导语：二手房买卖中，多数情况都是通过中介公司来完成交易的，上家和下家似乎都一样，向中介询问信息、寻求服务、由中介带着一步步往前走，谈价格、签合同、办理过户，貌似中介是两家公用的一个服务机构，服务人员，也想当然的认为能得到相同的待遇，但从法律关系的角度去分析一下，发现并不然！那么中介到底是哪一方的代言人，又为谁某权益呢？

先普及一个法律上的概念：双方代理。是一个被普遍认为系滥用代理权的行为。

用大白话解释这个法律概念（让法律落地，正是简法系所擅长的）：你不能既代理甲方，同时又代理乙方。这个限制不仅在同一件事情中，还包括可能存在相互关联的事项。

那么问题来了：

第一个问题：二手房中介和买卖双方是什么关系？是否也受代理权理论制度的约束？

法律理论认为，二手房中介和上下家的法律关系是居间合同关系，不是代理关系，中介是居间人。又由于审判实践把这种居间服务认定为“媒介居间”，双方都受益，所以双方分担居间服务费。 所以才会看起来上下家都在接受居间人的服务，都可以向居间人发号施令。

这里的一个误区是：上家虽然受益，虽然分担居间服务费，但他的合同地位不是委托人，中介也并不对其承担合同义务。

其实他更像是个搭便车的。

虽然法律关系不同，但理论总是相通的。

虽然不是代理关系，但同样受公平理论的约束。

“居间人受委托人指示，提供订约机会及配套的媒介服务”。这里的委托人只能是买卖双方中的一个，如果让居间人同时为上下家提供居间服务，在很多服务项目上是存在利益冲突的，比如议价环节，再比如信息披露环节。某些非正规中介公司出现的“吃差价”现象也是基于此矛盾产生的。也就是说，会产生类似于双方代理的道德风险。

那么引出第二个问题：卖家是个什么角色？

个人认为，卖家其实是“资源类”，是中介向买家提供的“交易信息”，在居间合同这件事上，上家并不是中介的服务对象。

也许中介会说：“上家要卖房子，没有我们的服务，他们怎么找到合适的下家？我们当然也向他提供了服务呀！” 是这样吗？

其实换个角度思考，答案也就浮出水面了：如果上家不让你“服务”，你拿什么给下家呢？ 所以面对现在中介向房源方（房东）要求签书面委托书一说，个人感觉也有问题。应该叫做“授权推荐房源”更妥当一些。

居间服务也是一种服务，你不能把同一个服务双向出售。上下家在购房交易关系中是彼此对立的，需要在讨价还价中达成一个利益的平衡，那么作为居间服务的提供方，立场就必须明确，唯一。

其实，这是一盘“大杂烩”：有很多你看不到的交易关系混杂在一起，变成了中国特色的二手房居间服务市场。

卖家向中介支付的，其实不应该叫做“中介费”或者“居间服务费”，如果考虑到上面的居间理论及法律对代理的理论，上家与居间方之间建立的不是居间合同关系，也不是代理关系。而应该是另一种交易关系。平台提供诸如展示、估价、钥匙托管服务，卖家可以自愿购买。

也可以通过自愿支付“赏金”，鼓励中介方加大推荐力度，其实也是买了个排名，广告位。

总结一下

1、买家作为委托人，中介作为居间人，两者签订《居间协议》，成立居间合同关系。中介向买家提供交易信息，并提供配套的媒介服务，包括勘察房屋实际情况、确定产权信息、提供过户流程*服务性**。

2、卖家就是“交易信息”，但由于卖家在此居间中同时受益，因此双方约定一致的情况下，上下家共担居间服务费也是惯例。

3、居间协议其实是“上下家预约合同”与“居间服务协议”的二合一，如果中介提供的版本直接把居间协议写成了《房屋买卖居间协议》，并且在条款上做了特殊设置，使之具备买卖合同性质，那么这就是一个坑！如果不充分提示上下家合同性质及后果，很容易引发纠纷。

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