海珠区 | 太古仓

老邝最近收到了一条提问，咨询的是“在广州买房是什么体验”？说实话，这个提问还真的挺适合我解答的，2016年至今我自己买了6套广佛房产，有赚有亏。2017年我开始做买方经纪人，数十次陪同客户交易，见证了他们的买房故事。下面我将附上原答案，欢迎大家一起讨论，聊聊你买房时是种什么体验？

这条提问既然是“什么体验？”，那么关注的自然是个人感受，所以回答会稍微偏感性，在数十次陪同交易中，老邝发现几乎所有买房客都可以归纳为以下三种类型：自住刚需、刚需型投资、专业型投资。下面我将以这三种类型分别阐述，他们在广州买入房产后是种什么体验？

1、自住刚需

所谓自住刚需，就是买入这套房子后，先要满足房子的消费属性——居住。老邝觉得这种客户在买入广州房产时，喜悦和解脱是最主要的感受。喜悦很好理解：终于不用租房了、孩子学位有着落了、新房子可以自己设计装修了。。。而解脱则是减少了对未来的担忧，因为我发觉当一个人在广州工作，但始终没有一套房子时，内心会焦虑，担忧不知道何时广州的房价又一轮爆发，怕自己上不了车。

对未来的担忧，加上网上众多媒体擅长的“卖焦虑”，让尚未解决自住的刚需很容易买错房。从投资角度分析，如果一个家庭尚未在广州买房，其实就是空仓状态，空仓=对赌广州房价下跌，即使老邝对未来1-2年的广州房价偏谨慎，但中长线我还是看涨的，一种长期空仓的状态其实不明智。

老邝教买房50%以上的客户都是三成首付，主要解决的是上车或改善需求，我发现他们在买完房的幸福指数是最高的。这里面既有平时少关心房价这一主观因素，也有广州2年限售的客观因素，倘若是新房买家，算上收楼+出证的等待，可能要4-5年后才有同小区二手交易，没有交易就没有价格的变动，就不会引起业主的心态波动。

老邝给自住买家的建议：心理层面上，要认清自己的局限性，你是买不到房价最低点的，趋势的逆转我都抓不准，你买完后还有比你更笋的房源，稍微溢价买入楼层、朝向更好的房源，住得爽了也是一种增值。另外，学位的划分查阅上一年度的红头文件，不要听中介说这是XXX学位，市教育局每年都有公示，花点时间整理很有必要。踩盘技巧上，早晚各去一次，公共交通+自驾各模拟一次到公司的行程。看新盘时不要马上下定金，再怎么喜欢请给自己48小时冷静期，这是规避冲动消费的唯一方法。

2、刚需投资客

在之前的文章《疫情稳定后，以下3种需求该何时买房》，老邝定义了这部分群体的画像，刚需投资客在买完房后的心态分化是最严重的。以我为例，从2016.10月至今，老邝买了6套房子，前5套是三赚两亏，最后一套是置换（低卖低买无所谓）。我发现买入前五套时，买完房的体验跟何时买入有极大关系。

比如赚钱的三套，都是2016年末-2017春节前买入，此时广州的房价还没迎来“爆击”，享受到了一轮周期的鱼*行尾**情，买完之后房价立马上涨给我带来极大的快感。亏钱的三套，则是2017年中强行入市，当时我被房价上涨带来的浮盈冲昏头脑，不管不顾高杠杆又入了两套，虽然房价还有部分上涨，但是老邝加的杠杆太高了，利息成本亏空了房价浮盈，现在卖出的话这两套都会亏损一点，所以三年后的现在我会后悔，早知道不买这两套就好了。

我不介意再重复一次观点：80%投资客没有这么专业，就是刚需投资客，我们适合右侧交易。右侧就是等趋势逆转后的交易策略，虽然降低了收益率，但是本金是最安全的，而趋势的逆转是以年划分的，不要出了一个什么政策就如惊弓之鸟，记得让*弹子**飞一会。现在已经不是过去20年房地产的普涨时代，也不是股市这种暴涨暴跌的波动市场，最高层要的是房地产的平稳，所以老邝判断趋势的标准就是看每年3-5月的二手成交量，我们无需知道这个量的准确值，根据每年同比的变化看趋势即可。

刚需投资客选筹上，讲究模糊的正确，把握住广州“东进、南拓”两大方向，基本上不会犯错。西边和北边也不是不能买，请尽可能挑选区域C位，挑中这些局部机会问题也不大，可以跑赢广州市平均水平。再微观点就是具体楼盘了，其实只要在一个版块内就是同涨同跌，楼盘和户型朝向的迥异，则是具体产品力的不同，每个楼盘的优缺点老邝无法一一例举，有需要的请单独咨询，毕竟我作为专业房产自媒体，一年踩盘200套肯定有的，可以帮助你分辨产品的优劣。

3、专业投资客

最后这类群体，只占买房客的5%，他们是一群真正的专业人士，而买房的体验对他们来说就是麻木的，因为房价的多与少就是一串冷冰冰的数字，不会有感情。上文我已经说了买入前5套房子时，我的情绪会根据买入时机上下波动，但当我买入第6套时，我有点专业投资客的感觉了。即使这套房子价格下跌一些又如何？在2018-2020广佛楼市下行周期，哪套房子不跌？即使它将来涨上去盈利卖出，我也不会高兴，因为老邝又要找一个新的投资渠道去装这部份现金，是实业创业继续注资？是证券市场长短线仓位？还是黄埔区又一个有预期的版块？这些事情都是我未来要去思考的。

要成为专业投资客，很累，非常累。宏观上，你要对经济周期有很强预判性，股V.S债V.S房V.S现金，这四个投资渠道如何轮动？买房的话如何挖掘该版块的规划预期？找到规划文件不难，如何通过人脉打探到这个规划在施政者心中的地位，才是“跟庄”政府投资的重点。微观上，一个楼盘的稀缺性如何？这里面涉及学位价值、户型设计、小区配套等多方面要素。最后就是价格是否合理？除了横向调研现在小区内的同户型报价，是不是也要纵向查阅历史成交价，从而去掉价格里面的水分。

上面列出的每一个细节，老邝都能单独拎出来写一篇长文，但我觉得各位不适合研究得太深，因为你们的精力应该摆在更有价值的事情上，比如陪伴家人、好好工作、甚至锻炼身体睡个好觉。我观察这个市场已经很多年了，只有5%的投资客能做到冷静对待市场的涨跌，他们值得赚取市场最大利润，看到这篇文章的你和我，都不是这类人。

总结

三年的房产自媒体+买方经纪人，我已见证太多买房故事，这还不算小伙伴给我私信留言的买房感悟，这里面真的是有开心、有懊恼、有纠结，只不过我尊重所有人的隐私，很少放出这部份私聊的截图。今天的文章算是老邝的概括总结，阐述了三类买房客的心态变化及需要的技能，各位你们在买完房时是什么感受？可以在评论区留言。