来源：中国地产金融菁英汇
作者：菁英君
之前小英君根据过去10年的房地产政策得出过结论：政策松的时候房价一定涨，政策紧的时候房价不一定跌。旧文可以戳这里：历史总是惊人地相似！
那么此次上海325新政，我们处在历史的一个什么位置呢？往者不可谏，来者犹可追。有观点就认为，现在或许是上海楼市最好的抄底时机！
我们先看一张图：
上图是从2005年到2015年的上海平均房价，在2006年和2010年的两个时间点后面，出现了两段走势稍微平坦的机会，也可以看作是某个历史阶段里面的“底部”，而这两年就是上两轮严厉调控的起点。
而在其余时候，只要政策稍微有点松动，房价走势就呈上升线条，这也是为什么，上海房价10年来只涨不跌。那么，此轮的调控是不是也在构筑一个较为平坦的“底部”呢？
上海新政只是“缓释胶囊”
新城控股副总裁欧阳捷在它的个人自媒体“欧阳先声”（xc_oyxs）中表示，上海政策其实并不严厉，只是符合缓解的逻辑而已。
上海房价为什么在这个时候疯涨？三句话：供求关系，资金廉价，投资避险。
上海政府对于后两个矛盾是鞭长莫及的，而供求矛盾在相当长的时期内是无法平衡的，所能做的只有通过“缓释胶囊”来延后需求的爆发、抑制房价的疯涨。
如何缓解供求矛盾？其实供应与需求就是硬币的两面，只要加大供应、压缩需求，自然就可以缓解急症了。目前上海出台的政策也是这个逻辑。
那么，上海楼市会冷吗？欧阳捷认为，一阵凉风，但不会改变季节！
控房价而不是压房价的逻辑
上海未来供地增加更多中小套型，整体房价会被平均。而越是高端的住宅需要的首付比例越高，拿得出大额现金的人越少，高端住宅价格也很难继续拉涨了，政府会很高兴地看到住房整体均价暂时不会上涨了。二手房房价或会微跌，也算是获利回吐吧，但不会熔断。
去年的地王或许有点尴尬，毕竟池子里的鱼要养的更大需要更多的时间，但现金流不等人，高端产品被逼的曲高和寡，虽然房价不会下跌（成本顶在那里），但今天的地王不等于明天的楼王，起码定价预期要降降了、涨势也要缓缓了。
房价真的不会下跌么？当然是真的！如果房价这么容易跌下去，过去多年时间早就跌了不知道多少回了。更何况上海政府比我们想象的要聪明得多，控房价而不是压房价的逻辑，相信大家都懂得。
比如，住房限购加码，公寓的机会就来了，公寓的价格也会水涨船高，跟上资产价格重估的脚步。
再比如，上海房子买不了，周边城市的房子也有了更多的机会，显然，如果不能在上海买房，昆山、苏州也是求其次的选择，其实这不正是上海政府想要的挤出效应么？
上海出了这样的政策，苏10条、宁17条也出了，苏州房价涨幅不逊于上海，去化周期仅剩下2个月，上海挤出效应更是加剧苏州涨势，南京一向关注民生，地价4万、房价7万已经近在眼前，诸如限价、限购、限贷、限转手等政策已经接踵而来。而宁波、合肥等热点城市或有可能成为苏州、南京的接棒者，如果这些城市房价上涨过快的话。
每一次的调控都是一次波段抄底的良机
限制性政策意味着房价真的远远不到下跌的时候，或许有人会说三四线城市不是也下跌了吗？三四线城市房价的拐点其实在于供求关系的逆转，什么时候特大、超大城市人口也停止增长了，并且供应充足的时候（不知道我们等不等得到那一天），或许房价才会停止增长，不过除了东京，世界上的大都市似乎都没有出现这一天，尽管房价会有波动，还是在顽强上涨的。
不过，千万别妄谈泡沫，全国房价涨幅有限，70大中城市还是有涨有跌，上海外环均价每平米也只有1.6万元，最多只是少数城市、一些楼盘的小泡泡而已，近期调控也只会发生在少数几个城市。
历史已经证明，每一次的调控都是一次波段抄底的良机，无论对于购房者还是开发商，您懂得。
房企在一线城市应该怎么做？
欧阳捷给出的建议是：
资金配置——流向供不应求的二线城市、改善性需求比较大的城市，注意标杆房企的动向。
谨慎拿地——踩准点，不追涨，逢低买入，逢高抛盘，今天的地王不等于明天的楼王。
精做产品——好产品在现金泛滥的时代总是不缺乏客户的，提升产品附加值。
控制节奏——以时间换空间，房价控制总会有松绑的那一天，现在的地王都会解套，但撑得住是最重要的。
关注政策——上海持续限购、首付收紧、供应增加。允许场内加杠杆，不允许场外加杠杆。只许州官放火的逻辑是对的，因为政府可以控制火势。
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