浑南房价的上涨速度让人瞠目结舌，又多少让人摸不着头脑。
此前，虽然经历了全运会的举办，市政府的搬迁，以及基础设施的不断完善，但浑南房价仍旧不温不火。可从2017年开始，浑南房价“一骑绝尘”，到现在甚至高不可攀。很多被市场裹挟着近期入市的购房者心里开始打鼓，浑南房价还会不会涨？自己会不会成为“接盘侠”？
笔者认为，浑南的价值还没有完全被市场认知，价格上涨的周期也不会结束。购房者如果不能认清浑南的价值逻辑，就必然会迷失在对价格的执着中，很多人也将大概率“中途下车”，并理所当然地错失价值曲线中爬升最快的部分。
厘清浑南的价值逻辑，我们需要从此轮房价上涨的“震中”长白岛说起。
长白岛
重新定义改善性需求
对于长白岛房价的快速上涨，市场普遍认为学区房是主因。板块内共有2所中学，7所小学，稀缺的优质教育资源吸引着购房者蜂拥进入长白岛。事实也是如此，从2017年开始，长白岛中小户型产品，无论是新房还是二手房成交量持续增长，成交价格也被不断刷新。
从房价形成机制来讲，中小户型在一定程度上只能对房价起到助推作用，真正能够稳定市场价格中枢，带领板块突破价格天花板的一定是改善型购房者的入市。
南昌中学实景图
2014年，长白岛新房成交均价在7500元/平，从2016年底开始，新房成交价格快速上涨，房价两年翻番，三年破两万。个别滨河、近公园大户型项目价格甚至逼近3万元/平，可以说，改善型购房者功不可没。
也许有人会说，改善型购房者到处都有，为什么只有长白岛的房价飞涨？
一个尴尬的事实是，如果你在老城区从90平换到130平，进了家门你是改善型购房者，但出了园区，面对周边的“老破小”，我们又变回了刚需人群。脏乱的街道，半天找不到的停车位，可怜巴巴的绿化……其实你只是换了大房子，但居住环境还是如此。
而长白岛给了我们一个启示，如今的改善型购房者已经不再满足于住房面积的增加，更看重的是整体居住环境的改善，这标志着购房者的价值诉求已经进入了一个全新的阶段。他们青睐新的规划科学的板块，迫切想逃离嘈杂与拥挤，讲求入户享受生活，出园感受自然……长白岛在水系资源、市政规划、交通便利性、居住环境、商业配套方面的优势无疑暗合了“品质购房者”的需求。
但长白岛的市场容量毕竟有限，很多品质购房者已没有上车的机会，他们迫切需要“无形之手”帮他们找到下一个长白岛。
长白岛实景图
由此，浑南进入了品质购房者的视野。
浑南
品质购房者的最优选择
长白岛是开始，但浑南绝不是长白的延续。浑南不仅具备长白岛所有的优势，而且元素更丰富，思路更清晰，空间更广阔，浑南是一个独立的更高的版本。
长白岛重新定义了品质购房者，但却无法跟上品质购房者不断丰富的价值诉求，高端置业者终将流向浑南，这又是一个注定的版本。
因此，我们需要以一个新的视角去看待浑南：
政策决心
浑南不再仅仅是沈阳的一个城区，而是沈阳新的城市中心和东北区域中心，更肩负着未来沈阳成为国家中心城市的重任，这是其他任何区域所不具备的战略定位。政策层面，无论是全运会的举办，市政府的南迁，相关规划政策的持续推进和资源的不断注入均表明，沈阳市打造浑南的政策决心从未发生动摇，而且随着浑南城市功能的不断完善，区域热度的不断提高，政策决心会更加坚定，浑南巨大的发展空间也由此打开。
宜居程度
近年来，浑南新建商品住宅容积率多低于2.0，这在很大程度上将有助于降低人口密度，避免出现老城区的痼疾，提高居住舒适性；浑南占据了沈阳最优质的交通资源，机场、高铁、高速、二环等，将极大地提高出行便捷性；浑南集聚了沈阳最优质的企业，由此带动高端人群快速流入，有助于提高圈层的品质；浑南摆脱了老城区“住宅+商圈”的发展模式，将更多的文化因素等引入其中，使人群生活内容多元化。这也决定了，浑南将是未来最适宜居住的区域。
新市府实景图
区域比较
随着城市的不断扩张，沈阳新兴区域层出不穷，但相比浑南，各个区域或多或少存在以下不足：老城区核心功能主要集聚在城区南部，各个新兴区域与核心功能区的通达性不如浑南；有的区域由于旧有规划问题，区域内各个板块只能点状发展，缺乏联动效应，影响了区域价值的整体提升；有的区域缺少产业支撑，成为单纯的住宅区，人口密度的加大，必然降低居住舒适度；有的区域稀缺资源较为单一，聚集程度低。虽然可以促进楼盘销售，但却无法支撑区域价值的持续提升。
不难看出，浑南整体优势更为突出，而且没有短板，必然是未来的价值高地，更是品质购房者的最优选择。
浑南房价
3年内又是一个高潮
之所以判断浑南房价在3年内又将出现一个高潮，主要基于以下因素：
01
判断后市是否还有价格空间，要紧盯品牌房企，相信他们对于区域价值和风险的判断。2020年3月10日，经过激烈角逐，华润竞得新市府双瑞北地块，成交单价达到最高限价7000元/建筑平方米，据估算该项目未来价格将达到20000元/平。敢于在市场觉得浑南房价已见顶的情况下，巨资入手该地块，足见华润对于后市的看好。
02
“南北通透，户型方正”已经提不起品质购房者的兴趣，不断攀升的地价也在倒逼地产企业加大产品研发力度。目前浑南最新推出的部分大户型产品，已经完全更新了市场对于住宅产品的认知，在沈阳市场绝无仅有，其产品极力贴合和引领着品质购房者的内在需求，在居住理念、舒适度、功能划分等方面给出了全新的诠释。这将是对品质购房者最大的诱惑。
03
前期入市并已经获利的投资性购房者即将进入变现期；而部分对浑南价值缺乏深刻理解，持有信心不坚定的购房者可能会选择获利离场，这将减轻后期浑南房价上涨的压力；另一方面，充分的换手，将使新的价格基准线更清晰，并夯实未来价格上涨的基础
实景图
04
此轮沈阳房价带有明显的补涨性质，一旦各个区域及板块轮动完毕，价格进入平台整理期，一些之前所谓的“价格洼地”可能只是“价值坑”，价格会出现松动，成交量会出现下滑。到时，谁穿泳裤，谁光身，一目了然。这将有助于品质购房者进行判断，并做出购房决策，为区域及板块进行重新定价。
05
学区房的大招还没有放出。沈阳住宅沾上学区就涨价已成为一条“定律”，长白岛就是最好的例子。目前浑南学校的引入刚刚开始，后续还有巨大的可操作空间。随着优质教育资源的不断导入，浑南房价又将再次被引爆。
如果你已经懂了浑南的价值逻辑，请坐好！