我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔 ，你好，请问房子的得房率受哪些因素影响什么呢？
苏叔：你好，在买房过程中，得房率是一个非常重要的概念。它是指住宅的套内面积与该套住宅的建筑面积的比值。然而，影响得房率的因素有很多，首先，房屋结构是一个重要因素。例如，一梯多户与一梯两户的公摊面积可能相差不大，但是住户总数却明显增加，也就意味着每户需要分摊的公用面积会相应减少。其次，楼体形式也会对得房率产生影响。通常来说，板楼的楼体长度远大于宽度，每层的住户较多，房屋的公摊系数较小，得房率自然更高。此外，楼盘的高度越高、建筑结构越复杂，公共设施占用的面积就会越大，从而得房率越低。买房者还可以考虑赠送面积以及公共活动区域面积的影响。需要注意的是，不同的楼盘形态对应着不同的得房率，例如低层洋房的得房率在85%~93%之间比较合理，而高层住宅的得房率在75%~80%之间较为合理。在买房过程中，避免面积被“盗”也是非常重要的。
提问：苏叔，你好，园区附近工作，预算200万刚需怎么买，买哪里才能不亏呢？甪直怎么样呢？
苏叔：你好，自从绑上了园区大哥以后，可以说是苏州这两年炒的最热的板块之一。打造独墅湖协同发展区，成立路段新区，并且承接了园区的部分产业转移，自身的产业也在做进一步的申请。有产业就有人口的导入，有人口就会有需求，未来就有人接盘，其实也很好理解的，毕竟园区的就业人员中，刚需住房的需求还是很大的，而且园区自身已经没有合适的地方去承接这一部分人了。如果不能稳住这些人，那么靠产业信赖的人终将被园区的高房价给逼走。所以园区要找一个靠近自己的地方来做承接，甪直就是个很好的合作选择。由此就不难看出来，园区无论是在交通配套、教育上，都会引进自己的资源进去。那这对甪直来说就是个好事。但是只要是规划也就存在不确定性，这个也要有心理准备。毕竟现在的房价也不高，如果你是在园区湖东独墅湖桑田岛，甚至尹山湖附近工作的，选择甪直是ok 的。
提问：苏叔，您好，最近看苏州楼市的文章，看的眼花缭乱，有的说今年苏州房价会涨，有的说苏州房子买了就套住了，请问今年能不能在苏州买房，如何买？
苏叔：你好，是可以买的，关于如何买，在苏州买房无非是自助与投资两个方向：从买房投资来看，投资要关注房屋持有成本与租金收益率，基于房住不炒的背景之下，在苏州买房购置成本不断提高，如果房价涨幅与租金收益率达不到相应标准，即低于持有成本比率，那么就是一次失败的投资。不够理性的加高杠杆，期望获取的高利润会伴随着高风险，因此在苏州买房投资，加杠杆需谨慎。除此之外，投资还要注意选择具有成长性的板块，因为各方面发展已经成熟的板块虽然流动性较好，保值能力强，但增值价值不会太高。建议投资环沪板块，因为随着上海楼市调控政策加紧，环沪区域的房价会有一定的溢价，值得关注的有昆山花桥、嘉善、嘉兴、太仓板块。从购房自住的角度来看，对刚需来说，如果房价与杠杆在能够承受的范围之内，可以选择尽快在苏州购房，仓位是比较重要的一点。刚需购房时，要尽量选择核心区域或者离核心区域较近的房子，比较有购买价值的是市区中带学区的老破小与地铁盘，这两种房产有教育资源与交通优势，而且居于核心区域，流动性高，保值能力较好，另外，一些近核心区的新房也可以考虑，购房者可以根据个人需求选择房产。
提问：苏叔，你好，我是一个新手购房者，目前比较想购买一套不错楼盘，我想问问老师在新手进行买房的时候有没有什么需要注意的事项？或者说有没有什么坑是能够避免的的？
苏叔：你好，在楼市逐渐分化并且政策严密的今天，趁早买房才是最明智的选择。要想真正选择到自己的需求和能力相匹配的楼盘。首先应该明了自己的购房需求，明了自己在产品的地段，交通等诸多因素中自己比较注重的因素。明了自己最在乎的因素，要学会做减法，而非面面俱到。其次，要把握并且了解不同房子的属性。购房者需要学会用发展的眼光去看的房子，而非用一成不变的眼光去看待楼盘的价值，要看楼盘所在的区域未来是否有发展的潜力和价值。同时也要注意买入的时间，最好自己到楼盘的现场去实地观察。最后再购房时，要考虑自己的能力，购买在自己财务能力范围之内的楼盘。
提问：苏叔，你好，科技城那边现在发展不是很成熟，我想买房做长线投资，但是又怕那边以后发展不起来，觉得那边可以买房投资吗？
苏叔：你好，苏州科技城由政府重点规划建设，是新区重点发展区域之一。产业上，科技城产业发达，以高新产业信息技术、新能源、生物医药以及研究院为主，拥有众多著名新兴产业，金融配套也较为优质，就业机会较多，吸引了众多人才流入。教育、商业配套上，教育资源较为丰富，但商业氛围较差，商业配套不够完善，随着后期商业中心以及邻里中心的建设，商业配套将得到改善。交通上，科技城自驾交通较为便利，但公共交通是短板，缺少地铁，目前政府规划了地铁线路及增加有轨电车线路，公共交通将在后期得到改善。总的来说，科技城的发展虽然尚不成熟，但是长线投资的话是可以的，这个板块发展潜力较大，未来可期。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享 。
以上为”苏叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
苏叔已经总结了苏州未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
