转自大胡子看深圳
先说说我观察到的现象。
我近期看了好几个小区，也进行了询价，猛然发现，深圳房价，正逐步往上爬。
努力从低谷爬出，并开始往3年前靠。
先说几个小区涨价的情况吧：
福永金域豪庭三期去年年底最低345万，近期挂牌410万
西乡金港华庭年前410万，近期435万
西乡宝田雅苑，年前338万，近期开价400万
南山诺德假日，年前555万，近期开价590万
越是核心，越是网红的盘，这次回暖越快。
从2月份开始，深圳的房价其实就已经进入了上涨轨道，和去年12月底相比，平均上涨10%左右。
并且3月份这种上涨还在持续，虽然没有大涨，但一点点地涨，日积月累下来的涨幅也是很可怕的。
而且从现有情况来看，市场也并非有价无市。
今年3月华润城府1期一套88平3房，业主在报价18天后，最终以1555万的总价成交，折合单价17.4万/平。
而去年12月中旬，这套房子的成交价在1290万。
3个月时间涨了265万，涨幅高达20.5%。
这一次，似乎不是单纯的业主信心回归，而是一场市场价值共识的苏醒。
难道，深圳行情又回来了？
众所周知，只要深圳行情回归，带动的效应是很直接的。
第一反应的就是湾区内的其他城市，所以一定要关注深圳市场的异动和变化。
不可否认，深圳最低谷已经结束。
2-3月份，深圳的成交数据很亮眼，在全国多个城市3月成交开始下滑的同时，深圳却创造了新一轮的成交高峰。
3月的二手房成交过户量突破3900套、逼近4000套， 相比2月份上涨了57.39%。
如果要算交易，3月份的实际备案接近5000套，这个数据基本要回到二手房指导价出台前夕了。
量在价先，成交量开始回暖，也难怪价格开始上涨。
而且别忘了，深圳这轮房价上涨，并非源于政策刺激。
虽然全国各地都在松，可深圳还稳得一批，要这算利好的话，也就公积金*款贷**额度提高和放松深山合作区的限购而已。
这2个利好影响的效果微乎其微，深圳仍然是全球限购最严的城市。
没有政策宽松的刺激，那么这轮价格上涨，更多是预期回归。
说白了，就是大家对深圳房价要上涨更有信心了。
哪怕深圳不出台刺激政策，深圳的底子都够夯实。
在中国14个主要大城市中，深圳土地面积最小。而且，深圳早已到了无地可用的状况。
无地就会造成供需失衡的情况，物以稀为贵房价自然能涨。
其次，是深圳强劲的消费力，也就是购买力的天花板。
买不买得起，并不是由这个城市的大部分人决定的，而是由这个城市的中产家庭购买力决定的。
深圳商品房本来就少，不可能让所有人都买得起，只有那些收入高的人，才买得起。
而深圳之所以收入高，被大家戏谑为一个“专心搞钱”的城市，在于它产业的强劲。
深圳现在是国内互联网行业以及金融行业的聚集地，多家机构报告称深圳竞争力首次超过了香港，位居国内第一。
腾讯、中国平安、华为、比亚迪、迈瑞医疗等等这些上市公司市值前10的公司在深圳，这些大厂能提供的收入水平是非常高的，也自然撑得起深圳的房价。
城市底层逻辑的夯实，叠加政策和经济向好的趋势，都是深圳这轮房价上涨的动力。
现在只能说：
深圳楼市的底部已经结束，现在正处于漫长的爬坡期，这段时间会维持多久，取决于政策到底出台与否。
就算政策不出台，我猜测随着经济的好转，下半年深圳房价也会缓慢上涨。
深圳是 一个对政策极为敏感的城市 ，除了是微观的城市政策以外，和经济政策关系也很大。
毕竟一线城市的金融环境是非常宽松的，也是大放水下最快流入钱的城市。
所以货币宽松、M2增速都很容易和深圳有千丝万缕的关系，那到底经济今年会如何走，对全国楼市会是怎么的影响。
深圳房价上涨，但并不是全线上涨。
从我关注的几个小区来看，深圳房价确实涨了，但我相信不管是从房价地图还是总体房价水平这些数字，大家看到的都是深圳房价没涨。
这到底是怎么回事？
那是因为现在市场出现的矛盾点就是 有盘涨价还卖出去了，有盘卖不出去只好降价。
看似矛盾，但实际上却是横盘期再正常不过的现象。
我上面说的几个涨价盘，基本都在南山和宝安，都在深圳一路往西的主线上。
但现在深圳依然有降价的楼盘，我总结出一批降价盘的特点：
1、东部。
比如布吉、平湖、龙华老城这些板块的房子仍然有接近指导价甩卖的。
2、楼龄老的楼梯房。
只要在东部，基本贴着指导价卖，比如布吉的桂芳园，还有低于指导价20万就甩卖的房子，大芬地铁站的电梯2房，指导价229的，直接206万卖。
小声哔哔：谁说深圳房价贵，要你不挑，200多万就能上车了。
3、社区小、离地铁站远的房子。
这类房子价格暂时没有上涨，宝安西乡板块的兴达华府，周边小区纯粹，但因为单体楼，离地铁站远，年前一套330万的现在325万也能卖到。
没涨还降了，2-3月份入手的不是刚需就是准备置换的改善，当然也有一批投资客，这类客户最介意的就是通勤。
作为刚需三宝中最最重要的地铁，如果没有，在横盘期可是最不好出手的。
而且随着年轻人对生活品质要求的提高，一些无社区的单体楼被淘汰的速度越快。
4、房子扎堆的板块，价格践踏行情更猛。
房子越多，等你想出手的时候越难。
这个道理在龙华身上表现还是很明显的，这轮房价下跌，龙华也挺猛的。
特发和平里二期，地铁口3房了，指导价550万，近期还有业主放价530万的。
另外还有一个上塘地铁口的小区房，指导价434万，业主也打算低于指导价出手。
究其原因，还是在于龙华的竞争太大了。
不仅二手房小区多，近期入市的几个新房，比如中海珑悦里、华润超核中心，都在打起价格战，导致这些二手房更加没有优势。
所以不排除很多业主想降价出售赶紧置换新房的。
总之，房子扎堆，在二手房出手的时候难度很大，如果遇到横盘或下行期，那就是陷入价格内卷了。
比如现在的龙华、未来的光明、沙井， 都可能会出现这样的情况。
建议现在你在接盘的时候，也要充分考虑这个情况。
我之前发现很多人犯的一个致命错误，哪里熟悉买哪里，置换也是如此，在龙华住习惯了，捏着900万也想着买回龙华。
或者朋友住在附近，想住近一点，也打算买回附近，这是一个非常错误的想法。
站在财富增值的角度，千万不要再做这样的决定。
现在楼市进入非常割裂的分化期，就算是横盘期，也会有板块上涨，有板块下跌，在下行期，依然有坚挺的板块和大跌的板块。
所以一定要会判断板块支撑的逻辑，在自己的资金预算中，买到匹配资金中最能涨的板块