样、出手难度不一样、资金投入不一样。

即便都是翻倍，2万翻倍的难度也远大于1万翻倍，投资一定要对价格敏感，不能看到贵的就想拿来投资。 老生常谈了，不再多说。

背景资料

就即将出让的南塔地块来看。地块北邻运河，南邻一环路，东西两侧夹在大南街、小南街中间，算是一环内的好位置。房哥咨询了一位该地点之前动迁的亲戚，一套一楼窗改门给了单价2万的动迁费。现在眼看着6,7层封顶的老房子，摇身一变要变成容积率超高的大高层。而地块附近的双路社区去年因为学区被划到七中、文艺二而大涨了一波。我另一位朋友8000元/㎡买了两套，短短几个月就涨到了12000元/㎡。

南塔板块是传统的老城区，老破小区林立。沈阳房价涨了2年，这里却一直静悄悄的。有时房价不仅不涨，反而在降。单价6,7000元的老小区比比皆是。呵呵，这可是一环啊！！！老破小不被市场认可，但是开发商却一个比一个精。10200的起拍价，还有保底价保驾护航。这块地能不能拍到天价，超过教育学院的12900元/建面我们拭目以待。这不是耸人听闻，我们来对比一下：

3.5的容积率相比2.5的容积率，起拍价格高2100元/建面，顶级学区，一环内，环境不错。即使地块太小，开发商施展空间有限，这次土拍价格也确实值得期待了。

有人会有疑问：地块不远的五矿某盘价格才一万四，这小地块能掀起什么风浪。此一时彼一时，五矿拿地多年，在售的项目也是之前的延续。无论是地价、产品都不可同日而语。

迷你地块将会是未来老城区的主旋律。动迁难度太大，很难有大面积的净地出让。地块附近的沈阳药科大学已经迁址完成，我们不妨期待一下药科大学的地块。药科一出，谁与争锋？也许只有东北大学能与之抗衡，可惜东大短期动迁的可能性不大。

这次土拍的结果会是如何？是否会有新的地王出现？欢迎留言交流，别忘了关注我们！