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具体买房问题请私信提问

问：请教五哥，甜水园棚改项目现在是不是搁置了，这一片未来有什么预期吗？

答：甜水园的旧改进行中，但是具体进度会怎么样，暂时没有定论。凡是明确利好的消息，在北京的传播速度是很快的，价格已经提前一步提现。甜水园本身地段不错，尤其和朝阳公园南门接壤地段。但是一两个地块改造不够，如果能从金台路到朝阳公园一条马路全部打通重新建设，普通新盘卖到12万不奇怪。

会员提问：五哥，您好！新人首问。 家庭情况：天津滨海新区塘沽火车站附近有一套两居室，价值140左右，*款贷**剩余90多万，每月还贷8000。 河北保定市中心有一套两居室，全款，价值140左右，但是目前没交房没下来房本，不好卖。 家庭年收入：除去房贷房租和各种家庭开支后，年净余30。手头还有60存款。 夫妻二人都在西二旗附近工作，想在北京入手一套房产，投资+自住。因外地有*款贷**，在京买房算二套。 1、看了五哥的很多帖子，很中意天通苑东二区和东三区的南北通透三居室。目前手头现金60+父母支持100，首付160左右，能否买到天通苑的三居？如何操作？家庭已有*款贷**且年收入不高*款贷**容易吗？ 2、天津的房子，因高点买入且挂有户口，暂不想卖。保定的房产如果能出手，压力会小一些。但是无房本的房子如何操作才能出手，有什么建议？ 3、天通苑如果买不了的话，建议买哪儿？资产如何配置？

答：1. 天通苑3居基本要400+，你首付160按二套买肯定不够，只能垫资全款抵押了，那样月供大概1.5上下，能否承受需要你来衡量。 2.没房本流通性很差，一般要交易都是私下首付一半，再等几年等本过户，而且价格比有房本低。可以找当地中介了解情况 3. 还可以看看 回龙观 霍营板块

会员提问：五哥您好，请教一下朝阳公园附近的泛海国际是否属于周边品质最优的楼盘之一？您怎么看这个盘的升值潜力，以及朝阳公园板块的整体升值潜力？非常感谢！

答：朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注

会员提问：新人首问 五哥您好！前一次会员提问没得到回复，希望这次五哥能看到！急需要您的建议！我家目前情况是：家庭年收入约100W，孩子小学五年级，东城和平里有80年老破小一套，三居62平，有190w*款贷**（太老了，考虑是不是今年年中出掉）；老家有一套父母养老房，还有20w*款贷**；手上能凑800w，*款贷**计划最好不超200w，想听您建议该如何规划？ 1.家庭目前想法是年前年后赶紧买一套上车，怕房价上涨。但不知道该优先考虑城里小点的，还是通州运河商务区大点的？哪里投资回报更高？ 2.如果考虑城里，这个预算下投资东西海朝哪个区好？能推荐合适小区吗？ 3.如果考虑通州，高层如京贸国际城和多层Bobo自由城哪个更有投资增长潜力？目前京贸141平全办完约890万左右，BOBO122平全办完740w左右。 4.另一种想法是先在通州买个小的，人如K2百合湾两居，办完580w左右。余下钱等明年年中卖完东城老破小，再在东西城买个90以内的小三居，但有点担心到时房价涨了会错过买点？ 您的指导帮助了很多人，非常想听您的专业意见！！

答：1. 长持5年以上 优先看看通州，目前通州的溢价已经被抹平，可以上车 2. 如果选朝阳，建议看看双井、四惠 3. 京贸国际城 略好点 4. 时间太长肯定会错过，建议先入一套大标的，你的负债率其实很低，后面再抵押现有标的，再加手中*弹子**入手一套小户型。

会员提问：五哥，北戴河阿那亚旅游地产有投资价值吗？麻烦帮忙评估下

答：北戴河是一个非常过期的旅游IP，而且随着东戴河等地拦路碰瓷，餐馆宰客等现象，已经越来越差，而旅游地产本身就是不保值的。 租金收益最多3%-5%，选筹一二线投资回报是100%-500%。再就是阿那亚价格不低，投资不建议碰