老邝 | 家庭
最近，我的公众号订阅者终于突破6w，这是一个里程碑，我从2017.10月发布第一篇文章，历时六年半，中间的点点滴滴让我记忆犹新。回顾2017年底，当时我就是在“广州妈妈网”上撰写学位房攻略，从而收获了第一批种子用户。
所以，在2024年的今天，老邝打算回归初心，重拾这个系列，推出“好好读书”栏目，重点分析广州市的学位房。
雷军，可以说是近期互联网的顶流，搞营销真的是没人搞得过他，犹记得小米10周年时，他将购买小米1代的1999元返还给老客户。所以老邝也想向雷总致敬一波，在公众号粉丝突破6w的今天，只要大家找我提问东风东路学位房，老邝本人免费解答，一直有效！
一、双子星
为啥是东风东路学位房呢？因为我现在也是真正的“东风东路家长”了，毕竟买房嘛，最好找真正的业主聊聊，买学位房更应该找孩子在里面读书的家长聊。所以今天的文章，我打算抛砖引玉，以我自住的锦城花园，和我成交最多的东风广场做对比，跟大家一起探讨购买学位房的正确姿势。
一句话定义这两个盘，东风东路双子星，热度和成交活跃度都是最高的。其中东风广场偏刚需上车，锦城花园偏改善自住。
1、两房。购买双子星的门槛在600w，低于这个价的找电力设计院步梯楼即可，加装电梯都能找到。所以在600-700w买花园式两房，首推东风广场，集中在1-3期，也就是T1-T6栋。
简单说，1-2期楼龄比较老旧，是1998-1999的产品，3期T5-T6栋的楼龄新很多，是2004年楼龄，4期没有70㎡这个面积段，5期楼龄最新但溢价高。所以老邝最推荐的产品，是三期T5-T6栋，05/06（E/F）户型，70㎡东北向两房，高楼层视野可以望天河商圈，以下房源就是我的客户买入，大家可以作为参考。
这个价格是因为客户急着24年05月报名，而这套房源的业主属于0抵押状态，挂牌680w最后成交637w。所以遇到这种稀缺产品，楼层也不错的情况下，老邝觉得没必要等春节后，所以我的客户在过年前就拿下。
因为这位客户是一大家子自住，所以这个2房会用作学位壳+老人自住，然后自己在附近租房住，大家也可以按照这个思路去做决策。其中比较小的房间就可以用于孩子午睡。
锦城花园的两房，老邝个人不太推荐，理由就是B1-B4的84㎡（700w价位），北向望内环路噪音太大，A2-A15的小高层两房，则因为被花园环绕没有噪音，报价偏贵（800w价位），突破了我对东风东两房的价值锚定，老邝的锚定值就是600-700w。
＞700w买东风东路2房，一定会被天府路的学位房冲击，这个价位可以买天府路南向3房2卫。
2、三房。整体上，买锦城花园>东风广场，毕竟前者有着更大的花园（打通锦城南苑）、更高的层高（东风广场2.5m层高）、更佳的物业（中海物业），对得起1000w+的居住体验，户型产品从110㎡-158㎡，任君选择，基本上买入这个面积段的产品，没啥大的问题，就看卫生间v.s噪音v.s楼层v.s朝向v.s豪宅税，这些细节上去挑选适合自己的产品。
可以说锦城花园的三房，基本上属于“改善型3房”，类比于汉兰达中型SUV。来到90-100㎡做三房，锦城是完全空白，所以你只能选择东风广场，老邝给它的定义是“紧凑型3房”，类比于CR-V这种紧凑型SUV。
无论是91-98㎡，都能在东风广场找到3房2卫的产品，只不过作为港式开发商，户型上存在比较大硬伤，就是有间房特别小，实际使用上要从高度找空间，但2.5m的层高会让你十分压抑。
3、四房及以上。老邝最近有个客户，想来东风东路找复式，因为他是多口之家自住，这种产品普遍在1500w以上，放在全市范围都是硬通货，就看跟业主的博弈。
倘若去到2000w总价，君汇世家v.s锦城南苑，华阳本部的峻林v.s体育东兴国的中海璟晖华庭，基本上都会被买家拿去对比，它们是全市Top 5%的产品，基本上就是广州学位房的天花板。更高价位段的珠城豪宅，则涉及金融属性的投资需求，不在本系列讨论。
二、书房
这个系列既然叫“好好学习”，当然不是单纯聊房子，教育也是一个重要话题。从2021年开始，老邝提出了一个观点，就是“最好的学位房就是家里的书房”。
这里的书房，你可以理解为字面上的多一个独立房间，也可以理解为孩子独立的学习空间，也可以理解为家里的学习氛围。
6年的自媒体生涯，我们当然不是只解答东风东路的学位房，天河的几大热门楼盘，我们也有涉猎，大家可以移步GZH自行翻阅。
《峻林》
《东方新世界》
《芳草园v.s协和新世界》
《嘉裕公馆v.s中海花城湾》
《中怡城市花园》
《星汇园》
《东逸花园》
到底挑天河还是越秀区？以老邝目前的看法，虽然天河有直升，但如果只考虑教育，我是坚定走越秀区，毕竟越秀区的王炸在中学，这里涉及太多不能说的秘密，按下不表。
2024年，公办教育集团化的趋势没有减弱，老邝认为班级资源＞学校资源，考虑到一个孩子的求学之路，幼升小大家都是靠房子，除非是特殊资源才能运作到每个学校的1年1班；中考拼的是初中三年，但这三年跟家长的贡献度不大，更多看孩子的天赋和自律性。
所以真正能让家长发挥主观能动性的，就是小学6年，此时的孩子天赋和自律性没有拉开很大差距（跟初三比），真的是家长投入度，决定了“小升初”成绩。
2024年，我终于理解了XXX、YYY、ZZZ，这一系列的拼音暗语代表着什么？望子成龙的心愿每个人都有，放在全市范围，最鸡娃的家长大概在5-8%，而这部分比例的家长就扎堆在全市那么10-20个名校。这种情况不就像四大一线，以及20个新一线吗？
三、学位房
老邝觉得，所谓的名校title根本不是重点，重要的是全市那帮最鸡娃的家长在哪里？我不否定广州的教育在东移，但移不移得动？很看市场是否认可。
广州西部，老广的天花板就是东风东路+培正；
80后新广，以中信金融+天河北软件园为代表，铸造了天河北华阳+龙口西；
90后家长，以科韵路码农+天河区府公务员+黄埔置换客，更认可天府路+华景；
珠城天花板，以城市新贵+金融属性拉满，拔高了体育东兴国；
这四大版块，可以说是广州教育资源天花板，老邝不会说只认这几个学校，而是以版块内的教育资源去定义。这四大版块，所包含的old/new money，教辅机构，师资力量，不是某个新盘，配个XXX学校就能撼动的。
老邝觉得，唯一有机会挑战，分庭抗礼的版块就是牛奶厂为代表的“奥体版块”，世界大观+缦云+臻颐府，几大豪宅盘的相继入市，确实在生源圈层上，拔高了版块的素质。但是落后的商业配套+不便的交通，是不适合2030年之前想出成绩的家长。
商业氛围不浓郁，代表着不会有Top级教辅机构进驻，不便的交通则限制了老人家帮忙带娃，所以这边的教育蜕变，需要等这些楼盘渡过建设期，以及期待未来地铁L19的通车。
最后，说一嘴海珠区，琶洲的教育一直是弱项，琶洲南TOD和保利天悦，公办教育都不出色，老邝觉得短期（10年内），滨江东＞广州大道南更容易出成绩，即使后者有大境，但漫长的旧改+落后的产业，注定了广州大道南，目前还是“琶洲睡城”，10-20年周期，教育才会有所蜕变。
其他各区，按下不表，大家可以找我私聊。需知道，学位房咨询，比起房产咨询难多了，曾经我说过房产咨询一定要找买过房的，学位房咨询更要找有孩子的家长，最好这个家长的孩子就在你的潜在标的物读书。所以算下来，学位房咨询的天选之子，不就是老邝本人吗？
总结
最后，以一波硬广来做个总结，东风东路学位房咨询，老邝免费解答，无论你是学位壳、老破旧、单体电梯、花园小区、改善大平层，我都了如指掌。
其他学校的学位房，大家也可以找我付费咨询，咱现在也不贵，2999元一对一面聊，老邝亲自解答。
你别嫌贵，这只是筛选用户的手段，毕竟咨询完你大概率是要买入学位房的，以一套600万的富力东堤湾举例，通过我们成交，会收取1.0%佣金，这6w是进贝壳官方，老邝不会额外收取费用，还会把这个2999元返还给你。时间上也不限制，无论你是2025年、2026年、2028年入读，都可以找我买入后返还咨询费。
就像雷军说的，做企业靠的就是真诚，咱们也像小米一样致敬一波老用户。购买老邝2999元的一对一，就是本人亲自面聊、亲自指导、亲自帮你砍价。