京北某小区的陈先生近日收到法院传票，原来是因拖欠物业费被诉至法院。法庭上，这位业主抛出了自己不交物业费的“几大理由”，包括房子存在质量问题、家中曾发生失窃、私家车停在小区内被撞坏、电梯经常故障停运，门禁卡形同虚设、消防设施不齐备等等。结果这些理由全部都被法院驳回。
为什么能够有这么多人不交物业费呢？不交物业费的原因，从业主的角度来说，肯定是因为没有享受到预期的服务。这里面的原因很多。
从法院审判实践来看，业主拒交物业费主要凭借以下八大事由：
1公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵。
2建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务。如房屋漏水，经向物业公司报修后未能解决。
3行使管理责任不到位。如未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为。
4未能履行安全保障义务。如财物被偷，车辆被盗、被划；在小区内受到第三人侵犯等。
5物业公司未公布账目，侵害业主知情权。 物业公司收支不透明，还通过小区电梯广告，公告栏广告等形式增加收入，这部分的收入存在争议。
6物业公司涨物业费，涨停车费等，这些没有征求小区业主的同意。
7物业公司人员滥用职权。如非法闯入业主住宅，违法对业主实施停电、停水、停气等行为。
8物业公司超越其职权，如擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益等。
01不交物业费有什么后果？
根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的，则业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
对此，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条进一步规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，业主无正当理由拒交物业费的，将因此向物业管理企业承担违约责任，并承担败诉所带来的一切不利后果。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
也就是说，如果拖欠物业费且无正当理由，你可能不仅面临被告上法庭，还不交物业费将记入个人信用记录,对今后的生活都会严重造成影响。
02哪些情况下业主可以不交或拒交物业费呢？
北京市京悦律师事务所提示您：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。根据《物业管理条例》的相关规定，出现以下情形，业主可以不交或少交物业服务费用：
1、不在业主缴纳范围内的，可以拒绝缴纳；
2、服务质量过差，可暂时拒；
3、提供未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交。
4、关于不住未必全交
正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始，收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费;入住后(含房屋装修)，但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴纳。垃圾费全额交纳。当然，以上只是目前的通说，在各个地区可能还会有某些特别的规定，比如石家庄新出台的《物业管理条例修订案》规定，空置房空置在3个月以内的，不交物业费;空置超过3个月的，则交20%的物业费。
在司法判例里边，也有以下情形：
1、若物业服务企业不履行合同义务，致业主拒绝交费，业主行为属合理抗辩，此时应根据物业企业服务质量状况，驳回其要求业主交费之请求或适当减少业主应交的服务费。
2、若物业服务企业未完整履行服务义务致业主以拒交物业服务费抗辩的，应要求物业服务企业继续履行义务，若物业服务企业不继续履行义务的，业主可以根据《合同法》第107条的规定，向法院请求物业服务企业承担违约责任，或者可以要求减少物业服务费用，或者返还多收的物业服务费用。
3、若公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费，应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上，确定其费用。如业主多支付了应摊费用，物业服务企业应予返还。
4、若物业服务企业擅自巧立名目，扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主因而拒交。对此，业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用，对物业服务企业收费不合理部分，不予支持。同时，建议政府价格监管机关对该企业的违规收费行为予以处罚。
03小区物业服务不好如何维权？
北京市京悦律师事务所提示您：业主认为物业服务不好可以采用以下几种处理方式：
1、收集相关证据，要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式。
2、与企业协商沟通，要求企业按照《物业服务合同》的约定，做好管理服务工作，达到合同约定的质量标准。比如，采取谈判的方式，在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动，主动去和物业公司交涉，告诉他们哪里做得不对，不应当收取你的物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。
3、对于小区内出现的违章建筑、地下室出租等问题，能够先向居委会、街道、城管等相关管理部门反应，并保存好有关机关受理记录。对于物业公司的相关处理，比如公告、通知等加以记录、拍照。这样一些材料便于法院处理，也容易被法院采纳。
4、对企业出现的重大的管理服务问题，业主有权要求企业进行相应整改，企业对业主所反映的问题不整改，业主有权向政府相关行政管理部门进行投诉，要求行政管理部门责令其整改。
5、对造成业主业主人身及财产损失的行为，向法院提供相关证据，要求企业承担违约责任或侵权责任，赔偿相应损失。
6、鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反应诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，或者组织召开小区业主大会，对降低物业服务费用或解聘物业服务企业进行表决。
04物业是否有权断水断电催缴物业费？
基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人，小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。
根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。也就是说，用水用电人有要求供水、供电的权利，而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业管理企业。
在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。
05收到诉状和传票后的正确姿势
现在，问题来了，对于已经收到诉状和传票的业主来说，正确的打开方式是什么呢？
首先，不要惊慌，和物业协商，尽快补交。
其次：收集好各种材料证据，做好应诉准备。
比如：物业私吞停车费、广告费。小区停车费、广告费应当业主的收入，扣除管理成本后应好、当转入维修基金的，这个上海某法院已经有判例。对物业不满的，可以注意一下维修基金数字，至少可以成为你谈判的筹码。
第三：争取开庭谈判调解，打折付钱。
第四：如果不能打折，提交证据表明对物业服务质量存在争议，逾期交纳物业服务费，不属于恶意违约行为，提出不交纳滞纳金的诉讼请求。
第五：如果败诉就老实交钱吧，拒不执行上了失信名单就不划算了。
06写在最后：不交物业费损害了谁的利益？
笔者认为，表面上看，受损的是物业公司。如果没有物业费的支撑，物业企业将难以存活。深层次来看，一是损害全体业主利益。由于没有足够的收费，物业管理企业在各项服务预算中显得捉襟见肘，从而使所有的业主被降低服务标准，甚至取消服务。二是影响房产保价增值。房屋作为不动产，具有保价增值的作用，许多人在二手房转卖或租赁时，都希望能得到可观的收入。除了交通、地段、周边配套设施等，小区的环境、物业的服务同样成为房屋价格高低的决定性因素。如果部分业主长期欠缴，物业必然降低服务标准，影响小区整体整洁情况及安全管理秩序的同时，进而影响到房产的价值。